Résiliation de bail – Baux d’habitation / Logement : FAQ documentaire

Quelle est la règle de droit applicable à la recevabilité de l’action en résiliation du bail pour impayés intentée par un bailleur personne morale, au regard de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ?

La cour applique l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

L’article 24 I prévoit que, lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis deux mois, ou lorsque la dette est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une SCI familiale sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’article 24 II dispose, « à peine d’irrecevabilité de la demande », que les bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales ne peuvent faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Elle s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

L’article 24 III impose, également « à peine d’irrecevabilité de la demande », que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique via le même système d’information.

La cour rappelle le caractère d’ordre public de ces dispositions, qui interdit aux parties de procéder autrement que selon les modalités prévues par la loi et autorise le juge à soulever d’office leur application.

Pourquoi la cour juge-t-elle irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail formée par le bailleur social, malgré la saisine de la CCAPEX par lettre recommandée ?

La cour constate que le bailleur est une personne morale au sens de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 et que son action tend au prononcé de la résiliation du bail pour dette locative.

Elle relève que :
– une copie de l’assignation a bien été notifiée à la préfecture par voie électronique le 9 décembre 2024, plus de six semaines avant l’audience, ce qui satisfait aux exigences de l’article 24 III ;
– en revanche, la saisine de la CCAPEX a été effectuée par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 juin 2024, et non par voie électronique.

Le bailleur produit un courriel de l’autorité compétente indiquant que le signalement des impayés via l’application nationale Exploc n’est pas encore mis en place pour les bailleurs personnes morales, mais que « seuls les commandements de payer sont enregistrés sur Exploc et donnent lieu à un accusé de réception automatique ».

La cour en déduit que la transmission par voie électronique à la CCAPEX d’un commandement de payer est possible, ce que le bailleur n’a ni allégué ni justifié avoir fait. Elle juge indifférent le signalement par courrier recommandé, aucune disposition légale ne l’assimilant à une saisine régulière de la CCAPEX au sens de l’article 24 II.

Faute de preuve d’une saisine électronique de la CCAPEX deux mois avant l’assignation, la cour considère que les conditions d’ordre public de l’article 24 II ne sont pas respectées et déclare irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail.

Quels éléments de procédure la cour retient-elle pour confirmer la régularité de la notification de l’assignation au préfet au regard de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 ?

La cour relève qu’« une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture […] par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025 », conformément à l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989.

Ce texte impose, à peine d’irrecevabilité, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience, par voie électronique via le système d’information prévu par la loi n° 90-449 du 31 mai 1990.

La cour constate que ce formalisme a été respecté. L’irrecevabilité de la demande ne résulte donc pas d’un manquement à l’article 24 III, mais uniquement de l’absence de saisine régulière de la CCAPEX au sens de l’article 24 II.

Comment la cour articule-t-elle le caractère d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 avec l’argument du bailleur tiré de l’impossibilité technique de la saisine électronique ?

Le bailleur soutient que les dispositions de l’article 24 ne seraient pas « exécutables » en l’absence de système électronique dédié à la saisine de la CCAPEX, et qu’en cas d’impossibilité technique, l’irrecevabilité ne devrait pas être encourue. Il fait valoir avoir saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec avis de réception.

La cour rappelle que le caractère d’ordre public de la loi interdit aux parties de déroger aux modalités prévues, et que le juge peut soulever d’office l’application des articles 24 II à IV.

Elle examine le courriel produit par le bailleur, dont il ressort que, si le signalement des impayés par les bailleurs personnes morales via l’application Exploc n’est pas encore généralisé, « les commandements de payer sont enregistrés sur Exploc » et donnent lieu à un accusé de réception automatique. La cour en déduit que la transmission électronique d’un commandement de payer à la CCAPEX est techniquement possible.

Dès lors, l’argument tiré de l’impossibilité générale de la saisine électronique est écarté. Le recours à une lettre recommandée ne peut se substituer à la saisine électronique exigée par l’article 24 II, et ne préserve pas la recevabilité de l’action.

Quelle est la règle de droit appliquée par la cour pour l’octroi d’une provision au titre des loyers et charges impayés, et quelles sont les conditions de son application ?

La cour se réfère à l’article 835 du code de procédure civile, qui permet au juge des référés, « dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable », d’accorder une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de l’obligation.

Elle rappelle qu’il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision, tant en son principe qu’en son montant. La condamnation provisionnelle ne peut excéder le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Elle vise également l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, la cour se réfère au décompte produit par le bailleur, qui fait apparaître un arriéré locatif de 6 144,97 euros. L’existence de la dette locative n’étant pas sérieusement contestée en son principe, le juge des référés est fondé à accorder une provision dans la limite du montant non contestable.

Quels éléments déterminants la cour retient-elle pour distinguer entre l’irrecevabilité de la demande en résiliation et la recevabilité de la demande de provision ?

La cour opère une distinction entre :
– la demande tendant au constat de la résiliation du bail, qui relève du régime spécial de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et est soumise à des conditions de recevabilité strictes (saisine préalable de la CCAPEX, notification au préfet) ;
– la demande de provision au titre des loyers et charges impayés, qui relève du pouvoir général du juge des référés en vertu de l’article 835 du code de procédure civile.

L’irrecevabilité de la demande en résiliation résulte du non-respect des formalités d’ordre public de l’article 24 II. En revanche, la créance locative, fondée sur l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et établie par le décompte produit, peut donner lieu à une condamnation provisionnelle dès lors que son existence n’est pas sérieusement contestable.

Ainsi, la cour confirme que l’action en résiliation est irrecevable, tout en admettant la possibilité d’allouer une provision pour l’arriéré locatif, dans la limite du montant non contesté.

Quels critères la cour utilise-t-elle pour apprécier l’office du juge des référés dans la fixation de l’échelonnement de la dette locative et la suspension des poursuites ?

La décision de première instance, rappelée par la cour, s’appuie sur l’article 1343-5 du code civil, qui permet au juge d’accorder des délais de paiement et de suspendre les procédures d’exécution pendant ces délais.

Le juge des référés a :
– condamné le locataire à payer une somme provisionnelle au titre de l’arriéré locatif ;
– autorisé un échelonnement de la dette en plusieurs mensualités ;
– précisé qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse pendant 15 jours, l’échelonnement deviendrait caduc et la totalité des sommes deviendrait immédiatement exigible ;
– rappelé qu’en application de l’article 1343-5, pendant le cours des délais accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et les majorations d’intérêts ou pénalités cessent d’être dues.

Ces éléments montrent que le juge des référés exerce un pouvoir d’aménagement de l’exécution de l’obligation de paiement, distinct de la question de la résiliation du bail, en tenant compte de la situation du débiteur tout en préservant les droits du créancier.

Comment la cour articule-t-elle les règles relatives aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile avec l’issue du litige ?

La décision de première instance, que la cour est appelée à examiner, a :
– condamné le locataire aux dépens, en application des règles de droit commun qui mettent les dépens à la charge de la partie perdante ;
– dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile, refusant ainsi d’allouer des frais irrépétibles à l’une ou l’autre des parties.

En appel, le bailleur succombe sur sa demande principale de constatation de la résiliation du bail, sa demande étant déclarée irrecevable. La répartition des dépens et l’absence d’indemnité au titre de l’article 700 sont appréciées au regard de cette issue, la cour tenant compte de l’équilibre des positions des parties et du caractère partiellement favorable ou défavorable de la décision pour chacune d’elles.

Les critères déterminants sont donc l’issue du litige (irrecevabilité de la demande principale du bailleur) et l’équité, qui guide l’application ou non de l’article 700 du code de procédure civile.

Exemple de jurisprudence sur ce thème

Par acte sous seing privé du 27 octobre 2023, la société CDC Habitat social a loué à M. [V] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3] à [Localité 4] pour un loyer mensuel de 466,46 euros, outre 128,37 euros de provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 29 août 2024, la société CDC Habitat social a fait délivrer à M. [V] un commandement de payer la somme principale de 3 673,50 euros au titre de l’arriéré locatif visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par acte du 6 décembre 2024, la société CDC Habitat social a fait assigner M. [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

Ordonner l’expulsion de M. [X] ainsi que de tout occupant de son chef avec si nécessaire l’assistance de la force publique ;

Ordonner que le sort des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux soit régi par les dispositions L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamner à titre provisionnel M. [V] à payer la somme de 4 171,54 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de novembre 2024 inclus ainsi qu’à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges majorés de 10% jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Condamner M. [V] à payer la somme de 700 euros au titre des frais irrépétibles et aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation, de sa notification au préfet et des frais du commandement de payer.

Par ordonnance contradictoire du 11 juillet 2025, le juge des référés a :

Déclaré irrecevable la demande de la société CDC Habitat social tendant à constater la résiliation du bail conclu avec M. [V] relatif à l’appartement situé [Adresse 4] (17e étage, porte 178) à [Localité 4] ;

Rejeté en conséquence les demandes subséquentes de la société CDC Habitat social tenant à obtenir l’expulsion de M. [V], statuer sur le sort des meubles et le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation ;

Condamné M. [V] à verser à titre provisionnel à la société CDC Habitat social la somme de 4344,64 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté selon décompte du 23 mai 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse ;

Rappelé que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

Autorisé M. [V] à s’acquitter de cette somme, en 4 mensualités de 10 euros chacune et 20 autres mensualités de 200 chacune, la 24e mensualité couvrant le solde de la dette ;

Précisé que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

Dit qu’en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date exacte, suivi d’une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l’échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible ;

Rappelé qu’en application de l’article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d’exécution sont suspendues et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant le délai fixé par la présente décision ;

Débouté M. [V] de sa demande de mise en place d’une mesure d’accompagnement social personnalisé ;

Rejeté les demandes des parties plus amples ou contraires ;

Dit n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamné M. [V] aux dépens comme visé la motivation ;

Rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Par déclaration remise au greffe et notifiée par voie électronique le 7 octobre 2025, la société CDC Habitat social a relevé appel de cette décision.

Par ses dernières conclusions remises au greffe et notifiées par voie électronique le 27 octobre 2025, l’appelante demande à la cour de :

Déclarer recevable et bien fondé son appel à l’encontre de la décision rendue le 11 juillet 2025, par le juge du contrôle de la protection statuant en référé du tribunal judiciaire de Paris ;

Réformer la décision entreprise et statuant à nouveau,

Juger que l’inexistence de la mise en fonctionnement d’un système électronique dédié à la saisine de la CCAPEX à [Localité 1], conformément aux exigences de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, constitue une cause étrangère à CDC Habitat social quant à son impossibilité de respecter lesdites exigences ;

Dire que par défaut, la saisine de la CCAPEX peut être effectuée par voie de lettre recommandée avec accusé de réception ;

Dire valide la saisine de la CCAPEX effectuée par courrier du 6 juin 2024 avec accusé de réception du 12 juin 2024 pour une assignation délivrée le 6 décembre 2024 ;

Prononcer l’acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail en date du 27 octobre 2023 signé entre CDC Habitat social et M. [V], les causes du commandement de payer régularisé le 29 août 2024 n’ayant pas été réglées dans les délais impartis par la loi ;

Ordonner l’expulsion de M. [V] ainsi que de tous occupants du chef de la partie défenderesse avec si nécessaire l’assistance de la force publique, des lieux occupés : [Adresse 2], à [Localité 4] ;

Condamner M. [V] à titre provisionnel à la somme de 6 144,97 euros correspondant au montant des impayés à la date de rédaction des présentes conclusions sauf à parfaire à la date de la clôture des débats, en tout état de cause aux loyers impayés jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire ;

Le condamner à une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à parfaite libération des lieux ;

Condamner M. [V] à la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de première instance et d’appel.

L’appelante a fait signifier la déclaration d’appel et les conclusions d’appel par commissaire de justice à M. [V] le 30 octobre 2025 par dépôt à étude.

M. [V] n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mai 2026.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel.

Sur la recevabilité de la demande de la société CDC Habitat social aux fins de constatation de la résiliation du bail et des demandes subséquentes

Il résulte de l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 que lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou d’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

L’article II de la même loi énonce, qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, les bailleurs personnes morales autres que les SCI familiales ne peuvent, sous peine d’irrecevabilité de la demande, faire délivrer une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la CCAPEX. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée aux organismes payeurs des aides au logement. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les commissaires de justice des commandements de payer prévues au I de l’article 24 s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990.

Suivant l’article 24 III de la même loi, « à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’ article 4 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. »

Le caractère d’ ordre public de la loi interdit aux parties de procéder d’une manière autre que celles prévues par la loi et le juge peut soulever d’office l’application des dispositions de l’article 24 II. à IV. de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

La société CDC Habitat social expose que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 2024 ne sont pas exécutables et qu’en cas d’impossibilité affectant la transmission par voie électronique, l’irrecevabilité de la demande n’est pas encourue. Elle précise qu’elle a interrogé la direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement sur l’absence de système électronique dédié et qu’il en résulte que le signalement des impayés par les bailleurs sociaux n’est pas mis en place. Elle ajoute que le seul moyen alternatif est de saisir la CCAPEX par lettre recommandée avec avis de réception, ce qui a été fait et que la saisine de la CCAPEX dans le cadre de la délivrance d’un commandement de payer entraîne pour le locataire un surcoût de 11,90 euros qu’il est inutile de lui faire supporter. Elle en déduit qu’il y a lieu de prononcer l’acquisition de la clause résolutoire avec toutes conséquences de droit, le montant des loyers impayés s’élevant désormais à la somme de 6 144,97 euros.

En l’espèce, le bailleur est une personne morale au sens de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 et son action, qui tend au prononcé de la résiliation du bail, est motivée par l’existence d’une dette locative de M. [V].

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 9 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 mai 2025, conformément aux dispositions de l’ article 24 III de la loi précitée.

La société CDC Habitat social a saisi la CCAPEX par lettre recommandée avec avis de réception en date du 6 juin 2024 et argue de l’impossibilité de procéder par voie électronique.

Elle produit à cet effet en pièce n°3 une réponse de la FRIHL indiquant « le signalement des impayés à la CCAPEX par les bailleurs personnes morales via l’application nationale Exploc est prévue de longue date mais n’a malheureusement toujours pas été mis en place. Seuls les commandements de payer sont enregistrés sur Exploc et donnent lieu à un accusé de réception automatique émis par la plateforme ADEC assurant l’interface entre Exploc et les études de commissaires de justice ».

Toutefois, il résulte de ce courriel que la transmission par voie électronique à la CCAPEX d’un commandement de payer est à tout le moins possible, ce que la société CDC Habitat social ne justifie pas et n’allègue pas avoir fait.

Dès lors, il est indifférent à cet égard que la société CDC Habitat social ait signalé la situation d’impayés par courrier recommandé avec demande d’avis de réception en date du 6 juin 2024, aucune disposition légale n’assimilant ce signalement à une saisine de la CCAPEX .

Par voie de conséquence, la société CDC Habitat social ne justifie par aucune pièce du dossier avoir saisi la CCAPEX deux mois avant la délivrance de l’assignation du 6 décembre 2024, ne respectant pas ainsi les dispositions d’ ordre public de l’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande de la société CDC Habitat social tendant au prononcé de la résiliation du bail est par conséquent irrecevable.

Il y a donc lieu de confirmer l’ordonnance entreprise en ce qu’elle a déclaré irrecevable la demande de constatation de la résiliation du bail avec toutes conséquences de droit.

Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives impayés

Par application de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d’établir l’existence de l’obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu’en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, il résulte du décompte auquel se réfère la société CDC Habitat social (sa pièce n°7) que l’arriéré locatif s’élève à la somme de 6 144,97 2 juillet 2026