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Résiliation de bail pour mise en disponibilité : quelles sont les conséquences pour le locataire ? – Cour d’appel de Paris, 7 avril 2026, N° de RG 23/15980

Décision analysée : Cour d’appel de Paris, 7 avril 2026, N° de RG 23/15980
Thématiques : Baux d’habitation / Logement — Résiliation de bail

📘 L’essentiel

La prescription quinquennale ne s’applique pas à l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, qui est une action réelle immobilière. Le droit de propriété est imprescriptible, excluant la prescription extinctive pour l’action en revendication immobilière. La requalification du contrat de bail a été rejetée, car il stipule qu’il prend fin de plein droit à la cessation des fonctions du locataire. L’indemnité d’occupation doit être fixée selon le montant du loyer et des charges, et non de manière forfaitaire..


Source : Cour d’appel de Paris, 7 avril 2026, N° de RG 23/15980

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel de Paris, 7 avril 2026, N° de RG 23/15980

L’affaire concerne un litige entre un établissement public de santé et un occupant d’un appartement. En mai 2003, un bail d’habitation a été consenti à un occupant en raison de ses fonctions au sein de l’établissement, stipulant un loyer mensuel et des charges. En septembre 2020, l’établissement a notifié à l’occupant une mise en demeure de quitter les lieux, invoquant sa mise en disponibilité depuis juillet 2012, ce qui, selon le bail, entraînait la résiliation automatique du contrat.

En avril 2022, l’établissement a saisi le juge des contentieux de la protection pour obtenir l’expulsion de l’occupant. Le jugement rendu en avril 2023 a confirmé la résiliation du bail depuis juillet 2012, ordonné l’expulsion de l’occupant et fixé une indemnité d’occupation mensuelle. L’occupant a alors interjeté appel, contestant la résiliation du bail et demandant une requalification de celui-ci en contrat soumis à la loi de 1989 sur les baux d’habitation.

En appel, l’occupant a soutenu que l’action de l’établissement était prescrite et a demandé la confirmation de la requalification du bail. Cependant, la cour a rejeté ces arguments, affirmant que l’action en expulsion ne relevait pas de la prescription et que le contrat stipulait clairement sa résiliation en cas de cessation des fonctions de l’occupant. La cour a également confirmé que l’occupant était en situation d’occupation sans droit ni titre.

Concernant l’indemnité d’occupation, la cour a modifié le jugement initial en fixant cette indemnité au montant du loyer et des charges contractuellement prévus, à compter d’avril 2017. Finalement, la cour a confirmé la décision de première instance, sauf pour l’indemnité d’occupation, et a condamné l’occupant aux dépens d’appel.

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💡 Questions / réponses juridiques

Quelle est la règle de droit applicable concernant la prescription de l’action en résiliation de bail ?

La prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil est applicable aux actions personnelles ou mobilières. Cependant, l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un immeuble relève de l’exercice du droit de propriété et constitue une action réelle immobilière, de nature pétitoire, tendant à la restitution du bien. En application de l’, le droit de propriété est imprescriptible, ce qui signifie que l’action en revendication immobilière, dont procède l’action en expulsion, n’est pas soumise à la prescription extinctive.

Quelle est la procédure applicable à la demande de requalification du contrat de bail ?

La demande de requalification du contrat de bail doit se fonder sur les articles et du code civil relatifs à la tacite reconduction. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires. En l’espèce, le contrat de bail stipule expressément qu’il prend fin de plein droit à la cessation des fonctions du locataire, sans qu’il soit nécessaire d’accomplir une formalité particulière.

Quels sont les critères pour établir la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est établie lorsque le contrat prévoit expressément que la cessation des fonctions du locataire entraîne la résiliation de plein droit. Dans ce cas, il n’est pas contesté que le locataire a été placé en disponibilité, ce qui a entraîné la réalisation de la condition résolutoire contractuellement prévue. Ainsi, la résiliation est intervenue de plein droit à cette date, sans nécessité d’une mise en demeure préalable.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation et comment est-elle fixée ?

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance d’un bien immobilier par un occupant sans droit ni titre. Elle doit être fixée en référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité ne présente pas un caractère forfaitaire mais indemnitaire, visant à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la demande de délais pour quitter les lieux ?

La juridiction a retenu que le locataire se maintient dans les lieux depuis plusieurs années, malgré une décision de première instance ayant ordonné son expulsion. De plus, il a déjà bénéficié de délais étendus pour organiser son relogement. Par conséquent, aucune considération ne justifie l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.

🔎 Références