Vente d’un emplacement de parking non conforme : l’acquéreur peut-il réclamer des dommages et intérêts pour vice caché ?

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 9 – A

ARRÊT DU 02 AVRIL 2026

(n° , 8 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 25/06789 – N° Portalis 35L7-V-B7J-CLFP6

Décision déférée à la Cour : Jugement du 4 février 2025 – Tribunal de proximité de PALAISEAU – RG n° 11-23-000559

APPELANT

Monsieur [I] [H]

né le 21 novembre 1980 à [Localité 1] (56)

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Me Emmanuel LEBLANC de la SELARL HMS JURIS, avocat au barreau de l’ESSONNE

INTIMÉE

Madame [J] [V]

née le 11 janvier 1946 à [Localité 3]

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Me Pierre-Yves SOULIE de la SELARL EGIDE AVOCATSCÎMES, avocat au barreau de l’ESSONNE

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 4 février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère, chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Muriel DURAND, Présidente de chambre

Mme Laurence ARBELLOT, Conseillère

Mme Sophie COULIBEUF, Conseillère

Greffière, lors des débats : Mme Camille LEPAGE

ARRÊT :

– CONTRADICTOIRE

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Mme Muriel DURAND, Présidente et par Mme Camille LEPAGE, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Mme [J] [V] était propriétaire d’un appartement situé à [Localité 5], au sein de la copropriété de l’Orée du Parc, qu’elle a vendu à M. [I] [H] pour 219 999 euros hors frais de notaire, selon promesse de vente du 15 juillet 2022. La vente portait également sur le lot n° 74 de la copropriété, correspondant à un emplacement de parking situé au sous-sol.

L’acte authentique de vente a été conclu entre les parties le 3 janvier 2023.

L’acquéreur a fait réaliser un constat d’huissier le 10 juillet 2023 visant à démontrer son impossibilité de garer son véhicule sur la place de parking vendue ne mesurant que 2,25 mètres de large, puis a sollicité de la venderesse une mise aux normes ou à défaut une indemnisation de 6 000 euros, ce à quoi Mme [V] a répondu défavorablement.

Par acte délivré le 25 septembre 2023, il a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Palaiseau en indemnisation de ses préjudices financier (6 000 euros) et de jouissance (3 000 euros) en invoquant un vice caché dans la mesure où l’espace vendu ne mesure que 2,25 mètres de large ce qui ne correspond pas à la norme de 2,50 mètres. Mme [V] a quant à elle estimé subir un préjudice moral du fait de l’action initiée et de l’impossibilité de vendre son propre box de parking du fait de l’existence de cette procédure.

Par jugement contradictoire du 4 février 2025 auquel il convient de se reporter, le juge a rejeté les demandes d’indemnisation présentées par M. [H] au titre de préjudices financier et de jouissance, rejeté celles de Mme [V] au titre de préjudices financier et moral, rejeté les demandes présentées sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et dit que chaque partie supporterait la charge des dépens par elle exposés.

Pour statuer ainsi, il a estimé que l’existence d’un vice caché rendant impropre l’usage de la place de parking n’était pas démontrée ni une quelconque faute de Mme [V]. Il a relevé en particulier que M. [H] avait pu prendre connaissance de la largeur de l’emplacement avant la vente, qu’il avait donc eu tout loisir de mesurer la largeur et de tenter un essai avec son véhicule, et qu’il ne démontrait en outre pas une impossibilité d’utiliser l’emplacement.

Il a estimé que Mme [V] ne démontrait pas les préjudices allégués et en particulier l’impossibilité de vendre son propre box en raison du présent litige.

Par déclaration enregistrée électroniquement du 7 avril 2025, M. [H] a interjeté appel de cette décision.

Aux termes de ses dernières conclusions déposées le 24 décembre 2025, il demande à la cour :

– d’infirmer le jugement en toutes ses dispositions et statuant de nouveau,

– de débouter Mme [V] de l’intégralité de ses demandes,

– de la condamner à lui régler la somme de 6 000 euros au titre de son préjudice financier et celle de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance,

– de la condamner à la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

Il affirme, alors qu’il n’est pas un professionnel de l’immobilier, avoir acquis son appartement ainsi que cette place de parking sans savoir que celle-ci n’était pas aux normes et ne lui permettrait pas de garer sa voiture, que lors des visites, le véhicule de Mme [V] était stationné sur la place de parking, ce qui ne lui a pas permis d’évaluer le manque de place pour garer la sienne. Il en conclut que la place de parking achetée est impropre à l’usage auquel elle est destinée puisqu’il ne peut en aucun cas l’utiliser, ce qui est prouvé par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 10 juillet 2023. Il prétend aussi que la vendeuse ne l’a pas informé du fait que la construction d’un box allait empiéter sur la place de parking, chose dont elle avait nécessairement connaissance puisqu’elle en est l’ancienne propriétaire, ni du problème que posait cette place de parking.

Il indique avoir fait évaluer la place de parking à la somme de 6 000 euros, qu’il ne peut l’utiliser et demande donc un dédommagement à hauteur de cette somme outre l’indemnisation de son trouble de jouissance.

Il insiste sur l’existence d’un vice caché, prétend n’avoir visité les lieux que le 11 juin 2022 et que la vendeuse n’a jamais déclaré dans l’acte de vente qu’elle envisageait de faire effectuer des travaux pour faire réaliser un box à son profit, cet empiétement rendant l’utilisation de la place de parking mitoyenne très difficile. Il s’interroge sur la régularité des travaux (demande d’autorisation du syndic, intervention de l’architecte de la copropriété).

Il soutient que Mme [V] est de mauvaise foi car la superficie de ladite place n’est indiquée ni dans la promesse du 15 juillet 2022 ni à l’acte de vente du 3 janvier 2023, que les plans de l’architecte ne font que confirmer que la construction du box est venue empiéter sur la place de parking puisqu’alors que la largeur devrait, selon ces plans, être de 2m30, « l’huissier de justice » a mesuré 2m25. Il ajoute que ceci est également contraire au règlement de copropriété. Il indique que les plans de l’architecte sont difficilement lisibles, de sorte qu’un non professionnel ne pourra pas réellement prendre connaissance des mesures.

Il précise que si Mme [V] affirme qu’il use de cette place de parking avec des véhicules plus larges que le sien, le constat révèle clairement que l’utilisation de cette place est particulièrement difficile. Il affirme que sa voiture « de taille » est un véhicule aux dimensions tout ce qu’il y a de plus classiques et non aux dimensions hors normes comme le laisse supposer le tribunal dans le jugement du 4 février 2025. Il fait état d’un préjudice de jouissance constaté par le commissaire de justice.

Il conteste les préjudices allégués par Mme [V] et en particulier il estime qu’il n’est démontré aucune impossibilité de vendre son box en raison du présent litige.

Aux termes de ses dernières écritures déposées le 2 janvier 2026, Mme [V] demande à la cour :

– de confirmer le jugement déféré et débouter M. [H] de l’ensemble de ses demandes,

vu l’article 1240 du code civil,

– d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande d’indemnisation,

statuant à nouveau,

– de condamner M. [H] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de pouvoir vendre son parking boxé,

– en tout état de cause, d’infirmer le jugement déféré en ce qu’il l’a déboutée de sa demande au titre des frais irrépétibles,

– de condamner M. [H] à lui payer une somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre de la première instance, outre 3 000 euros au titre des frais irrépétibles en cause d’appel,

– de condamner M. [H] aux entiers dépens, dont recouvrement au profit de Maître Pierre-[Localité 6] Soulié, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Elle conteste toute vice caché et fait état de ce que le constat produit par M. [H] démontre que la place de parking vendue est parfaitement utilisable par lui, qu’il peut garer son véhicule et en sortir. Elle ajoute qu’il ne pouvait ignorer les caractéristiques de l’emplacement de parking, alors qu’il l’a parfaitement vu, avec au surplus un véhicule automobile garé dessus, que le plan de l’appartement, mais également du niveau des parking ont été annexés à la promesse et à l’acte authentique de vente et que la lecture du plan du niveau des parkings démontre que les emplacements ne mesurent que 2,30 mètres de large, et non 2,50 mètres.

Elle remarque que le constat communiqué par l’appelant fait état d’une mesure assez rudimentaire du commissaire de justice, à l’aide d’un mètre, indiquant que le parking ne mesurerait que 2,25 mètres, jusqu’au pilier mais fait état de ce que l’emplacement de parking lui-même, hors pilier, a une largeur supérieure au 2,30 mètres inscrits sur le plan. Elle estime que si l’appelant invoque encore l’application de la norme NF P91- 120 sur les dimensions des places de parking, il ne justifie pas que cette norme serait applicable au parking vendu.

Elle invoque un vice apparent, résultant du fait que le futur acquéreur a pu visiter l’emplacement de stationnement, ainsi qu’il le reconnaît, alors que son véhicule y était garé, qu’il ne pouvait donc ignorer le gabarit du stationnement comparativement à son propre véhicule.

Elle rappelle que l’acte de vente exclut toute garantie des vices cachés sauf s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur.

A supposer que les dimensions jugées insuffisantes par l’acquéreur soient constitutives d’un vice caché, elle prétend avoir ignoré que l’emplacement de parking était insuffisamment grand pour l’utilisation par M. [H] et indique aussi que l’appelant ne rapporte aucunement la preuve que la mise en ’uvre d’un box sur l’emplacement de parking n° 73 aurait eu pour conséquence un empiétement sur la place de parking vendue. Elle précise que le boxage de son emplacement a bien été autorisée par le syndic.

Elle conteste toute responsabilité et en particulier toute obligation d’indemnisation d’un préjudice de jouissance inexistant. Elle ajoute qu’il ne peut y avoir de perte de valeur vénale dès lors que M. [H] a acquis son emplacement de parking alors que le parking situé à côté était déjà « boxé » et que l’acte de vente signé entre les parties ne stipule aucune ventilation du prix payé entre les lots de copropriété acquis (appartement et emplacement de parking). Elle ajoute qu’en tout état de cause, une perte de valeur vénale ne saurait être qualifiée en droit par un préjudice de jouissance.

Elle demande l’indemnisation de ses propres préjudices.

Elle explique être âgée, et demeurer propriétaire de l’emplacement de parking boxé n° 73 que M. [H] n’a pas souhaité acheter, et qu’alors qu’elle recevait des mises en demeure de son acquéreur et de son conseil, elle n’a pas osé vendre son emplacement de parking voisin de celui vendu, craignant une demande de démolition de la part de l’appelant. Elle ajoute que cette demande n’a finalement pas été formée lors du contentieux judiciaire, mais qu’elle a perdu son acquéreur pour finalement vendre son box le 24 novembre 2024 en ayant dû régler les charges de copropriété et taxe foncière afférentes, pour 320,37 euros, ce qui constitue un préjudice matériel direct et certain.

Elle évoque aussi le fait que cette situation lui a causé des tracas avec une dégradation de son état de santé jusqu’à conduire à son hospitalisation en service de cardiologie.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 3 février 2026 et l’affaire a été appelée à l’audience du 4 février 2026 pour être mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 2 avril 2026.
MOTIFS DE LA DÉCISION

Il résulte de l’article 954 dernier alinéa du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas ou qui, sans énoncer de nouveaux moyens, demande la confirmation du jugement est réputée s’en approprier les motifs.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi, les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Il résulte des articles 1641 et suivants du code civil que le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise ou n’en aurait donné qu’un moindre prix s’il les avait connus, mais qu’il n’est pas tenu des vices apparents et dont l’acheteur a pu se convaincre lui-même et que l’action doit être intentée dans les deux ans de la découverte du vice. Il est tenu des vices cachés, quand même il ne les aurait pas connus, à moins que, dans ce cas, il n’ait stipulé qu’il ne sera obligé à aucune garantie.

Il résulte des articles 1645 et 1646 du code civil que le vendeur qui avait lui-même connaissance du vice doit des dommages et intérêts à l’acheteur tandis que celui qui les ignorait n’est tenu outre la restitution du prix que des frais occasionnés par la vente mais il est désormais acquis que le vendeur professionnel est présumé les avoir connus.

L’acte authentique de vente a été conclu entre les parties le 3 janvier 2023 étant acquis que Mme [V] et M. [H] ne sont pas des professionnels de l’immobilier. La vente portait sur un appartement de deux pièces au 2ème étage portant sur le lot numéro 30 et un emplacement de parking situé au sous-sol portant sur le lot numéro 74 soit une superficie totale de 45,93 mètres carrés pour le lot 30 dans un ensemble immobilier situé à [Localité 5], au sein de la copropriété de l’Orée du Parc, pour un prix de 219 999 euros hors frais de notaire.

L’acte de vente prévoit expressément que l’acquéreur prend le bien dans l’état où il se trouve au jour de l’entrée en jouissance sans recours contre le vendeur, pour quelque cause que ce soit notamment en raison des vices apparents et des vices cachés. L’acte exclut toute garantie des vices cachés sauf si le vendeur a la qualité de professionnel de l’immobilier ou de la construction et sauf si l’acquéreur a lui-même cette qualité, ou s’il est prouvé par l’acquéreur que les vices cachés étaient connus du vendeur.

M. [H] a accepté ces conditions en signant l’acte de vente par devant notaire, et il est donc acquis que Mme [V] ne peut être tenue à garantie dans ce cadre que s’il est démontré qu’elle avait connaissance de l’existence de vices cachés au moment de la vente.

L’acquéreur a délivré assignation le 25 septembre 2023 soit dans les deux années de la vente, il est donc recevable en son action.

Pour fonder son action, M. [H] s’appuie sur un constat dressé par un commissaire de justice le 10 juillet 2023 aux termes duquel il en résulte les constatations suivantes :

– sur la place 74 qu’occupe le requérant, une voiture de taille est garée en marche arrière,

il est manifestement impossible de la garer en marche avant pour pouvoir sortir du côté conducteur, le passage restant trop réduit,

– l’accès au coffre est aussi rendu délicat par cette situation, la voiture étant avancée en limite avant de sa place et il est malgré tout difficile d’accéder au coffre sans être obligé de faire quelques contorsions,

– le passage côté droit est difficile malgré le serrage du véhicule côté gauche, le passage du corps est difficile, la porte s’ouvre mais il est impossible de pénétrer dans la voiture et ce pour les deux portes,

– la largeur entre le mur du box et le pilier est de 2,25 mètres,

– la longueur de pilier jusqu’à l’extérieur de la bande de marquage au sol est de 0,64 mètres.

Il doit être constaté d’emblée que ce constat ne conclut pas comme l’affirme M. [H] à une impossibilité d’utiliser l’emplacement vendu afin d’y garer son véhicule puisque précisément lors du passage du commissaire de justice, son véhicule y était stationné. En revanche, il atteste de l’étroitesse de l’emplacement pour le véhicule de marque Mercedes de M. [H] tel que photographié par le commissaire de justice instrumentaire.

Rien n’établit non plus comme l’affirme M. [H] que la transformation par Mme [V] en 2021 de sa propre place de parking (lot n° 73), mitoyenne du lot 74 dévolu à M. [H], a eu pour conséquence d’empiéter sur la place de parking litigieuse et surtout de la rendre inutilisable, ce dernier point ne résultant absolument pas du constat produit ni d’ailleurs d’aucune autre pièce, Mme [V] démontrant par ailleurs avoir agi dans le respect de l’autorisation donnée par le syndic le 19 avril 2021 fondée elle-même sur un procès-verbal d’assemblée générale des copropriétaires du 12 décembre 2019 ayant autorisé le boxage de certains emplacements.

Les différents jeux de photographies produits par Mme [V] montrent par ailleurs que les véhicules garés à proximité du lot 74 sont tous garés en marche arrière, ce point n’étant donc pas révélateur d’une quelconque difficulté pour stationner un véhicule.

En outre, la superficie de la place de parking n’est indiquée ni dans la promesse du 15 juillet 2022 ni à l’acte de vente du 3 janvier 2023, et l’acte de vente renvoie à une copie des plans des lots de l’état descriptif de division qui n’y figure pas mais qui est annexée à la promesse de vente signée le 15 juillet 2022. Ces plans ne donnent aucune précision quant à la surface de l’emplacement de parking ou à ses dimensions.

Rien ne permet donc de connaître en particulier la largeur de l’emplacement et de dire comme le fait M. [H] que les plans de l’architecte ne font que confirmer que la construction du box est venue empiéter sur la place de parking puisqu’alors que la largeur devrait, selon ces plans, être de 2m 30 alors que le commissaire de justice a mesuré 2 mètres 25.

S’il est invoqué de la norme NF P91- 120 homologuée par l’AFNOR le 5 mars 1996 sur les dimensions des places de stationnement à usage privatif, il n’est pas démontré que cette norme serait applicable au parking vendu par Mme [V].

Quoi qu’il en soit, les parties n’ont pas fait figurer à l’acte la surface vendue et en particulier la largeur de l’emplacement de parking, le mesurage effectué postérieurement à la vente par le commissaire de justice étant donc sans emport. Surtout, il est acquis que M. [H] a pu visiter l’emplacement de stationnement, ainsi qu’il le reconnaît, au moins une fois le 11 juin 2022, et qu’il a donc ainsi pu se rendre compte de la taille de l’emplacement au regard de la taille de son propre véhicule, indépendamment de tout métrage.

L’existence d’un vice caché connu de Mme [V] n’est donc pas démontrée, ni que celle-ci a souhaité cacher une information à l’acquéreur quant à la taille de l’emplacement ou quant au boxage de son propre lot dont l’acquéreur avait parfaitement connaissance.

Partant, c’est à juste titre que le premier juge a rejeté l’existence d’un vice caché et toute faute de la part de Mme [V], rejetant par là même les demandes d’indemnisation formées par M. [H]. Le jugement doit être confirmé sur ces points.

Sur les demandes reconventionnelles de Mme [V]

Mme [V] demande la condamnation de [H] à lui payer une somme de 3 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de sa perte de chance de pouvoir vendre son parking boxé.

Il est acquis que Mme [V] a vendu son propre emplacement de stationnement boxé le 24 novembre 2024 et rien ne permet de dire que cette vente ait été retardée ou rendue plus difficile en raison de l’action intentée par M. [H] qui s’est contenté de faire valoir ses droits et alors que le lot n° 73 appartenant à Mme [V] n’a jamais été concerné par l’action initiée. Elle ne démontre pas de préjudice à ce titre ni aucun autre préjudice moral de sorte que le jugement ayant rejeté sa demande d’indemnisation doit être confirmé.

Les dispositions relatives aux dépens et frais irrépétibles doivent être infirmées.

Il apparaît équitable de faire droit à la demande d’indemnité de Mme [V] sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile à hauteur de la somme de 3 000 euros.

L’intimé qui succombe doit supporter la charge des dépens de première instance et d’appel.
PAR CES MOTIFS

LA COUR,

Statuant par arrêt contradictoire et en dernier ressort,

Confirme le jugement sauf quant au sort des dépens et frais irrépétibles ;

Et statuant à nouveau et y ajoutant,

Condamne M. [I] [H] à verser à Mme [J] [V] une somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [I] [H] aux dépens de première instance et d’appel dont recouvrement au profit de Maître Pierre-[Localité 6] Soulié, en application de l’article 699 du code de procédure civil pour ceux dont il a fait l’avance ;

Rejette toute demande plus ample ou contraire.

La greffière La présidente