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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 I de la loi du 6 juillet 1989
- Déclenchement
- Commandement de payer resté infructueux
- Délai de principe
- Deux mois après le commandement
- Paiement exigé
- Reprise intégrale du loyer courant
- Pouvoir du juge
- Délais de paiement et suspension possible
- Éléments personnels examinés
- Situation familiale et diligences de relogement
- Justification des impayés
- Décompte locatif clair et actualisé
- Conséquence possible
- Résiliation, libération des lieux et expulsion
1. Cadre juridique et définition
La clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet qu’après un délai suivant un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la mise en œuvre de la clause résolutoire insérée dans un bail d’habitation. En principe, la clause produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
La loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à six semaines, mais cette modification ne s’applique pas aux baux tacitement reconduits.
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2. Conditions et critères d’application
Le bailleur doit établir l’existence d’un commandement de payer et l’absence de régularisation de la dette dans le délai applicable. Le juge ne peut vérifier l’acquisition de la clause résolutoire sans connaître précisément les échéances appelées et les règlements effectués, y compris après le commandement.
Le locataire qui sollicite des délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire doit avoir repris intégralement le paiement du loyer courant avant l’audience. À défaut, les délais peuvent être refusés.
Le juge peut également accorder un délai pour quitter les lieux en tenant compte de la situation personnelle et familiale du locataire ainsi que de ses diligences de relogement.
- Commandement de payer demeuré infructueux.
- Décompte locatif clair et actualisé.
- Reprise intégrale du paiement courant avant l’audience pour solliciter une suspension.
- Examen de la situation personnelle, familiale et du relogement pour les délais de départ.
Points de vigilance selon la situation
| Situation | Point à vérifier | Conséquence indiquée par les sources |
|---|---|---|
| Décompte locatif incomplet | Échéances, règlements et paiements postérieurs au commandement | Réouverture des débats possible |
| Demande de suspension ou de délais | Reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience | Suspension ou délais subordonnés à cette condition |
| Bail tacitement reconduit | Applicabilité du délai modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 | La modification à six semaines ne s’applique pas selon les sources |
3. Procédure et démarches pratiques
La procédure commence par la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire. À l’issue du délai applicable, le bailleur peut demander au juge de constater la résiliation du bail et d’ordonner la libération des lieux.
La recevabilité de la demande suppose, dans les décisions examinées, que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions ait été saisie plus de deux mois avant l’assignation et que la préfecture ait été informée plus de six semaines avant l’audience.
Le bailleur doit produire un état locatif permettant de retracer chaque échéance, chaque paiement, même partiel, et les règlements postérieurs au commandement. À défaut, les débats peuvent être rouverts avant toute décision sur la résiliation, l’expulsion ou la dette.
Lorsque la résiliation est constatée, le juge peut ordonner la libération des lieux, prononcer l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés.
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Vérifier précisément la dette locative
L’acquisition de la clause résolutoire ne peut être vérifiée sans un décompte locatif clair et actualisé. Celui-ci doit permettre d’identifier chaque échéance appelée, chaque règlement, y compris partiel, ainsi que les paiements intervenus après le commandement de payer.
À défaut, le juge peut ordonner la réouverture des débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.
Délais de paiement et suspension : une reprise effective du paiement courant
Le locataire qui sollicite des délais de paiement ou la suspension des effets de la clause résolutoire doit avoir repris intégralement le paiement du loyer courant avant l’audience. À défaut de reprise du paiement courant, la demande de délais peut être refusée.
Le juge peut également accorder un délai pour quitter les lieux en tenant compte de la situation personnelle et familiale du locataire ainsi que de ses diligences de relogement.
Évolution du délai selon la situation du bail
Les sources indiquent que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié le délai de deux mois en le portant à six semaines. Elles précisent toutefois que cette modification ne s’applique pas aux baux tacitement reconduits.
La durée applicable doit donc être appréciée au regard de la situation du bail concerné.
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Questions fréquentes
Quel délai suit un commandement de payer visant la clause résolutoire ?
La clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Les sources indiquent toutefois que la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à six semaines dans certaines situations, sans s’appliquer aux baux tacitement reconduits.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement ?
Le juge peut accorder des délais de paiement. La suspension des effets de la clause résolutoire est notamment subordonnée à la reprise intégrale du paiement du loyer courant avant l’audience.
Le fait de reconnaître sa dette suffit-il pour obtenir des délais ?
Non. Une décision a refusé les délais à un locataire qui reconnaissait sa dette mais n’avait pas repris le paiement du loyer courant, malgré ses difficultés financières et la suspension de son aide au logement.
Quels éléments permettent de vérifier l’acquisition de la clause résolutoire ?
Le bailleur doit pouvoir produire un décompte locatif clair et actualisé. Celui-ci doit permettre d’identifier les échéances appelées, les paiements, y compris partiels, et les règlements intervenus après le commandement.
Le juge peut-il accorder un délai pour quitter les lieux ?
Oui. Le juge peut accorder des délais pour quitter les lieux en tenant compte de la situation personnelle et familiale du locataire ainsi que de ses diligences de relogement.
Quelles formalités peuvent conditionner la recevabilité de la demande du bailleur ?
Les sources indiquent que la commission de coordination des actions de prévention des expulsions doit avoir été saisie au moins deux mois avant l’assignation. Elles mentionnent également la notification de l’assignation à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
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