Bail et curatelle : résiliation et réparations locatives en cas de troubles du voisinage

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

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JUGEMENT du 13 Mars 2026
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DEMANDEUR :

S.C.I. LA CHAUVE SOURIS
[Adresse 1]
[Localité 1]

Demanderesse représentée par
Me Marie-emmanuelle LEFEUVRE, avocat au barreau de NANTES – 58
D’une part,
DÉFENDEURS :

Monsieur [S] [A]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Monsieur [S] [H] pris en sa qualité de curateur de Monsieur [S] [A]
[Adresse 3]
[Localité 2]

Défendeurs représentés par
Me Philippe GRESLE, avocat au barreau de NANTES – 62
D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Gaëlle DEJOIE
GREFFIER : Aurélien PARES
PROCEDURE :

date de la première évocation : 16 Janvier 2026
date des débats : 16 Janvier 2026
délibéré au : 13 Mars 2026

RG N° RG 25/03790 – N° Portalis DBYS-W-B7J-OEZY

COPIES AUX PARTIES LE :
CE+CCC Me Marie-emmanuelle LEFEUVRE
CE+CCC Me Philippe GRESLE
Copie dossier

EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement du 25 avril 2019, Monsieur [S] [A] a été admis au bénéfice d’une mesure de curatelle. Un jugement du 11 avril 2024 a renouvelé Monsieur [H] en qualité de curateur de Monsieur [S] [A].

Suivant acte sous seing privé du 8 mars 2021, la SCI LA CHAUVE SOURIS a donné à bail à Monsieur [S] [A] un logement situé [Adresse 4] à ERBRAY, moyennant un loyer de 420 euros mensuels incluant les charges.

Le 25 novembre 2024, la SCI LA CHAUVE SOURIS a remis à Monsieur [S] [A] un courrier de rupture du contrat de bail avec un préavis de trois mois pour troubles du voisinage.

Par acte du 28 février 2025, Monsieur [S] [A], assisté de Monsieur [H], a fait sommation à la SCI LA CHAUVE SOURIS de lui restituer les clefs du logement.

Par ordonnance de référé du 12 mai 2025, le juge des contentieux de la protection a relevé que la procédure d’expulsion de Monsieur [S] [A] était manifestement illégale, enjoint à la SCI LA CHAUVE SOURIS sous astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard de remettre à Monsieur [S] [A] les clefs du logement dans les 48 heures de la signification de la décision, condamné la SCI LA CHAUVE SOURIS à payer à Monsieur [S] [A] la somme de 3.000 euros à titre de provision de dommages et intérêts à valoir sur l’indemnisation du coût de la chambre d’hôtel louée depuis le 19 mars 2025, outre le paiement au demandeur de la somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2025, la SCI LA CHAUVE SOURIS a fait assigner Monsieur [S] [A] et Monsieur [S] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes aux fins de condamnation de M. [A], assisté de son curateur, sous le bénéfice de l’exécution provisoire au paiement des sommes suivantes :
– 7.500 euros au titre des travaux nécessaires à la remise en état des lieux loués,
– 1.680 euros à titre de dommages et intérêts pour impossibilité de relouer le bien et perte subséquente de loyers, sauf à parfaire,
– 2.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience du 16 Janvier 2026, la SCI LA CHAUVE SOURIS, représentée par son conseil, a réitéré les termes de son acte introductif d’instance, et demandé en outre :
– la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire à effet du 25 février 2025, ou à défaut le prononcé de la résiliation judiciaire du bail à effet du 25 février 2025 correspondant à la date à laquelle Monsieur [A] a accepté de quitter les lieux, au motif des manquements, constatés par décision du tribunal correctionnel ayant autorité de chose jugée et constitutifs également de troubles anormaux du voisinage,
– le débouté des demandes reconventionnelles formées par Monsieur [A] au titre du remboursement des nuitées d’hôtel.

Monsieur [A] et Monsieur [H] ès-qualité, représentés par leur conseil, ont demandé au juge des contentieux de la protection :
– de débouter la SCI LA CHAUVE SOURIS de toutes ses demandes,
– de condamner la SCI LA CHAUVE SOURIS à payer à Monsieur [A] la somme de 8.826 euros au titre de l’indemnisation du préjudice subi, déduction faite de la provision de 3.000 euros accordée par ordonnance de reféré,
– de condamner la SCI LA CHAUVE SOURIS au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

La décision a été mise en délibéré au 13 mars 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de résiliation du bail

Il a déjà été relevé dans l’ordonnance de référé du 12 mai 2025 d’une part que le bail du 8 mars 2021 dont Monsieur [A] était titulaire n’avait jamais été résilié dans les formes de l’article 426 du code civil relatif au logement de la personne majeure faisant l’objet d’une mesure de protection, situation que la demanderesse n’ignorait pas ainsi que le démontre notamment le courrier du 29 septembre 2024 adressé par le gérant de la SCI à Monsieur [H] ès-qualité (pièce n°6 de la demanderesse).

Il a été relevé d’autre part dans cette ordonnance que n’avait pas été respectée la procédure de résiliation pour motifs légitimes et sérieux, qui impose le recours préalable à la procédure édictée par l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989 (impliquant notamment un délai de préavis impératif) ou un recours préalable au juge. La SCI ne justifie toujours pas avoir respecté cette procédure dans le cadre de la présente instance puisque l’assignation ne visait aucune demande de résiliation du bail, étant observé qu’elle ne verse aux débats aucune décision passée en force de chose jugée constant l’existence de troubles du voisinage – le jugement du tribunal correctionnel ne pouvant produire cet effet.

Il ne peut être fait droit à la demande, formée à l’audience, de la SCI LA CHAUVE SOURIS tendant au prononcé de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire à effet du 25 février 2025.

Sur la demande tendant à la résiliation judiciaire du bail

Aux termes de l’article 1224, la résolution résulte, en cas d’inexécution suffisamment grave, soit d’une notification du créancier au débiteur soit d’une décision de justice.

Force est de constater que la SCI LA CHAUVE SOURIS n’a développé, en particulier à l’audience, aucune demande subsidiaire relative au prononcé de la résiliation du bail à une autre date que celle du 25 février 2025 par l’effet des manquements du locataire à ses obligations résultant du bail.

En tout état de cause, même si Monsieur [S] [A], assisté de son curateur, ne conteste pas les manquements qui lui sont imputés, ni ne s’oppose au principe de la résiliation judiciaire du bail, l’effet ne peut en être acquis avant la date de la présente décision, étant observé qu’une telle demande devient dès lors sans objet puisque Monsieur [A], après avoir repris possession des clefs du logement en exécution de l’ordonnance de référé précitée, a définitivement quitté les lieux le 30 juin 2025.

Dans ces conditions, il y a lieu de débouter la SCI de sa demande de résiliation judiciaire du bail.

Sur la demande au titre des réparations locatives

En vertu des articles 7 a), 7 c) et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le preneur est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus, de répondre des dégradations ou des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive et de prendre à sa charge l’entretien courant du logement et les menues réparations, ainsi que les réparations locatives définies par le décret n° 87-712 du 26 août 1987.

Ce décret précise que « sont des réparations locatives les travaux d’entretien courant, et de menues réparations, y compris les remplacements d’éléments assimilables auxdites réparations, consécutifs à l’usage normal des locaux et équipements à usage privatif » et notamment celles énumérées en annexe du décret.

En l’espèce, la SCI LA CHAUVE SOURIS réclame la somme de 7.500 euros au titre des réparations locatives.

A ce titre, elle produit des devis (pièces n°14) portant sur :

211,75 euros pour des travaux de plâtrerie (doublage BA),
2.717 euros pour la réalisation de peintures intérieures dans la pièce de vie, la cuisine, la salle de bains et les WC,
3.734,50 euros pour le nettoyage et la peinture des façades extérieures,
200 euros concernant l’enlèvement d’encombrants, dont un poêle à bois,
684 euros pour le lessivage/nettoyage de l’ensemble des plafonds, murs, sols, plinthes et meubles du logement.

La comparaison de l’état des lieux d’entrée et de sortie fait apparaître (pièces 13) :
– un état de saleté importante généralisée dans tout le logement,
– des trous sur une importante surface sur deux des murs de la pièce principale, décrits comme des trous de marteau,
– l’absence d’un détecteur de fumée,
– des trous de vis ou de crochets dans la porte du garage,
– des trous sur la façade arrière.

Le PV de constat réalisé par commissaire de justice le 1er octobre 2025 pièce n°17), établi non contradictoirement, mentionne, outre de nombreuses traces de salissures :
– que les murs de la pièce principale sont jaunis, sauf les deux pans de murs formant angle à gauche de la cheminée, sur lesquels les deux trous importants ont été rebouchés,
– que des traces de rebouchage, non peintes, montrent que des travaux ont été effectués,
– le détecteur de fumée est toujours absent.

Monsieur [A] justifie pourtant avoir fait réaliser entre le 10 juin et le 1er juillet 2025 les travaux de reprise et rebouchage des deux murs de la pièce principale ainsi que la pose du placoplâtre isolant ainsi que les travaux de reprise de peinture correspondants pour une somme de 1.210 euros selon facture acquittée.

Il résulte de l’examen comparatif de ces documents qu’à l’exception de l’absence du détecteur de fumée, le non-respect de son obligation d’entretien par le locataire est manifeste, mais ne porte au final à l’issue du bail que sur une saleté généralisée du logement et la réfection de la façade arrière de la maison, de sorte que ne se trouve justifié, parmi l’ensemble des demandes formées par la SCI demanderesse au titre des frais de réparations locatives, que :
– celle portant sur le devis de nettoyage précité, pour la somme de 684 euros,
– celle de la réfection des peintures extérieures pour une somme réduite au regard de la surface concernée par les manquements du locataire à la somme de 1.200 euros (sur la facture totale de 3.734,50 euros).

Monsieur [S] [A] sera donc tenu au paiement de la somme de 1.884 euros au titre des réparations locatives.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par la SCI

La SCI LA CHAUVE SOURIS soutient qu’elle a été privée, en raison des réparations nécessaires à la suite du départ de Monsieur [A], de la possibilité de relouer les lieux en raison de l’importance des travaux à réaliser.

Mais il ressort de ce qui précède que, après restitution, le 29 mai 2025, des clefs du logement à Monsieur [A] en exécution de l’ordonnance de référé du 12 mai 2025, Monsieur [A] a fait réaliser les travaux de réparation des murs dans le mois suivant (facture acquittée le 1er juillet, de sorte que seul le nettoyage du logement restait à effectuer.

Dans ces conditions, étant rappelé qu’entre le délai écoulé entre les mois de février et de juillet 2025 est la conséquence de l’expulsion irrégulière du locataire, la SCI LA CHAUVE SOURIS ne justifie pas avoir été dans l’impossibilité de louer les lieux loués par la faute de son locataire, de sorte qu’elle sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [A]

Monsieur [A] fait valoir qu’à la suite de l’expulsion irrégulière de son logement il a dû se réfugier dans un hôtel dont la facture totale, entre le 28 février 2025 et 29 mai 2025, s’élève à la somme de 6.286 euros.

Cette somme est parfaitement justifiée au regard des circonstances et des éléments qui précèdent, le coût de cet hébergement d’urgence étant directement imputable au manquement de la bailleresse à son obligation de mise à disposition de son locataire des lieux objets du bail, à défaut de dénonciation régulière de celui-ci. La SCI LA CHAUVE SOURIS sera condamnée au paiement de cette somme, parfaitement justifiée par les factures produites.

Monsieur [A] demande également le paiement de la somme de 2.000 euros au titre du préjudice moral résultant des perturbations subies du fait de l’attitude de la SCI LA CHAUVE SOURIS, douloureusement ressentie par une personne fragile qui a besoin d’être assistée.

AU regard des circonstances qui précèdent, il y a lieu de faire droit à cette demande, le préjudice de Monsieur [A] étant en revanche justement réparé par l’attribution de dommages et intérêts à hauteur de 1.000 euros.

La provision fixée par l’ordonnance de référé du 12 mai 2025 devra venir le cas échéant en déduction de ces condamnations.

Sur les mesures accessoires

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

La SCI LA CHAUVE SOURIS qui succombe dans l’essentiel de ses prétentions, sera condamnée aux dépens.

L’équité commande d’allouer à Monsieur [S] [A] au titre de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1.000 euros.

Le jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS

La Juge des Contentieux de la Protection, statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE la SCI LA CHAUVE SOURIS de sa demande de résiliation du bail,

CONDAMNE Monsieur [S] [A] à payer à la SCI LA CHAUVE SOURIS au titre des réparations locatives la somme de 1.884 euros,

CONDAMNE la SCI LA CHAUVE SOURIS à payer, en deniers ou quittance, à Monsieur [S] [A] la somme de 6.286 euros au titre de l’indemnisation du coût de son hébergement d’urgence pendant la période d’éviction irrégulière de son logement,

CONDAMNE la SCI LA CHAUVE SOURIS à payer, en deniers ou quittance, à Monsieur [S] [A] la somme de 1.000 euros au titre de l’indemnisation de son préjudice moral,

CONDAMNE la SCI LA CHAUVE SOURIS aux dépens,

CONDAMNE la SCI LA CHAUVE SOURIS à payer à Monsieur [S] [A] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile la somme de 1.000 euros,

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le greffier La juge des contentieux de la protection
Aurélien PARES Gaëlle DEJOIE