Servitude de passage : rétablissement et dommages-intérêts en copropriété

D’[Localité 1]

JUGEMENT DU :

12 mars 2026

RÔLE : N° RG 23/04808 – N° Portalis DBW2-W-B7H-MBJL

AFFAIRE :

[G] [P]

C/

S.C.I. LES MOUETTES

GROSSE(S)délivrées(s)
le
à
Me Philippe RULLIER
SELARL [Localité 2] – [Localité 3]
COPIE(S)délivrée(s)
le
à
Me Philippe RULLIER
SELARL MIMRAN- VALENSI – [Localité 3]

N°2026
CH GÉNÉRALISTE A

DEMANDEURS
Monsieur [G] [P]
de nationalité française, né le 23 février 1966 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]
Monsieur [S] [N],
de nationalité française, né le 12 mars 1959 à [Localité 5], demeurant [Adresse 1]
représentés par Me Philippe RULLIER, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE substitué et plaidant par Me Lisa FURET, avocat

DÉFENDERESSE
S.C.I. LES MOUETTES
pris en la personne de son représentant légal, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Maître Serge MIMRAN-VALENSI de la SELARL MIMRAN-VALENSI – SION, avocats au barreau d’AIX-EN-PROVENCE
substitué et plaidant à l’audience par Me ESTEVE, avocat,

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS

PRÉSIDENT : Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente
Statuant à juge unique

A assisté aux débats : Madame MILLET, Greffier

DÉBATS

A l’audience publique du 22 janvier 2026, après avoir entendu les conseils des parties en leurs plaidoiries, l’affaire a été mise en délibéré au 12 mars 2026, avec avis du prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort,
prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
signé par Madame BOUSSIRON Christelle, vice-présidente
assistée de Madame MILLET, Greffier
FAITS, MOYENS ET PROCÉDURE

La SCI [Adresse 3] est propriétaire dans la copropriété du [Adresse 4] à Martigues de deux locaux commerciaux (lot n°5 devenus lots n°11 et n°12) et de 2 cours (lots n°7 et 8).

Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] sont propriétaires dans cette copropriété d’un appartement (lot n°9), d’un garage (lot n°2), d’un passage à ciel ouvert en rez-de-chaussée (lot n°3), d’une cave (lot n°1) et d’un local chaufferie (lot n°4).

Dans le règlement de copropriété, il est spécifié que l’on accède au lot n°1 en passant dans la cour formant le lot n° 7 et que ce lot n°7 est grevé d’un droit de passage au profit du lot n°1.
Un plan est annexé à ce règlement, positionnant le droit de passage.

La SCI Les mouettes a installé un cadenas sur le portail de la cour donnant sur la voie publique, sans donner les clés aux consorts [P] [N].

Par courrier du 29 mars 2023, le conseil de Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] a mis en demeure la SCI Les mouettes de rétablir dans les meilleurs délais la servitude de passage telle que créée par le règlement de copropriété.

Aucune issue amiable n’a été trouvée au litige.

Par exploit du 23 novembre 2023, Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] ont fait assigner la SCI Les mouettes devant la présente juridiction.

La procédure a été clôturée par ordonnance du 28 avril 2025 avec effet différé au 15 janvier 2026.

L’affaire a été fixée pour plaidoirie à l’audience du 22 janvier 2026.

Dans leurs dernières conclusions régulièrement notifiées le 25 mars 2025, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] demandent au tribunal de:
– débouter la SCI Les mouettes de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,
– enjoindre la SCI Les mouettes de rétablir l’usage de la servitude de passage sur son lot n°7 établie au profit de leur lot n°1, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir,
– condamner la SCI Les mouettes à leur verser la somme de 7.620 euros en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de mars 2023 à mars 2025 inclus, à parfaire au jour où le juge de céans statuera,
– condamner la SCI Les mouettes à leur verser la somme de 5.000 euros le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi
qu’aux entiers dépens de l’instance.

En défense, dans ses dernières écritures régulièrement notifiées le 10 février 2025, la SCI Les mouettes demande au tribunal de:
– débouter Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] de l’ensemble de leur demande, fins et conclusions, la SCI Les mouettes n’ayant pas porté atteinte à la servitude de passage,
– condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] à remettre en état la clôture et à reposer la boîte aux lettres lui appartenant sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision,
– condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] à lui payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts,
– condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] à lui payer la somme de 3 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile,
– condamner conjointement et solidairement Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] à payer les émoluments du commissaire de justice et notamment ceux visés aux articles A444-10 et suivants du code de commerce, par application de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,
– condamner Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] aux entiers dépens distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi sur son affirmation de droit.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’assiette de la servitude de passage et son usage

Aux termes de l’article 701 du code civil, le propriétaire du fonds débiteur de la servitude ne peut rien faire qui tende à en diminuer l’usage, ou à le rendre plus incommode.
Ainsi, il ne peut changer l’état des lieux, ni transporter l’exercice de la servitude dans un endroit différent de celui où elle a été primitivement assignée.
Mais cependant, si cette assignation primitive était devenue plus onéreuse au propriétaire du fonds assujetti, ou si elle l’empêchait d’y faire des réparations avantageuses, il pourrait offrir au propriétaire de l’autre fonds un endroit aussi commode pour l’exercice de ses droits, et celui-ci ne pourrait pas le refuser.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] demandent au tribunal d’enjoindre la SCI [Adresse 3] de rétablir l’usage de la servitude de passage sur son lot n°7 établie au profit de leur lot n°1, sous astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir.

Ils soutiennent que le règlement de copropriété qui instaure la servitude de passage sur le lot n°7 au profit du lot n°1 ne fait état d’aucune restriction, que s’ils sont également propriétaires du lot n°3, celui-ci n’a jamais été grevé d’une servitude au profit des propriétaires de la cave, que le passage ne peut donc se faire que par le portail du lot n°7 situé sur l’[Adresse 5], qu’ils ont été contraints de créer une ouverture dans le mur séparatif entre le lot n°3 et le lot n°7 parce que la SCI Les mouettes a bloqué l’accès à sa cour, et que cette ouverture ne se substitue aucunement à la servitude prévue par le règlement de copropriété.

Ils soulignent que le lot n°3 peut être vendu indépendamment du lot n°1, et qu’en cas de vente séparée à deux acquéreurs différents de ces lots, l’acquéreur de la cave n’aurait aucun moyen d’accéder à son bien, le nouveau propriétaire du lot n°1 n’ayant aucun moyen de passer par le lot n°3, grevé d’aucune servitude.

En défense, la SCI Les mouettes affirme que si le règlement de copropriété ne délimite pas l’assiette de ce passage, il indique clairement que la cour (fond servant) est à jouissance exclusive du propriétaire du lot n° 7, que permettre le passage sur l’assiette de la totalité de la cour reviendrait à supprimer la jouissance exclusive de cette cour, qu’il a été annexé au règlement de copropriété un plan positionnant cette servitude de passage, que lors de la rédaction du règlement de copropriété, le portail donnant sur la voie publique existait, que si le droit de passage devait passer par ce portail, cela aurait été indiqué, que dès la rédaction du règlement de copropriété, la cave a été attribuée au propriétaire des lots n°4 et 3, et que ce propriétaire n’avait donc pas de nécessité de passer par le portail pour accéder à sa cave.

Elle ajoute qu’avant les travaux réalisés par les requérants, l’accès à la cave (lot n° 1) ne posait aucun problème, que les requérants étaient tellement conscients que l’assiette du droit de passage est limitée selon le plan annexé au règlement de copropriété qu’ils ont, dans le cadre du mur qu’ils ont monté sans autorisation, laissé l’ouverture pour accéder à leur cave au niveau du passage indiqué dans le plan annexé au règlement de copropriété, et qu’il n’y a donc aucune atteinte à leur droit de passage.

En l’espèce, les lots des parties sont soumis au règlement de copropriété daté du 18 décembre 1987, qui stipule que la cour dont le droit à la jouissance exclusive constitue le lot n°7 devra demeurer grevée, à titre de servitude réelle et perpétuelle, d’un droit de passage au profit du lot n°1 ci-après désigné, constitué de la cave et de son escalier d’accès.
Le règlement de copropriété décrit le lot n°1 comme constitué d’une cave d’une superficie de 15,60m² environ située au sous-sol, et l’escalier la desservant auquel on accède en passant dans la cour formant le lot n°7; il décrit le lot n°3 comme le droit à la jouissance exclusive d’un passage à ciel ouvert d’une superficie de 27m² environ, situé au rez-de-chaussée, ayant son entrée sur l’[Adresse 5]; il décrit le lot n°7 comme le droit à la jouissance exclusive d’une cour d’une superficie de 43m² environ située au rez-de-chaussée, ayant son entrée sur l’[Adresse 5].
Le règlement de copropriété précise que les parties privatives comprennent notamment les cours formant les lots n° 7 et 8, et que chaque copropriétaire a le droit de jouir comme bon lui semble des parties privatives comprises dans son lot, à la condition de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires et de ne rien faire qui puisse compromettre la solidité ou la sécurité de l’immeuble ou porter atteinte à sa destination.

L’annexe au règlement de copropriété contient un plan des lots visés, notamment des lot n°1, 3 et 7.
Un trait tiré depuis le lot n°3 vers le lot n°1, traversant le lot n°7 dans sa partie haute et intitulé “droit de passage pour Monsieur [Z]” y est tracé.

Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] sont taisants sur ce trait positionnant le droit de passage sur le plan annexé au règlement de copropriété.

L’existence de la servitude de passage grevant le lot n°7 et son opposabilité ne sont pas discutées.
Seule la délimitation de son assiette fait débat.

Si le règlement de copropriété ne précise pas l’assiette de cette servitude, le plan qui y est annexé fait clairement passer le droit de passage dans la partie haute du lot n°7, entre la partie haute du lot n°3, consistant en un passage ouvert, et l’ouverture de la cave constituant le lot n°1.
Ces deux lots appartenaient au même propriétaire, Monsieur [Z].
Ils appartiennent toujours aux mêmes propriétaires, actuellement Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N].
Les rédacteurs du règlement de copropriété ont créé un passage du lot n°3 au lot n°1 en passant par le haut du lot n°7, nécessairement traversé pour accéder de l’un à l’autre.
Aucun accès à travers le lot n°7 depuis la voie publique n’a été créé au regard du plan annexé.

Actuellement, le lot n°1 ne se trouve pas en état d’enclave puisque ses propriétaires, également propriétaires du lot n°3, disposent d’une servitude conventionnelle de passage sur la partie haute de la cour constituant le lot n°7 pour y accéder.

Le fait que les lots n°1 et 3 soient indépendants et puissent être vendus séparément est indifférent sur le présent litige. Il appartiendra au propriétaire concerné, si le lot n°1 venait à se trouver en état d’enclave, de diligenter une procédure en désenclavement en application des articles 682 et suivants du code civil.

Il s’ensuit que la SCI Les mouettes, en posant un cadenas sur son portail d’entrée, qui n’est pas situé sur l’assiette de la servitude conventionnelle de passage dont bénéficie le lot n°1, n’a pas diminué l’usage de la servitude, ni rendu plus incommode.

En conséquence, Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] seront déboutés de leur demande de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] sollicitent la somme de 7.620 euros en réparation du trouble de jouissance subi pour la période de mars 2023 à mars 2025 inclus, à parfaire au jour du jugement.

Ils soutiennent que la SCI Les mouettes a bloqué l’accès à leur cave par la cour grevée de la servitude de passage, en violation du règlement de copropriété, que la violation de règlement constitue une faute civile, que celle-ci leur a causé un trouble de jouissance, puisqu’ils ne peuvent plus jouir de la servitude de passage conventionnellement établie sur le lot n°7, et qu’ils sont bien fondés à solliciter une juste réparation à hauteur de 10€ par jour depuis le début du trouble.

La SCI Les mouettes répond que ce n’est pas l’absence de clé du portail qui rendrait incommode l’usage de la servitude des requérants mais le fait qu’ils aient décidé unilatéralement de construire un mur séparatif en mitoyenneté de leur lot et de créer une ouverture dans celui-ci (portillon), que les requérants sont donc seuls à l’origine de leur prétendu trouble de jouissance dans l’exercice de leur servitude, et qu’ils ne justifient d’aucun préjudice résultant d’une faute de sa part et encore moins d’un lien de causalité.

En l’espèce, Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] n’établissent aucune faute commise par la SCI Les mouettes, notamment quant à l’irrespect du règlement de copropriété.

En outre, les photographies et plans produits aux débats établissent qu’ils ont toujours eu accès à leur cave, constituant leur lot n°1, depuis le passage à ciel ouvert constituant le lot n°3, qui leur appartient.
Il n’est pas discuté que la SCI Les mouettes n’a jamais entravé le passage sur la cour constituant le lot n°7, entre les lots n°3 et 1.

Ils seront donc déboutés de leur demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes reconventionnelles de la SCI Les mouettes

A titre reconventionnel, la SCI Les mouettes sollicite la condamnation conjointe et solidaire de Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] à remettre en état la clôture et à reposer la boîte aux lettres lui appartenant sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de la signification de la décision.

Elle soutient que les requérants ont modifié sans aucune autorisation l’entrée de la copropriété, qu’ils ont supprimé deux poteaux et un portillon pour agrandir leur accès en supprimant un poteau et en ancrant leur portail sur le poteau existant, qu’il y a eu manifestement une atteinte à la copropriété, puisque cette clôture est une partie commune, que l’autorisation des travaux aurait dû être votée en assemblée générale avec présentation du projet des plans, et que Monsieur [G] [P], en sa qualité de syndic de la copropriété, ne pouvait l’ignorer.

Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] répondent qu’ils ont effectivement remplacé le portail d’accès à leur lot n°3 donnant sur l’[Adresse 5], qu’un copropriétaire ne peut diligenter une action aux fins de remise en état des parties communes que s’il appelle en cause le syndicat des copropriétaires, que la SCI La mouette ne l’a pas fait, et qu’elle a elle-même commis de nombreux actes dans les mêmes conditions et d’une ampleur bien plus conséquentes (suppression du pilier d’entrée du lot n°6, édification d’un mur de clôture entre le lot n°6 et l’[Adresse 5], mise en place d’une gouttière de façade, construction d’un local dans la cour du lot n°7, construction d’une véranda dans la cour du lot n°8, après avoir démoli le préau existant, création d’une ouverture (vitrine) dans le lot n°5).

Aux termes de l’article 15 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu’en défendant, même contre certains des copropriétaires ; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l’immeuble.

Tout copropriétaire a le droit d’exiger de la part des autres copropriétaires et de leurs ayants droit le respect du règlement de copropriété et d’exiger la cessation de toute atteinte aux parties communes de l’immeuble, sans avoir à justifier l’existence d’un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
Il peut ainsi exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d’en informer le syndic.

S’agissant de l’action individuelle dont dispose chaque copropriétaire en cas d’atteinte irrégulière aux parties communes par un autre copropriétaire, il convient d’opérer une distinction entre la demande de cessation d’une atteinte portée aux parties communes caractérisée par une occupation indue des parties communes et l’action tendant à la remise en état des parties communes et à la démolition des constructions affectant les parties communes édifiées sans autorisation.
Contrairement à la demande de cessation d’une atteinte portée aux parties communes, formée par le copropriétaire qui exerce son action individuelle, l’action tendant à la remise en état des parties communes oblige le copropriétaire, qui exerce également son action individuelle, à mettre dans la cause le syndicat des copropriétaires.

Force est de constater que la SCI Les mouettes sollicite la remise en état des parties communes.
Exerçant à titre individuel une action tendant à la remise en état des parties communes, elle devait appeler dans la cause le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, ce qu’elle n’a pas fait.

Elle sera donc déboutée de ses demandes de ce chef.

Sur la demande de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La SCI Les mouettes sollicite la somme de 5.000€ à titre de dommages et intérêts, au motif que
le comportement de Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N], qui n’hésitent pas à se comporter comme étant les seuls propriétaires de l’immeuble, sûrement en raison du fait qu’ils s’estiment intouchables du fait que Monsieur [G] [P] en est le syndic, constitue un préjudice moral pour elle.

La SCI Les mouettes ne démontre pas la réalité du préjudice allégué.

Elle sera donc déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :
1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;
2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991.
Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.
Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
La somme allouée au titre du 2° ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %.

Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N], qui succombent, seront condamnés aux dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi.

Ils seront déboutés de leur demande fondée sur l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
L’équité commande leur condamnation à verser à la SCI Les mouettes la somme de 3.000€ sur ce fondement.
Cette somme comprend l’ensemble des frais exposés et non compris dans les dépens, notamment les émoluments du commissaire de justice et notamment ceux visés aux articles A444-10 et suivants du code de commerce.
PAR CES MOTIFS,

LE TRIBUNAL,
STATUANT après audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] de l’ensemble de leurs demandes;

DEBOUTE la SCI Les mouettes de sa demande de remise en état des parties communes;

DEBOUTE la SCI Les mouettes de sa demande de dommages et intérêts;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] à verser à la SCI Les mouettes la somme de 3.000€ sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNE Monsieur [G] [P] et Monsieur [S] [N] aux entiers dépens de l’instance, distraits au profit de Maître Serge Mimran Valensi.

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE, PAR LA CHAMBRE GÉNÉRALISTE A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE D’ AIX-EN-PROVENCE, LE DOUZE MARS DEUX MILLE VINGT SIX,
la minute étant signée par Mme Boussiron, vice-présidente et Mme Millet, greffière.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE