Bail commercial : qui supporte les travaux de réparation des canalisations défectueuses ? – Cour d’appel de Nîmes, 20 mars 2026, 24/00552

Quelle est la règle de droit applicable à la charge des travaux de reprise des canalisations dans un bail commercial ?

L’article 1719 du code civil impose au bailleur l’obligation de délivrer la chose louée, de l’entretenir en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée, d’en faire jouir paisiblement le preneur et d’assurer la permanence et la qualité des plantations. Il est précisé que le bailleur doit garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, même s’il ne les connaissait pas lors du bail (3e civ, 26 janvier 2022, 18-23.578, 18-24.065, 18-24.944).

L’article 1720 du code civil prévoit que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce et doit y faire toutes les réparations nécessaires, autres que locatives.

L’article 1721 du code civil prévoit la garantie due au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, même si le bailleur ne les connaissait pas lors du bail, et l’obligation d’indemnisation en cas de perte.

L’article 606 du code civil définit les grosses réparations comme celles des gros murs, voûtes, rétablissement des poutres et couvertures entières, digues, murs de soutènement et clôture en entier, toutes les autres réparations étant d’entretien.

La jurisprudence (3e Civ., 13 juillet 2005, pourvoi n° 04-13.764) précise que les réparations d’entretien sont celles utiles au maintien permanent en bon état de l’immeuble tandis que les grosses réparations intéressent la structure et la solidité générale de l’immeuble.

Dans le cas présent, les canalisations en cause sont dans un état de corrosion avancée dû à une non-conformité d’origine, nécessitant leur réfection complète. Le remplacement total des canalisations hors d’usage, par la nature et l’ampleur des travaux, touche à la destination et à la structure même de l’immeuble donné à bail, constituant ainsi des grosses réparations à la charge du bailleur.

Quelle est la portée juridique des clauses du bail commercial relatives à la charge des réparations et à la prise en charge des travaux ?

Le bail conclu entre la société civile immobilière Les Platanes et la S.A.S. L’Orangerie stipule que le preneur prend les lieux loués dans l’état où ils se trouvent à son entrée en jouissance, sans pouvoir exiger de travaux ni se retourner contre le bailleur. Le preneur doit entretenir les lieux en bon état de réparations locatives, exécuter à ses frais les réparations d’entretien, et prendre à sa charge l’entretien des différents réseaux alimentant les lieux loués. Il doit également supporter, sans recours contre le bailleur, les réparations nécessaires par suite de vices, défauts ou malfaçons dans la construction, apparents ou cachés, même sans signe extérieur révélant leur nécessité. Les grosses réparations visées à l’article 606 du code civil restent à la charge du bailleur.

Toutefois, la jurisprudence (3e civ., 5 juin 2002, n° 00-19.037) précise que le bailleur ne peut s’affranchir de son obligation de délivrance par une clause selon laquelle le locataire prend les locaux en l’état.

Ainsi, malgré les clauses du bail, le bailleur reste tenu de supporter les grosses réparations, notamment celles affectant la structure de l’immeuble, et ne peut se décharger de cette obligation par une clause contraire.

Quels sont les éléments déterminants retenus par la juridiction concernant la responsabilité de la société Richard Manivet ?

La société Richard Manivet a été la principale intervenante sur l’installation d’origine pendant plus de quatre ans, réalisant des réparations ponctuelles sur les réseaux. L’expert judiciaire a conclu que les désordres étaient dus à une installation initiale non conforme, non imputables aux interventions de la société Richard Manivet.

Il n’est pas établi que la société Richard Manivet ait manqué aux règles de l’art lors de ses interventions ni qu’elle ait été chargée de la maintenance ou de l’entretien de l’installation. Elle n’avait pas de devoir de conseil envers la SCI Les Platanes, qui n’était pas sa cocontractante.

La société Richard Manivet n’a pas justifié avoir rempli un devoir de conseil envers la S.A.S. L’Orangerie, mais même si elle l’avait fait, cela n’aurait pas empêché la société L’Orangerie de ne pas procéder aux réparations onéreuses avant la cession des parts.

Par conséquent, la demande de la SCI Les Platanes tendant à voir la société Richard Manivet relever et garantir la SCI Les Platanes des condamnations prononcées à son encontre a été rejetée.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour rejeter les demandes d’indemnisation au titre des préjudices immatériels et de la perte d’exploitation ?

La société L’Orangerie n’a pas démontré une absence de jouissance paisible des locaux depuis 2014. Le préjudice allégué en raison de la fermeture d’un étage pendant 10 jours en 2014 n’a pas été actualisé de manière justifiée.

Aucun chiffre d’affaires n’a été communiqué pour établir le manque à gagner réel. L’expert judiciaire n’a pas retenu d’impossibilité d’exploitation.

Les périodes invoquées incluent des périodes de restrictions liées à la pandémie de Covid-19, avec des aides et dédommagements versés aux exploitants.

Par conséquent, les demandes d’indemnisation au titre des préjudices consécutifs, de la perte d’exploitation et de l’absence de délivrance paisible ont été rejetées.

Quelle est la règle de droit applicable à la dérogation au principe du contradictoire dans les ordonnances sur requête ?

L’article 145 du code de procédure civile prévoit que si un motif légitime existe pour conserver ou établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction peuvent être ordonnées sur requête ou en référé.

L’article 493 du code de procédure civile dispose que l’ordonnance sur requête est une décision provisoire rendue non contradictoirement lorsque le requérant est fondé à ne pas appeler de partie adverse.

L’article 496 alinéa 2 du code de procédure civile permet à tout intéressé de référer au juge qui a rendu l’ordonnance.

La jurisprudence (Civ. 1ère 13 juillet 2005 n°05-10.519) précise que le juge saisi d’une demande de rétractation d’une ordonnance sur requête doit s’assurer de l’existence d’un motif légitime à ordonner la mesure probatoire et des circonstances justifiant de ne pas y procéder contradictoirement.

Le requérant doit justifier de la recevabilité et du bien-fondé de sa requête, notamment des circonstances imposant de déroger au principe du contradictoire.

L’ordonnance sur requête doit être motivée, ce qui peut être satisfait par adoption des motifs de la requête (Civ. 2è 4 mars 2021 n°19-25.092).

Les circonstances justifiant la dérogation doivent être précises et circonstanciées, ne pouvant résulter d’une pétition de principe.

Quels sont les motifs retenus par la juridiction pour rétracter l’ordonnance sur requête ordonnant une mesure d’instruction ?

L’ordonnance du 9 octobre 2024 visait la requête du 30 septembre 2024 et se contentait de mentionner une clause de style indiquant l’existence de circonstances exigeant qu’une mesure urgente ne soit pas prise contradictoirement.

La requête évoquait la liquidation judiciaire frauduleuse de la société [3], le détournement de clientèle et d’actifs par la société [1], mais ne décrivait pas de manière concrète les circonstances propres aux faits justifiant l’absence de débat contradictoire.

La motivation de la requête était constituée de termes généraux et abstraits, insuffisants pour établir l’existence de circonstances justifiant la dérogation au principe du contradictoire.

Le juge de la rétractation a constaté l’absence de justification suffisante, ce qui ne peut être régularisé a posteriori.

Par conséquent, l’ordonnance sur requête a été rétractée en toutes ses dispositions, avec annulation et destruction des constats, pièces, extractions, supports, documents obtenus.

Quels sont les critères retenus par la juridiction pour apprécier la légitimité et la proportionnalité des mesures d’instruction ordonnées ?

La société [2] n’a pas justifié dans sa requête d’un motif légitime permettant la mesure d’instruction ordonnée.

L’ordonnance ne caractérise pas de motif légitime pour ordonner la mesure d’instruction.

La mesure d’instruction ordonnée n’est pas légalement admissible car disproportionnée à l’objectif poursuivi, aux intérêts en présence, sans lien avec une éventuelle action au fond, et non indispensable à l’exercice du droit de la preuve.

Elle porte atteinte au secret de la vie des affaires de façon disproportionnée au but poursuivi et s’apparente à une mesure d’investigation générale avec un pouvoir d’enquête prohibé.

Par conséquent, la mesure a été rétractée et annulée.