Servitude de passage et état d’enclave : conditions pour faire reconnaître un droit de passage

1ère CHAMBRE CIVILE

ARRÊT N° 141 DU 19 MARS 2026

N° RG 25/00196 – N° Portalis DBV7-V-B7J-DYYP

Décision déférée à la Cour : ordonnance du juge de la mise en état, du tribunal judiciaire de Basse-Terre, tribunal de proximité de Saint-Martin/Saint-Barthélemy, du 15 janvier 2025, dans une instance enregistrée sous le n° 22/00258.

APPELANTES :

Mme, [U], [B]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 1]

Mme, [W], [M]
,
[Adresse 1]
,
[Localité 1]

Représentées par Me Maxime CABRERA de la SELARL Cabrera Legal avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 72)

INTIMÉS :

M., [L], [K], [C]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 1]

Mme, [J], [O], [Y] épouse, [C]
,
[Adresse 2]
,
[Localité 1]

Représentés par Me Michel PRADINES, avocat au barreau de Guadeloupe Saint-Martin Saint-Barthélemy (Toque 83)

COMPOSITION DE LA COUR :

Mme Judith DELTOUR, président de chambre

Mme Valérie MARIE-GABRIELLE, conseiller

Mme Rozenn LE GOFF, conseiller.

DÉBATS :

L’affaire a été examinée le 5 janvier 2026, en audience publique, devant la cour ; le rapport oral a été fait avant les plaidoiries. Les parties ont été avisées à l’issue des débats que l’arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour le 19 mars 2026.

GREFFIER :

Lors des débats et du prononcé : Mme Yolande MODESTE, greffier.

ARRÊT :

Contradictoire ; signé par Mme Judith DELTOUR, président de chambre et par Mme Yolande MODESTE, greffier
Procédure

Suivant acte notarié des 9 et 17 mars 1984, M., [Z], [B] et Mme, [W], [M] sont propriétaires d’une parcelle de terre située lieudit «, [Localité 2], [Adresse 3]» à, [Localité 3] cadastrée AR, [Cadastre 1]. Cette parcelle a fait l’objet de subdivisions en AR, [Cadastre 2],, [Cadastre 3],, [Cadastre 4] et, [Cadastre 5], la parcelle AR, [Cadastre 4] restant la propriété de Mme, [M]. M., [B] et Mme, [M] ont acquis par acte du 29 septembre 1990, une autre parcelle lieudit «, [Localité 4]» à, [Localité 3] cadastrée AR, [Cadastre 6]. M., [L], [C] et Mme, [J], [Y] sont propriétaires de la parcelle voisine AR, [Cadastre 7] suivant acte notarié des 19 et 22 décembre 2014.

Alléguant l’état d’enclave de la parcelle AR, [Cadastre 6], par acte du 15 juin 2022, M., [B] et Mme, [M] ont assigné M., [C] et Mme, [Y] devant le tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy pour obtenir, le constat de l’état d’enclave de la parcelle AR, [Cadastre 6], le constat de l’existence d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée AR, [Cadastre 7] au profit de la parcelle cadastrée AR, [Cadastre 6], de juger que le désenclavement s’effectuera sur la parcelle cadastrée AR, [Cadastre 7] par une voie d’accès bétonnée apparaissant sur un relevé de géomètre du 3 décembre 2021 et décrite dans le procès-verbal de constat d’huissier de justice du 27 janvier 2022 et leur condamnation au paiement des dépens et d’une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Suivant décès de, [Z], [B], intervention de Mme, [U], [B] et incident soulevé le 16 février 2024, par ordonnance rendue le 15 janvier 2025, le juge de la mise en état du tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy a

– déclaré l’action de Mme, [W], [M] épouse, [B] et Mme, [U], [B] irrecevable ;

– condamné solidairement Mme, [W], [M] épouse, [B] et Mme, [U], [B] aux dépens de l’incident ;

– dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile;

– débouté Mme, [W], [M] épouse, [B] et Mme, [U], [B] de leur «demande fondée de dommages et intérêts» ;

– rejeté les demandes plus amples et contraires.

Suivant déclaration d’appel reçue le 24 février 2025, Mme, [W], [M] épouse, [B] et Mme, [U], [B] ont interjeté appel de la décision et déféré tous les chefs à la censure de la cour. L’avis du greffe portant orientation de l’affaire à bref délai a été délivré le 24 mars 2025, la déclaration d’appel a été signifiée le 30 avril 2025.

Par dernières conclusions communiquées le 20 octobre 2025, Mme, [W], [M] en son nom propre et en qualité de co-héritière de son époux et Mme, [U], [B] en qualité de co-héritière de son père ont sollicité, en substance, au visa des articles 682 et 685 du code civil,

– d’infirmer l’ordonnance du juge de la mise en état en ce qu’elle a déclaré l’action irrecevable, les a condamnées solidairement aux dépens de l’incident, rejeté les demandes plus amples et contraires,

– renvoyer la présente affaire devant le Tribunal de proximité de Saint-Martin Saint-Barthélemy afin qu’il statue au fond sur leur demandes de reconnaissance de l’état d’enclave de leur parcelle cadastrée AR, [Cadastre 6] et de constat de l’existence d’une servitude légale de passage sur la parcelle cadastrée AR, [Cadastre 7];

– condamner in solidum M., [L], [C] et Mme, [R], [Y] son épouse à leur payer ensemble, la somme de 3 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

– condamner in solidum M., [L], [C] et Mme, [R], [Y] son épouse aux entiers dépens, dont distraction au bénéfice de la SELARL Cabrera Legal, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Elles ont fait valoir en substance, l’état d’enclave et l’existence d’un chemin bétonné antérieur à l’acquisition de la parcelle AR, [Cadastre 6] et à la construction de la maison, qu’elles ne visaient aucune autre assiette de servitude que ce chemin, sur lequel elles voulaient obtenir un titre, que la condition de recevabilité retenue n’était pas exigée pour une action visant à consacrer une servitude de passage existante et seule possible, que l’état d’enclave ne faisait pas débat, qu’il n’y avait pas lieu d’appeler en cause des propriétaires qui ne sont pas concernés.

Par dernières conclusions communiquées le 19 septembre 2025, M., [L], [C] et Mme, [J], [Y] son épouse ont demandé, vu les articles 682, 683, 685 et 2261 du Code civil et la jurisprudence, de :

– déclarer Mme, [W], [B] et Mme, [U], [B] mal fondées en leur appel;

– les en débouter ;

– confirmer l’ordonnance du juge de la mise en état dans toutes ses dispositions ;

– condamner in solidum Mme, [W], [B] et Mme, [U], [B] au paiement de la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamner Mme, [W], [B] et Mme, [U], [B] au paiement des entiers dépens d’appel.

Ils ont fait valoir que l’action en reconnaissance d’une servitude imposait l’appel en cause des propriétaires de tous les fonds concernés, que les appelantes ne rapportaient pas la preuve d’une possession à titre de propriétaire ou d’une utilisation trentenaire du chemin, que les plans de permis de construire ne faisaient pas figurer le chemin litigieux, que, [Z], [B] n’avait pas réalisé de travaux d’accès, que Mme, [B] était propriétaire de la parcelle AR, [Cadastre 8] qui bénéficiait d’une servitude sur la AR, [Cadastre 9]. Ils ont ajouté que l’irrecevabilité de l’action mettait fin à l’instance de sorte que le juge de la mise en état avait, à juste titre, rejeté la demande de renvoi de l’affaire pour permettre l’appel en cause des autres propriétaires jouxtant la parcelle AR, [Cadastre 6].

L’ordonnance de clôture est intervenue le 20 octobre 2025. l’affaire a été fixée à plaider le 5 janvier 2026. L’affaire a été mise en délibéré pour son prononcé par mise à disposition au greffe le 12 mars 2026. Le palais de justice étant fermé à cette date, le rendu du délibéré a été reporté au 19 mars 2026.
Motifs de la décision

Pour statuer comme il l’a fait le premier juge a considéré que pour déterminer l’assiette de la servitude il devait pouvoir procéder à une application globale des critères légaux, que la

recevabilité de l’action en reconnaissance d’une servitude de passage était subordonnée

à la mise en cause des propriétaires de tous les fonds concernés, ce qui n’était pas le cas, qu’il ne pouvait pas accorder du temps aux demandeurs pour régulariser leur procédure, que la demande de dommages et intérêts n’était pas fondée et qu’il n’y avait pas lieu de statuer sur les autres demandes.

Aux termes de l’article 682 du code civil, le propriétaire dont les fonds sont enclavés et qui n’a sur la voie publique aucune issue, ou une issue insuffisante, soit pour exploitation agricole, industrielle ou commerciale de sa propriété, soit pour la réalisation d’opérations de construction ou de lotissement, est fondé à réclamer sur les fonds de ses voisins un passage suffisant pour assurer la desserte complète de ses fonds, à charge d’une indemnité proportionnée au dommage qu’il peut occasionner.

Nonobstant les prétentions contraires des appelantes, la reconnaissance de l’état d’enclave est un préalable obligé à l’action en reconnaissance d’une servitude de passage et la recevabilité de cette action est subordonnée à la mise en cause des propriétaires de tous les fonds concernés.

Il en résulte, sans qu’il soit justifié de suivre plus avant le raisonnement des appelantes, qu’elles ne pouvaient pas faire l’économie de la mise en cause de tous les propriétaires de toutes les parcelles jouxtant la parcelle prétendument enclavée, d’autant que les dispositions de l’article 684 du code civil, donnent des directives relativement à la détermination du site du passage en cas de partage d’un fonds et qu’il ressort de l’exposé du litige par les appelantes qu’elles sont propriétaires d’autres parcelles lieudit, [Localité 4], que les époux, [B], [M] étaient propriétaires de la parcelle AR, [Cadastre 1] qu’ils ont divisée et que Mme, [B] est également propriétaire de la parcelle AR, [Cadastre 4].

De plus, à l’inverse des affirmations des appelantes, à supposer que l’état d’enclave soit démontré, ce qui aurait excédé la compétence du juge de la mise en état et donc excède celle de la cour statuant en appel de son ordonnance, le droit de passage est conféré par la loi. Seuls l’assiette et le mode de servitude de passage pour cause d’enclave pourraient être déterminés par trente ans d`usage continu, ce qui en tout état de cause excéderait également la compétence du juge de la mise en état.

C’est le juge judiciaire gardien de la propriété privée qui, seul, peut déterminer, en application de la loi, l’assiette de la servitude de passage. Autrement dit, les propriétaires qui se prétendent enclavés doivent appeler en la cause tous les propriétaires des parcelles les séparant de la voie publique.

En outre, en application des dispositions de l’article 126 du code de procédure civile, la régularisation de la cause d’irrecevabilité ne pouvait intervenir qu’avant que le juge statue, de sorte que le premier juge ne pouvait pas, après avoir relevé la cause d’irrecevabilité, accorder un délai aux demandeurs pour régulariser.

L’ordonnance du juge de la mise en état doit être confirmée et Mmes, [B] doivent être déboutées de leurs demandes contraires, étant relevé surabondamment que la cour statuant en appel d’une ordonnance du juge de la mise en état n’a pas le pouvoir de renvoyer la cause et les parties devant le tribunal.

La décision est confirmée en ce qu’elle a statué sur les dépens. Mmes, [B] qui succombent sont condamnées in solidum au paiement des dépens d’appel. En application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, elles sont déboutées de leurs demandes et condamnées in solidum au paiement de 5000 euros à M., [C] et Mme, [Y].
Par ces motifs

La cour

– confirme l’ordonnance en toutes ses dispositions déférées,

Y ajoutant,

– déboute Mme, [W], [M] et Mme, [U], [B] de leurs demandes contraires;

– condamne Mme, [W], [M] et Mme, [U], [B] in solidum au paiement des dépens d’appel,

– condamne Mme, [W], [M] et Mme, [U], [B] in solidum à payer à M., [L], [C] et Mme, [J], [Y] une somme de 5 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Le greffier Le président