La demande de résiliation judiciaire d’un bail par une personne morale nécessite la saisine préalable de la CCAPEX en cas d’impayés, conformément à l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989. L’absence de cette saisine rend la demande irrecevable, et le bailleur doit prouver la dette locative pour obtenir une condamnation.
En septembre 2025, la SA PLURIAL NOVILA a assigné le locataire devant le tribunal judiciaire, demandant la résiliation judiciaire du bail, l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de 5 178,63 € pour loyers impayés. L’assignation a été notifiée au Préfet de Seine-et-Marne. Lors de l’audience de janvier 2026, la SA PLURIAL NOVILA a actualisé sa créance à 4 511,35 € et a sollicité des délais de paiement. Le locataire a reconnu la dette mais a demandé un échelonnement de celle-ci en mensualités de 30 €.
Le magistrat a soulevé l’irrecevabilité de la demande de résiliation, en raison de l’absence de saisine préalable de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX), ce qui est requis pour les bailleurs personnes morales. En conséquence, la demande de résiliation a été déclarée irrecevable, tandis que les demandes d’expulsion et d’indemnité d’occupation ont été jugées sans objet.
Le tribunal a néanmoins condamné le locataire à payer la somme de 4 511,35 € pour loyers impayés, avec des intérêts, et a autorisé un échelonnement de la dette en 24 mensualités. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, et l’exécution provisoire a été déclarée de droit.
Concernant le paiement des loyers, l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose au locataire de s’acquitter des loyers et charges aux termes convenus. La preuve de la dette locative doit être apportée par le bailleur, qui doit fournir l’acte de bail et le décompte des sommes dues. En l’espèce, la créance a été établie à 4 511,35 euros, ce qui a conduit à la condamnation du locataire au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal.
Le juge peut, en vertu de l’article 1343-5 du code civil, accorder des délais de paiement en tenant compte de la situation financière du débiteur. Dans ce cas, le locataire a été autorisé à échelonner sa dette sur 24 mensualités, avec des conditions précises sur le paiement. En cas de non-paiement d’une échéance, la totalité de la créance devient immédiatement exigible après mise en demeure.
Les dépens sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Les frais irrépétibles peuvent être laissés à la charge de la partie qui a engagé des frais, en tenant compte de l’équité et de la situation économique des parties. L’exécution provisoire est de droit, sauf disposition contraire, ce qui permet une mise en œuvre rapide de la décision.
Cette décision de justice a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le bailleur doit faire face à l’irrecevabilité de sa demande de résiliation, tandis que le locataire est condamné à rembourser une somme importante, mais bénéficie d’un échelonnement de paiement.
La résiliation judiciaire d’un bail pour impayés de loyers est régie par l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que les bailleurs personnes morales ne peuvent délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement.
La demande de résiliation judiciaire est déclarée irrecevable si le bailleur n’a pas procédé au signalement des impayés à la CCAPEX, conformément à l’article 24-IV de la loi du 6 juillet 1989. Cette exigence s’applique également dans le cas d’une demande de résiliation judiciaire, lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur.
La créance locative est fixée sur la base des obligations du locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus, selon l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Dans le cas présent, la SA PLURIAL NOVILA a prouvé l’existence de la dette locative de M. [K] [G] par la présentation de l’acte de bail et du décompte des loyers et charges, s’élevant à 4 511,35 euros au 12 janvier 2026.
Les demandes accessoires, telles que l’expulsion et la fixation d’une indemnité d’occupation, sont déclarées sans objet lorsque la demande principale de résiliation judiciaire est déclarée irrecevable. En revanche, les autres demandes formées par le bailleur, comme le paiement des loyers et charges impayés, demeurent recevables et doivent être examinées.
L’article 1343-5 du code civil permet au juge de reporter ou d’échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier. Dans cette affaire, le juge a accordé des délais de paiement à M. [K] [G] en raison de sa situation financière, lui permettant d’échelonner sa dette en 24 mensualités de 30 euros chacune.
Selon l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, M. [K] [G] a été condamné aux entiers dépens, tandis que la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile a été rejetée, le juge considérant qu’il était équitable de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILA les frais non compris dans les dépens.
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
[Adresse 1]
[Localité 2]
☎ : [XXXXXXXX01]
N° RG 25/05064 –
N° Portalis DB2Z-W-B7J-IFM6
Minute signée électroniquement
JUGEMENT du 16/03/2026
S.A. PLURIAL NOVILA venant aux droit de l’OPH HABITAT 77
C/
Monsieur [K] [G]
Copie exécutoire délivrée le (voir mention) :
à :
– Maître Fanny CORTOT
– [K] [G]
RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
JUGEMENT du 16 MARS 2026
Sous la Présidence de Emma VIDALINC, Juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire, assistée de Anick PICOT, Greffier, lors des débats et lors du prononcé ;
dans la cause, ENTRE :
DEMANDERESSE :
S.A. PLURIAL NOVILA venant aux droit de l’OPH HABITAT 77
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Fanny CORTOT, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE substituée par Maître Laure VAYSSADE, avocat au barreau de PARIS
ET :
DÉFENDEUR :
Monsieur [K] [G]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
[Localité 4]
comparant en personne
Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2026,
le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe :
EXPOSÉ DU LITIGE
En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé, la société HABITAT 77 a loué à M. [K] [G] un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 572,05 €.
Le 20 décembre 2024, la SA PLURIAL NOVILA a acquis ce logement de sorte qu’elle est devenue la bailleresse de M. [K] [G]. Le contrat de bail a été égaré lors de la transaction.
Par courrier du 17 mars 2025, la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, a mis en demeure son locataire de payer la somme de 2 525,58 € au titre des loyers et charges échus.
Par acte de commissaire de justice en date du 9 septembre 2025, la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 a fait assigner M. [K] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Melun et demande, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de :
de prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner l’expulsion du locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,autoriser la séquestration des biens et objets mobiliers se trouvant éventuellement dans les lieux lors de l’expulsion,faire application de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution relatif au sort du mobilier,condamner le locataire à payer la somme de 5 178,63 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 juillet 2025 avec intérêts au taux légal à compter de la décision,condamner le locataire à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges jusqu’à la libération complète des lieux et après avoir satisfait aux obligations normales d’un locataire sortant,condamner le locataire à payer la somme de 500,00 € euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût de l’assignation et du commandement, et aux actes rendus nécessaires par la présente procédure.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département de la Seine-et-Marne le 10 septembre 2025.
L’affaire a été appelée et retenue lors de l’audience du 13 janvier 2026.
A cette audience, la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, en actualisant sa créance, celle-ci s’élevant désormais à la somme de 4 511,35 €, terme du mois de janvier 2026 inclus. La demanderesse précise s’en rapporter quant à l’octroi d’éventuels délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.
Le magistrat a soulevé d’office l’irrecevabilité de la demande de résiliation compte-tenu de l’absence de saisine préalable de la CCAPEX ou de signalement des impayés à la CAF, compte-tenu du fait que la bailleresse est une personne morale. Le conseil de la partie demanderesse fait valoir que la saisine de la CCAPEX n’est exigée à titre d’irrecevabilité de la demande que lorsqu’il est demandé au tribunal de constater l’acquisition de la clause résolutoire et non le prononcé d’une résiliation judiciaire.
Cité par acte délivré à l’étude de commissaire de justice, M. [K] [G] comparaît. Il ne conteste pas la demande, en son principe, mais sollicite l’octroi de délais de paiement et propose d’apurer la dette par des mensualités de 30 euros. Il sollicite également la suspension des effets de la clause résolutoire pendant les délais.
Il expose qu’il perçoit 1300 euros dans le cadre de missions intérimaires mais qu’il ne travaille plus depuis le 8 octobre 2025. Il ajoute avoir une fille de 16 ans qui vit chez sa mère et avoir faire une demande de FSL courant novembre 2025 avec son assistante sociale.
L’affaire est mise en délibéré au 16 mars 2026.
MOTIVATION DE LA DÉCISION
I. Sur la recevabilité de la demande de prononcé de la résiliation judiciaire
Sur la saisine de la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)
En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation.
Or l’article 24 IV de la même loi précise que l’article 24 99 est applicable « aux assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ».
Il ne ressort pas de cet article que cette exigence est cantonnée à la constatation par le juge de l’acquisition de la clause résolutoire. Elle s’applique donc également pour cas de résiliation judiciaire, à condition que la demande résulte d’impayés de loyers.
En l’espèce, la bailleresse n’a pas procédé à ce signalement, alors même que l’assignation tend au prononcé d’une résiliation pour impayés de loyer.
Ce faisant, la demande de la bailleresse tendant au prononcé de la résiliation judiciaire sera déclarée irrecevable. Les demandes accessoires d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et du sort des meubles sont donc sans objets. En revanche, l’irrecevabilité n’atteint pas les autres demandes formées par la bailleresse.
II. Sur le paiement des loyers et des charges
Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
En l’espèce, la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 verse aux débats l’acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont elle réclame l’exécution.
Il ressort des pièces fournies qu’au 12 janvier 2026, la dette locative de M. [K] [G] s’élève à la somme de 4 511,35 euros au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d’habitation, terme du mois de janvier 2026 inclus. Il convient donc de condamner le locataire au paiement de cette somme.
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 17 mars 2025 pour la somme de 2 525,58 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.
III. Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement
L’article 1343-5 du code civil dispose que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.
En l’espèce, compte-tenu de la reprise de paiement des loyers depuis plusieurs mois, il convient de faire droit à la demande de M. [G] et de lui permettre d’échelonner le paiement de sa dette en 24 mensualités de 30 € chacune et une dernière mensualité, correspondant au solde de la dette, payables le 15 de chaque mois.
Afin de garantir le paiement de la dette, il convient de dire qu’à défaut, pour M. [G] de payer une seule des mensualités prévues à l’échéancier ci-dessus, la créance de la bailleresse sera due dans sa totalité et sera immédiatement exigible après une mise en demeure de payer demeurée infructueuse selon les modalités prévues au dispositif.
– Sur les demandes accessoires
Sur les dépens
L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
M. [K] [G] succombe à l’instance de sorte qu’il doit être condamné aux entiers dépens, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.
Sur les frais irrépétibles
Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu’elles demandent.
Il apparaît équitable, compte tenu des pièces versées aux débats, des situations financières respectives des parties et de l’engagement du locataire en défense d’apurer sa dette, de laisser à la charge de la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 les frais non compris dans les dépens qui se sont avérés nécessaires pour la présente instance. Il y a donc lieu de rejeter la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.
PAR CES MOTIFS
Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DÉCLARE irrecevable l’action de la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77, tendant au prononcé de la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu entre l’OPH HABITAT 77, d’une part, et M. [K] [G], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 6],
CONSTATE que les demandes accessoires d’expulsion, de fixation d’une indemnité d’occupation et de sort des meubles sont sans objets,
CONDAMNE M. [K] [G] à verser à la SA PLURIAL NOVILA venant aux droits de l’OPH HABITAT 77 la somme de 4 511,35 euros (décompte arrêté au 12 janvier 2026, terme du mois de janvier 2026 inclus), avec intérêt au taux légal à compter du 17 mars 2025 sur la somme de 2 525,58 € euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;
AUTORISE M. [K] [G] à s’acquitter de cette somme en 23 mensualités de 30 € chacune et une 24e mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;
PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut de paiement d’une seule échéance à son terme, l’intégralité des sommes restant dues deviendra de plein-droit immédiatement exigible sept jours après la date de présentation d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception demeurée infructueuse ;
DÉBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;
CONDAMNE M. [K] [G] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment de l’assignation et de sa notification à la préfecture, ainsi qu’aux frais d’exécution rendus nécessaires au sens de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution;
RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition du jugement au greffe du tribunal judiciaire, le 16 mars 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée électroniquement par le juge et par la greffière.
🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro rédigé à partir de cette décision de justice Tribunal judiciaire de Melun, 16 mars 2026, RG n° 25/05064 — Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Obligations du bailleur — Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 13 avril 2026.
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