Bail verbal entre avocats : quelles sont les obligations de paiement en cas de litige sur les loyers ?

DE [Localité 1]

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

Du 31 mars 2026

N° RG 23/00331 – N° Portalis DBVU-V-B7H-F6WX

-VC-

S.C.I. JULES FERRY / [V] [B]

Jugement au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de [Localité 2], décision attaquée en date du 06 Décembre 2022, enregistrée sous le n° 19/04843

Arrêt rendu le MARDI TRENTE ET UN MARS DEUX MILLE VINGT SIX

COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller, faisant fonction de Président

M. Vincent CHEVRIER, Conseiller

Mme Anne-Laure FOULTIER, Vice-Président placé, Conseiller

En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l’appel des causes et du prononcé

ENTRE :

S.C.I. JULES FERRY

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Maître Audrey TOVORNIK, avocat au barreau de CLERMONT- FERRAND

Timbre fiscal acquitté

APPELANTE

ET :

M. [V] [B]

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Maître Jérôme LANGLAIS de la SCP LANGLAIS BRUSTEL LEDOUX & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté

INTIME

DÉBATS :

L’affaire a été débattue à l’audience publique du 12 février 2026, en application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. CHEVRIER, rapporteur.

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

Prononcé publiquement le 31 mars 2026 par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Signé par M. ACQUARONE, conseiller, faisant fonction de président et par Mme BERTHET, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
EXPOSÉ DU LITIGE :

La SCI JULES FERRYest propriétaire de locaux à usage professionnel situés [Adresse 1], à AURILLAC, et ses gérants, Messieurs [K] [Q] et [Y] [G], avocats, y ont exercé leur activité professionnelle. Ils se sont associés avec Monsieur [V] [B], également avocat, qui s’est installé dans les locaux en 2007. Il a quitté les lieux dans le courant de l’année 2016.

La SCI JULES FERRY, arguant d’une dette de loyer incombant à Monsieur [V] [B] au titre des années 2015 et 2016 et de frais d’enlèvement d’archives, a mis en demeure ce dernier de payer les sommes de l0 002,44 euros et 1340,00 euros.

Par acte d’huissier de justice signifié le 16 décembre 2019, la SCI JULES FERRY a assigné Monsieur [V] [B] devant le tribunal judiciaire de CLERMONT- FERRAND.

Suivant le jugement n° RG 19/04843 rendu le 6 décembre 2022, le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND, statuant par jugement contradictoire a rendu la décision suivante :

– déboute la SCI JULES FERRY de sa demande relative au paiement des loyers,

– déboute Monsieur [V] [B] de sa demande relative au remboursement d’un trop-perçu de quote-part de loyer,

– déboute la SCI JULES FERRY de sa demande relative aux frais d’enlèvement d’archives,

– condamne la SCI JULES FERRY aux dépens,

– condamne la SCI JULES FERRY à verser à Monsieur [V] [B] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Par déclaration formalisée par le RPVA le 23 février 2023, le conseil de la SCI JULES FERRY a interjeté appel du jugement susmentionné, en ce qu’il a :

– Débouté la SCI JULES FERRY de sa demande de voir condamner Monsieur [V] [B] à lui payer la somme de 10.002,44 euros, montant du solde des loyers et charges relatif aux locaux situés [Adresse 3] à Aurillac pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2017

– Débouté la SCI JULES FERRY de sa demande de voir condamner Monsieur [V] [B] à lui payer la somme de 1.340 € pour sa participation aux travaux d’enlèvement et de traitement des archives par les établissements FABRUDE RECYCLAGE.

– Débouté la SCI JULES FERRY de sa demande de voir condamner Monsieur [V] [B] à lui la somme de 1.500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile

– Condamné la SCI JULES FERRY aux dépens ainsi qu’au paiement d’une somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile au profit de Monsieur [V] [B].

Par dernières conclusions d’appelant notifiées par le RPVA le 27 octobre 2023, la SCI JULES FERRY demande de :

– réformer le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND le 6 décembre 2022 et statuant à nouveau :

– condamner Monsieur [V] [B] à payer à la SCI JULES FERRY prise en la personne de ses liquidateurs amiables, Monsieur [Y] [G] et Monsieur [K] [Q] les sommes suivantes :

* 10.002,44 euros, montant correspondant au solde des loyers et charges relatifs aux locaux sis [Adresse 1] à [Localité 4], pour la période du 1er janvier 2015 au 31 décembre 2016, avec les intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 2 octobre 2017,

* 1.340 euros, pour sa participation aux travaux d’enlèvement et de traitement des archives par les Etablissements FABRUDE RECYCLAGE,

* 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers dépens,

– confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de CLERMONT-FERRAND en ce qu’il a débouté Monsieur [V] [B] de ses contestations et réclamations et en particulier de sa demande de reversement de la somme de 2.032,52 euros à titre de trop perçu.

Au soutien de ses prétentions, l’appelante fait valoir que l’existence d’un bail verbal doit être reconnu par la cour. Il est de jurisprudence constante qu’un bail verbal est caractérisé dès lors que sont établies, d’une part, l’occupation des lieux par le preneur avec l’accord du bailleur, et d’autre part l’existence d’une contrepartie financière. En l’espèce, ces deux conditions sont réunies.

Le premier juge a ajouté à tort une exigence de paiement régulier du loyer, condition non requise pour la reconnaissance d’un bail verbal. La motivation du premier jugement est dès lors erronée.

Par dernières conclusions d’intimé notifiées par le RPVA le 27 septembre 2023, Monsieur [V] [B] demande de :

– Confirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté la SCI JULES FERRY de sa demande relative au paiement des loyers et débouté la SCI JULES FERRY de sa demande relative aux frais d’enlèvement d’archives.

– Infirmer le jugement entrepris en ce qu’il a débouté Monsieur [V] [B] de sa demande relative au remboursement d’un trop perçu de quote-part de loyer,

Statuant à nouveau :

– Condamner Maître [K] [Q] et Maître [Y] [G], ès qualité de liquidateurs de la SCI JULES FERRY, au paiement de la somme de 2 032,52 € en remboursement du trop-perçu de quote-part d’indemnité d’occupation des locaux,

En tout état de cause :

– Débouter la SCI JULES FERRY en ses demandes plus amples ou contraires,

– Condamner Maître [K] [Q] et Maître [Y] [G], ès qualité de liquidateurs de la SCI JULES FERRY, au paiement de la somme complémentaire de 2 500 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

– Condamner les mêmes aux entiers dépens.

Au soutien de ses prétentions, l’intimé fait valoir que le document invoqué pour établir l’existence d’un bail verbal est dépourvu de toute force probante, faute de date, de signature, et d’éléments circonstanciés. La SCI ne rapporte ainsi aucune preuve de l’existence d’un bail verbal.

Par ordonnance rendue le 5 septembre 2024, le Conseiller de la mise en état a ordonné la clôture de cette procédure. L’affaire a été fixée pour être plaidée à l’audience du 7 novembre 2024 reportée au 12 février 2026.
MOTIFS DE LA DECISION :

Sur l’existence d’un bail verbal

Au terme de l’article 1714 du code civil, on peut louer par écrit ou verbalement.

L’article 1715 prévoit en outre que si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix et quoiqu’on allègue qu’il n’y a pas eu des arrhes données.

La preuve de l’exécution d’un bail verbal peut être administrée par tous moyens, étant précisé que la seule occupation de locaux ne suffit pas à démonter l’exécution d’un bail.

En l’espèce, il est constant que Maître [B] a occupé les locaux litigieux de fin décembre 2007 jusqu’en fin d’année 2016.

La SCI JULES FERRY verse en outre aux débats un courrier signé de Maître [V] [B] en date du 31 décembre 2015 indiquant en objet ’Loyer 2015’ et rédigé en ces termes : ’vous trouverez ci-joint un chèque de 7200,00€ à l’ordre de la SCI JULES FERRY en réglement d’une provision sur le loyer dont le montant est incertain et sur lequel il faudra qu’on régularise. Comme je vous l’ai indiqué, il faudra peut être voir sur une perspective d’achat’.

Par courrier du 5 août 2016 versé aux débats, Maître [B] indiquait à Maître [Q], associé-gérant de la SCI, ’je vous indique en votre qualité de gérant de la SCI propriétaire du [Adresse 1] que j’occupe, de mon départ effectif au 31 décembre 2016. La présente vous ait donné à titre de préavis’.

La cour constate donc au regard de ces seuls éléments que Monsieur [V] [B] a bien occupé les locaux de 2007 à 2016, et qu’il a bien versé au titre de l’année 2015 une provision à valoir sur le loyer, qu’il a donné congé en avisant le propriétaire des locaux, ces seuls éléments établissant suffisamment l’exécution d’une mise à disposition de locaux pendant un temps donné, avec une contrepartie financière, ce qui correspond bien à la définition du contrat de louage de chose.

Au surplus, sur ce dernier point, la SCI JULES FERRY verse ce qui s’analyse comme des décomptes de loyers annuels des années 2008 à 2014, mentionnant des loyers et provision sur charges compris entre 7276,14 € à 8550,00 € en 2014, accompagné des bordereaux de remise de chèque du montant correspondant. Sur ces bordereaux figure à compter de l’année 2009 au titre des émetteurs du chèque l’intitulé ’[Q] [G] [B]’, puis seulement ’[B]’ au titre de l’année 2014. Si ce seul bordereau ne suffit pas pour établir la preuve d’un paiement du loyer en l’absence de production de la copie du chèque remis, il est cependant étonnant que soit mentionné le nom [B] sur le bordereau si ce dernier n’était pas l’auteur du paiement, les parties n’étant pas en litige à l’époque. Il sera toutefois souligné que la provision versée par Maître [B] en 2015 est en adéquation avec le montant du loyer payé par le cabinet d’avocat au cours des exercices précédents.

La cour infirmera donc le jugement qui a considéré que la preuve d’un bail verbal n’était pas rapportée en l’absence de versement régulier du loyer tout en soutenant de manière incompréhensible que les termes de ’loyer’ et ’préavis’employés par Maître [B] sont une ’facilité de rédaction destinée à se faire aisément comprendre des destinataires’ alors qu’il s’agit incontestablement d’échanges entre des professionnels du droit bien informés de la signification des termes juridiques.

La preuve d’un bail verbal étant établie, Monsieur [V] [B] sera tenu de régler les sommes réclamées au titre des arriérés de loyer 2015 et 2016 jusqu’à son départ au 31 décembre 2016 tel que sollicités par Maître [G] dans son courrier du 27 avril 2017 soit au total la somme de 10.002,44 € déduction faite l’acompte de 7200,00€ versé au 31 décembre 2015.

Sur les frais d’enlèvement des archives

Le locataire sortant a l’obligation de libérer les lieux loués.

La SCI JULES FERRY produit une facture de la société FABRUDE pour le déménagement des archives et sollicite le paiement du quart de la somme soit au total 1340,00 €, en indiquant qu’il s’agissait des archives de tout le cabinet et non exclusivement celle de l’intimé.

Par courrier du 3 janvier 2017, Maître [B] écrivait à Maître [Q] : ’je vous informe qu’ensuite de mon déménagement le 26 décembre, les locaux [Adresse 1] ont été entièrement libérés et sont donc désormais à votre disposition. […] En ce qui concerne les archives, je n’ai rien déménagé du grenier et il conviendra que nous prenions des dispositions à cet égard’.

Maître [B] a donc expressément admis qu’il convenait de débarrasser les archives afin de libérer totalement les lieux. Il sera donc fait droit à la demande qui ne présente aucun caractère excessif.

Maître [V] [B] sera condamné à payer la somme de 1340,00 €.

Sur la demande reconventionnelle de Maître [B]

L’intimé indique avoir réglé à tort la somme de 7200,00 € à titre ’d’indemnité d’occupation’ et sollicite le remboursement partiel du trop versé, acceptant de régler le tiers des sommes réclamées par la SCI JULES FERRY sur les années 2015 et 2016, soit la somme de 2032,52 € (5167,48 – 7200).

Il a été précédemment jugé que Maître [B] était bien locataire des lieux litigieux et redevable des loyers justement calculés par la bailleresse. Il ressort par ailleurs des pièces versées aux débats que Maître [B] était seul (avec ses collaborateurs) à occuper les locaux, de sorte que la cour ne retiendra aucun partage des loyers avec Maître [Q] et [G], ces derniers ayant cessé leur activité et en tout état de cause n’exerçant plus dans les locaux.

Maître [B] sera débouté de sa demande reconventionnelle.

Sur les demandes accessoires

Maître [V] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens de première instance et d’appel.

Il sera également tenu de verser une somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant publiquement et contradictoirement,

INFIRME le jugement du 6 décembre 2022 en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau :

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à la SCI JULES FERRY prise en la personne de ses liquidateurs amiables, les sommes suivantes :

– 10.002,44 € au titre des arriérés de loyers outre intérêts légaux à compter du 4 octobre 2017 ;

– 1340,00 € au titre des frais d’enlèvement des archives ;

DEBOUTE Monsieur [V] [B] de sa demande reconventionnelle ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] à payer à la SCI JULES FERRY prise en la personne de ses liquidateurs amiables la somme de 2000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [V] [B] aux dépens.

Le greffier Le président