Irrecevabilité d’une résiliation de bail en référé sans notification au représentant de l’État

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine d’irrecevabilité, la notification de l’assignation tendant à faire constater la résiliation du bail au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Cette formalité n’étant pas justifiée, la demande du bailleur est irrecevable. L’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est également rappelé concernant l’intervention de l’organisme compétent.

Le juge des référés ne peut accorder une provision que si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les demandes non provisionnelles relatives à l’arriéré et à l’indemnité d’occupation excédaient son office et se heurtaient à une contestation sérieuse. La décision antérieure ayant réduit les loyers jusqu’à l’achèvement des travaux faisait en outre obstacle à la demande de paiement, en raison de l’autorité de la chose jugée.

La demande indemnitaire de la locataire est rejetée : l’exercice d’une action en justice ne devient abusif qu’en présence de malice, mauvaise foi ou erreur grossière équivalente au dol, non démontrées ici. La partie succombante supporte les dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile et peut être condamnée au titre de l’article 700. La décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire conformément à l’article 514 du même code.

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Après une décision ayant réduit les loyers et ordonné des travaux, le bailleur a demandé en référé la résiliation du bail, le paiement d’un arriéré et l’expulsion. La locataire invoquait une contestation sérieuse et l’absence de notification à l’État. Le juge a déclaré les demandes irrecevables, rejeté la demande indemnitaire de la locataire et condamné le bailleur aux dépens.

Un bailleur a donné en location un logement à une locataire à compter du 1er septembre 2022. Après une première procédure relative à des impayés, la locataire a demandé une réduction des loyers, leur suspension et la réalisation de travaux affectant notamment l’électricité, les volets, la salle de bain et l’isolation phonique.

Par une décision du 13 mars 2026, le juge des contentieux de la protection a réduit de moitié les loyers jusqu’à l’achèvement des travaux, ordonné leur réalisation et rejeté la résiliation du bail sollicitée par le bailleur.

Le bailleur a ensuite demandé en référé la constatation de la résiliation du bail, le paiement d’un arriéré et d’une indemnité d’occupation, ainsi que l’expulsion de la locataire. Celle-ci a invoqué l’absence de notification de l’assignation au représentant de l’État et l’existence d’une contestation sérieuse, en rappelant la décision antérieure. Le juge a déclaré les demandes du bailleur irrecevables, a rejeté la demande de dommages-intérêts de la locataire et a condamné le bailleur aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles.

• Notification de l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience
• Justification de cette formalité par le bailleur
• Demande provisionnelle relevant des pouvoirs du juge des référés
• Obligation dépourvue de contestation sérieuse
• Absence d’autorité de la chose jugée faisant obstacle à la demande
• Preuve d’une malice, mauvaise foi ou erreur grossière pour caractériser un abus

• Absence de justificatif de notification au représentant de l’État
• Décision du 13 mars 2026 réduisant les loyers de moitié
• Écritures relatives à l’arriéré locatif et à l’indemnité d’occupation
• Constat de l’absence de formulation provisionnelle des demandes
• Éléments procéduraux établissant les demandes successives

Le bailleur voit ses demandes de résiliation, d’arriéré, d’indemnité d’occupation et d’expulsion déclarées irrecevables ou rejetées. La locataire obtient le bénéfice des dépens et d’une indemnité au titre des frais irrépétibles, mais sa demande de dommages-intérêts pour préjudice moral est rejetée.

• Exclusion de la procédure de résiliation faute de notification régulière
• Impossibilité d’obtenir l’arriéré en présence de la réduction judiciaire des loyers
• Maintien de l’effet de la décision antérieure sur les loyers
• Condamnation du bailleur aux entiers dépens
• Paiement de 800 euros au titre de l’article 700

À faire

• Notifier l’assignation au représentant de l’État
• Respecter le délai minimal de six semaines
• Produire la preuve de notification avant l’audience
• Vérifier les décisions antérieures sur les loyers
• Formuler précisément toute demande provisionnelle

À éviter

• Saisir le juge sans justifier la notification préfectorale
• Réclamer des loyers déjà réduits par une décision
• Présenter une obligation sérieusement contestée comme certaine
• Confondre demande au fond et demande provisionnelle
• Invoquer un abus sans établir malice ou mauvaise foi

La notification de l’assignation au représentant de l’État

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 exige, à peine d’irrecevabilité, la notification de l’assignation tendant à constater la résiliation du bail au représentant de l’État dans le département, au moins six semaines avant l’audience. Le bailleur ne justifiant pas de cette formalité, sa demande est irrecevable.

Les pouvoirs du juge des référés et la contestation sérieuse

Le juge des référés ne peut accorder qu’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Les demandes du bailleur, non formulées à titre provisionnel et contestées au regard d’une décision antérieure sur les loyers, excédaient cet office.

L’autorité de la chose jugée sur les loyers

La décision ayant ordonné une réduction de moitié des loyers jusqu’à l’achèvement des travaux faisait obstacle à la demande d’arriéré du bailleur. Celle-ci se heurtait donc à l’autorité de la chose jugée et devait être rejetée.

Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, article 37 de la loi du 10 juillet 1991, articles 450, 467, 696, 700 et 514 du Code de procédure civile, loi du 24 mars 2014