Résiliation de bail pour mise en disponibilité : quelles sont les conséquences pour le locataire ? – Cour d’appel de Paris, 7 avril 2026, N° de RG 23/15980

Quelle est la règle de droit applicable concernant la prescription de l’action en résiliation de bail ?

La prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil est applicable aux actions personnelles ou mobilières. Cependant, l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un immeuble relève de l’exercice du droit de propriété et constitue une action réelle immobilière, de nature pétitoire, tendant à la restitution du bien. En application de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible, ce qui signifie que l’action en revendication immobilière, dont procède l’action en expulsion, n’est pas soumise à la prescription extinctive.

Quelle est la procédure applicable à la demande de requalification du contrat de bail ?

La demande de requalification du contrat de bail doit se fonder sur les articles 1738 et 1759 du code civil relatifs à la tacite reconduction. Toutefois, ces dispositions ne s’appliquent qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires. En l’espèce, le contrat de bail stipule expressément qu’il prend fin de plein droit à la cessation des fonctions du locataire, sans qu’il soit nécessaire d’accomplir une formalité particulière.

Quels sont les critères pour établir la résiliation du bail ?

La résiliation du bail est établie lorsque le contrat prévoit expressément que la cessation des fonctions du locataire entraîne la résiliation de plein droit. Dans ce cas, il n’est pas contesté que le locataire a été placé en disponibilité, ce qui a entraîné la réalisation de la condition résolutoire contractuellement prévue. Ainsi, la résiliation est intervenue de plein droit à cette date, sans nécessité d’une mise en demeure préalable.

Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation et comment est-elle fixée ?

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance d’un bien immobilier par un occupant sans droit ni titre. Elle doit être fixée en référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. L’indemnité ne présente pas un caractère forfaitaire mais indemnitaire, visant à réparer le préjudice subi par le propriétaire.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant la demande de délais pour quitter les lieux ?

La juridiction a retenu que le locataire se maintient dans les lieux depuis plusieurs années, malgré une décision de première instance ayant ordonné son expulsion. De plus, il a déjà bénéficié de délais étendus pour organiser son relogement. Par conséquent, aucune considération ne justifie l’octroi de délais supplémentaires pour quitter les lieux.