Résiliation de bail : impayés, délais et conséquences pour le locataire

Cadre juridique et définition

La résiliation met fin au bail lorsque le locataire manque gravement à ses obligations, notamment en cas d’impayés.

En présence d’une clause résolutoire, le juge peut constater la résiliation lorsque le commandement de payer est resté infructueux dans le délai applicable. Le défaut d’occupation personnelle du logement peut également justifier la résiliation lorsqu’il constitue une inexécution grave des obligations du locataire.

Après la résiliation, le maintien dans les lieux se poursuit sans droit ni titre. Le locataire peut alors être tenu au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou la libération effective des lieux.

Conditions et critères à vérifier

Le bailleur doit établir l’existence et le montant de la dette locative au moyen d’un décompte suffisamment précis. Les loyers et charges sont dus par le locataire, mais certains frais de recouvrement ne peuvent pas lui être imputés.

La recevabilité de l’action peut dépendre de la saisine préalable de la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État. Pour un bailleur personne morale, l’absence de preuve de la saisine électronique de la CCAPEX peut entraîner l’irrecevabilité de la demande.

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire si le locataire est en mesure de régler sa dette et respecte l’échéancier ainsi que le paiement courant. À défaut de reprise des paiements ou de demande de suspension, aucun délai n’est nécessairement accordé.

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Contrôler le commandement de payer et le décompte de la dette.
• Vérifier les formalités relatives à la CCAPEX.
• Vérifier la notification de l’assignation au représentant de l’État.

Principales conséquences selon la situation

Procédure et démarches pratiques

Après un commandement de payer demeuré infructueux, le bailleur peut saisir le juge afin de faire constater la résiliation, obtenir le paiement de la dette et demander l’expulsion. Le juge des référés peut constater la résiliation, sauf lorsque des contestations sérieuses empêchent le traitement de la demande dans cette procédure.

L’expulsion ne peut intervenir qu’après un commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai de deux mois prévu par le Code des procédures civiles d’exécution. Le juge peut également fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Le règlement de la dette peut conduire le bailleur à se désister de ses demandes. Dans ce cas, la juridiction peut constater le désistement et mettre les dépens, notamment le coût du commandement de payer, à la charge du locataire.

• Régulariser la dette locative dès que possible.
• Conserver les justificatifs de paiement.
• Respecter l’échéancier éventuellement accordé.
• Restituer les clés pour mettre fin à l’indemnité d’occupation.

Après la résiliation : occupation et expulsion

Après la résiliation, l’occupation sans droit ni titre peut ouvrir droit à une indemnité d’occupation jusqu’à la remise des clés ou la libération effective des lieux.

Le locataire qui demeure dans les lieux après la résiliation doit une indemnité d’occupation. Celle-ci peut être fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ou la remise des clés. (, 17 et 18)

La résiliation ne permet pas nécessairement une expulsion immédiate. Pour un bail d’habitation, l’expulsion ne peut intervenir qu’après un commandement de quitter les lieux et l’expiration du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution. ( et 18)

Les frais de recouvrement ne peuvent pas être imputés au locataire lorsqu’ils sont prohibés par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989. Les dépens et, selon la décision, une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile peuvent en revanche être mis à sa charge. ( et 18)

Délais, contestations et règlement de la dette

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire est en mesure d’apurer sa dette et respecte l’échéancier ainsi que le paiement courant. Une décision a ainsi accordé trente-six mois pour régler l’arriéré. ()

Des contestations sérieuses, notamment sur le montant de la dette, peuvent empêcher le juge des référés de traiter la demande de résiliation. L’absence de notification requise au représentant de l’État peut également entraîner l’irrecevabilité de la demande. ( et 13)

Lorsque la dette est réglée après la délivrance du commandement et de l’assignation, le bailleur peut se désister de ses demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement. Le désistement peut toutefois laisser les dépens, notamment le coût du commandement de payer, à la charge du locataire. ()

• Vérifier le montant exact de la dette avant toute demande de résiliation.
• Contrôler les formalités de notification et de saisine applicables.
• Conserver les justificatifs des paiements et de la reprise du loyer courant.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes