Résiliation de bail pour mise en disponibilité : quelles sont les conséquences pour le locataire ?

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRET DU 07 AVRIL 2026

(n° /2026, 6 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 23/15980 – N° Portalis 35L7-V-B7H-CIJUG

Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Avril 2023 – Juge des contentieux de la protection de Tribunal Judiciaire de PARIS – RG n° 22/03654

APPELANT

Monsieur [R] [H]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Représenté par Me Priscilla PALMA, avocat au barreau de Paris, toque : P0208

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/020026 du 29/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 2])

INTIMEE

Etablissement Public ASSISTANCE PUBLIQUE- HOPITAUX DE [Localité 2] (AP-HP), pris en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Me Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocat au barreau de Paris, toque : P500

COMPOSITION DE LA COUR :

En application des dispositions des articles 805 et suivants du code de procédure civile, l’affaire a été débattue le 03 Février 2026, en audience publique, les avocats ne s’y étant pas opposés, devant M. Jean-Yves PINOY, Conseiller, chargé du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

Mme Roselyne GAUTIER, Présidente

Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller

Madame Emmanuelle BOUTIE, Conseillère

Greffier, lors des débats : M. Clément COLIN

ARRET :

– contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par Roselyne GAUTIER, présidente et par Catherine SILVAN, Greffier, présent lors de la mise à disposition.
***

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 19 mai 2003, l’établissement public Assistance Publique-hôpitaux de [Localité 2] (AP-HP) a consenti un bail d’habitation à M. [R] [H], en raison de ses fonctions au sein de l ’AP-HP et soumis aux dispositions du code civil, sur un appartement de deux pièces situé au [Adresse 3] à [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer de 327 euros et d’une provision pour charges de 152,45 euros par mois.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 4 septembre 2020, l’établissement public Assistance Publique-hôpitaux de [Localité 2] a fait délivrer à M. [R] [H] une mise en demeure de quitter les lieux dans un délai de deux mois en raison de sa mise en disponibilité depuis le 1er juillet 2012.

Par acte de commissaire de justice signifié le 1er avril 2022, l’établissement public Assistance Publique-hôpitaux de Paris a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris.

Par jugement du 14 avril 2023, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris a :

– débouté M. [R] [H] de sa fin de non-recevoir tirée de la prescription de l’action et de sa demande de requalification du contrat de bail,

– constaté que le contrat conclu le 19 mai 2003 entre l’établissement public Assistance Publique-hôpitaux de [Localité 2], d’une part, et M. [R] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] est résilié depuis le 1er juillet 2012,

– ordonné à M. [R] [H] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

– dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec I ’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’ avoir à libérer les lieux,

– rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

– déclaré la demande en paiement d’une indemnité d’occupation pour la période antérieure au 1er avril 2017 irrecevable,

-condamné M. [R] [H] à payer à l’établissement public Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, ce du 1er avril 2017 au 31 juillet 2023, puis de 700 euros par mois charges comprises ce à compter d’août 2023 et jusqu’à libération effective des lieux,

– rejeté la demande d’astreinte,

– rejeté la demande de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux,

– rejeté toutes les autres demandes,

– rejeté la demande de M. [R] [H] au titre des frais irrépétibles,

-condamné M. [R] [H] à payer à l’établissement public Assistance Publique-Hôpitaux de [Localité 2] (AP-HP) la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

– condamné M. [R] [H] aux dépens.

Par déclaration reçue au greffe en date du 28 septembre 2023, M. [R] [H] a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 1er septembre 2025, M. [R] [H] demande à la cour :

– d’infirmer le jugement rendu par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Paris le 14 avril 2023 en ce qu’il :

– l’a débouté de sa demande de requalification du contrat de bail,

– a constaté que le contrat conclu le 19 mai 2003 entre l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2], d’une part, et lui d’autre part, concernant les locaux sis au [Adresse 4] à [Localité 4] est résilié depuis le 1er juillet 2012,

– lui a ordonné de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3] à [Localité 4] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

– a dit qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

– a rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions de l’article L 433-1 et L 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;

– l’a condamné à payer à l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale à 700 euros par mois charges comprises ce à compter du 1er août 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

– a rejeté la demande de délais pour quitter les lieux ;

– l’a condamné à payer à l’établissement public Assistance Publiques – Hôpitaux de [Localité 2] (Ap-Hp) la somme de 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

– l’a condamné aux dépens.

– confirmer ledit jugement pour le surplus,

Statuant à nouveau,

A titre principal,

– juger prescrite l’action en résiliation du bail conclu le 19 mai 2003 engagée par l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] en raison de sa disponibilité depuis le 1er juillet 2012,

En conséquence,

– juger irrecevables toutes les demandes de l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] (AP-HP),

A titre subsidiaire,

– requalifier le contrat de location en date du 19 mai 2003 portant sur les locaux sis [Adresse 5] de contrat de location sur des locaux vides à usage d’habitation soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989,

En conséquence,

– débouter l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] de sa demande de voir constater la résiliation du contrat de location consenti à M. [R] [H] et de ses demandes subséquentes d’expulsion, d’indemnités d’occupation et du sort des meubles,

Si par extraordinaire, la cour venait à confirmer le jugement rendu le 14 avril 2023 par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris ce qu’il a constaté la résiliation du bail conclu entre l’Assistance Publique – Hôpitaux de Paris et M. [H] et prononcer l’expulsion de M. [R] [H], il lui est demandé de :

– fixer l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er août 2023 jusqu’à la libération des lieux au montant du loyer et des charges qui aurait été dus si le bail s’était poursuivi,

– accorder à M. [R] [H] un délai de 12 mois pour quitter les lieux,

En toute hypothèse,

– débouter l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

– condamner l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] aux entiers dépens de la première instance et de ceux d’appel.

Aux termes de ses conclusions notifiées par RPVA le 23 janvier 2024, l’Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] (Ap-Hp)demande à la cour de :

– dire et juger M. [R] [H] mal fondé en son appel

En conséquence,

– confirmer purement et simplement le jugement rendu par le juge des contentieux et de la protection le 14 avril 2023, dans son intégralité,

– condamner M. [R] [H] à lui payer la somme de 4000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de première instance et d’appel

La clôture de l’instruction a été rendue le 20 janvier 2026.
SUR CE,

Sur la prescription de l’action,

M. [R] [H] oppose la prescription quinquennale prévue par l’article 2224 du code civil, soutenant que l’action engagée par l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] serait tardive.

Il résulte de ce texte que la prescription qu’il institue est applicable aux actions personnelles ou mobilières, lesquelles tendent respectivement à la reconnaissance d’un droit de créance ou d’un droit portant sur un bien meuble.

L’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre d’un immeuble relève, quant à elle, de l’exercice du droit de propriété et constitue une action réelle immobilière, de nature pétitoire, tendant à la restitution du bien.

En application de l’article 2227 du code civil, le droit de propriété est imprescriptible. Il en découle que l’action en revendication immobilière, dont procède l’action en expulsion d’un occupant sans droit ni titre, n’est pas soumise à la prescription extinctive, ainsi que l’a rappelé la Cour de cassation (3e civ., 25 mars 2021, n° 20-10.947).

Dès lors, le moyen tiré de la prescription de l’action ne peut qu’être écarté.

Le jugement est en conséquence confirmé en ce qu’il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée à ce titre.

Sur la demande de requalification du contrat de bail,

M. [R] [H] sollicite la requalification du contrat conclu avec l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] en bail soumis aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989, en se prévalant des articles 1738 et 1759 du code civil relatifs à la tacite reconduction.

Toutefois, ces dispositions n’ont vocation à s’appliquer qu’en l’absence de stipulations contractuelles contraires ou lorsque les parties ont entendu maintenir une relation locative dans les conditions du droit commun.

En l’espèce, le contrat de bail stipule expressément qu’il prend fin de plein droit à la cessation des fonctions de M. [R] [H] au sein de l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2], sans qu’il soit besoin d’accomplir une formalité particulière.

Il ressort des pièces produites que le bail, initialement consenti pour une durée de trois ans à compter du 1er juin 2003, s’est poursuivi par tacite reconduction pour des périodes successives de trois mois, conformément aux stipulations contractuelles, sans que cette reconduction ait pour effet de modifier la nature du contrat ni de le soumettre au régime de la loi du 6 juillet 1989.

Aucun élément ne caractérise la volonté des parties de conclure un nouveau bail distinct du contrat initial ni de renoncer à la clause résolutoire liée à l’exercice des fonctions.

Il est en outre établi que l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] a constamment manifesté son intention de récupérer les lieux à l’issue du contrat.

Dans ces conditions, la demande de requalification ne peut prospérer.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur la résiliation du bail et la qualité d’occupant sans droit ni titre,

M. [R] [H] conteste la résiliation du bail en invoquant les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et l’absence de motivation du courrier de mise en demeure du 4 septembre 2020.

Cependant, ainsi qu’il a été dit, le contrat litigieux n’est pas soumis à cette loi.

Il prévoit expressément que la cessation des fonctions du locataire au sein de l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] entraîne la résiliation de plein droit du bail.

Il n’est pas contesté que M. [R] [H] a été placé en disponibilité à compter du 1er juillet 2012, circonstance qui emporte réalisation de la condition résolutoire contractuellement prévue.

La résiliation du bail est ainsi intervenue de plein droit à cette date, sans qu’il soit nécessaire pour le bailleur d’adresser une mise en demeure préalable ou d’en préciser les motifs.

Le maintien dans les lieux postérieurement à cette date caractérise une occupation sans droit ni titre.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a retenu cette qualité et ordonné l’expulsion de M. [R] [H].

Sur l’indemnité d’occupation,

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance d’un bien immobilier par un occupant sans droit ni titre. Elle a pour objet de réparer le préjudice subi par le propriétaire du fait de la privation de la libre disposition de son bien et correspond, en principe, à la valeur locative du bien.

Elle ne présente pas un caractère forfaitaire mais indemnitaire, de sorte qu’elle doit être fixée en référence au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

En l’espèce, en fixant une indemnité distincte et forfaitaire à compter du 1er août 2023, le premier juge a méconnu la nature de cette indemnité.

Le jugement est dès lors infirmé de ce chef.

M. [R] [H] est condamné à verser à l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévues, à compter du 1er avril 2017 et jusqu’à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clés.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux,

Il ressort des éléments de la procédure que M. [R] [H] se maintient dans les lieux depuis le 1er juillet 2012 et a déjà bénéficié de délais particulièrement étendus pour organiser son relogement.

Il se maintient en outre dans les lieux malgré une décision de première instance ayant ordonné son expulsion.

Dans ces conditions, aucune considération ne justifie l’octroi de délais supplémentaires.

Le jugement est confirmé en ce qu’il a rejeté cette demande.

Sur les dépens et les frais irrépétibles,

Le jugement est confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et aux frais irrépétibles de première instance.

M. [R] [H], qui succombe en appel, est condamné aux dépens d’appel.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au profit de l’une ou l’autre des parties.
PAR CES MOTIFS

La cour,

Statuant par arrêt rendu contradictoirement et mis à disposition au greffe,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf en ce qu’il a fixé l’indemnité d’occupation due par M. [R] [H] à la somme de 700 euros par mois à compter du 1er août 2023 ;

L’infirme de ce seul chef ;

Statuant à nouveau de ce chef,

Condamne M. [R] [H] à payer à l’établissement public Assistance Publique – Hôpitaux de [Localité 2] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges contractuellement prévus, à compter du 1er avril 2017 et jusqu’à la restitution effective des lieux, matérialisée par la remise des clés ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel ;

Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;

Condamne M. [R] [H] aux dépens d’appel.

Le greffier La présidente de chambre