Clause résolutoire du bail d’habitation : réouverture des débats faute de décompte locatif vérifiable

L’article 24 I de cette loi prévoit qu’une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la juridiction ne peut vérifier l’acquisition de cette clause sans connaître précisément les sommes appelées et les règlements intervenus après le commandement.

En l’absence de décompte locatif clair et actualisé, indiquant depuis les premiers impayés chaque échéance appelée, chaque paiement, même partiel, ainsi que la date des règlements postérieurs au commandement, le juge a ordonné la réouverture des débats. Il n’a donc pas encore statué sur la résiliation, l’expulsion, la dette locative, les intérêts, l’article 700 du Code de procédure civile ou les dépens, qui sont réservés.

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Le locataire soutenait que des paiements avaient régularisé substantiellement ou totalement la dette et sollicitait subsidiairement des délais. Le juge constate que l’action est recevable, mais relève l’absence de décompte précis des échéances appelées et des règlements effectués, notamment après le commandement. Les débats sont rouverts afin que le bailleur produise un décompte locatif clair et actualisé. Les demandes et les dépens sont réservés.

• Notification de l’assignation à la préfecture plus de six semaines avant l’audience
• Existence d’une clause résolutoire stipulée au bail
• Délivrance d’un commandement de payer visant cette clause
• Vérification des sommes commandées et de leur règlement effectif
• Décompte indiquant chaque échéance appelée et chaque paiement
• Dates précises des paiements intervenus après le commandement

• Contrat de bail du 18 janvier 2020 contenant une clause résolutoire
• Commandement de payer signifié le 19 février 2025
• Notification électronique de l’assignation à la préfecture
• Absence de décompte des échéances appelées et des règlements

• Production d’un décompte depuis les premiers impayés
• Indication de chaque échéance appelée
• Intégration des règlements même partiels
• Précision des dates de paiement postérieures au commandement
• Préservation des demandes relatives à la résiliation et aux dépens

À faire

• Établir un décompte depuis les premiers impayés
• Détailler chaque échéance appelée
• Recenser les paiements, même partiels
• Préciser les dates des règlements postérieurs au commandement
• Actualiser la créance avant l’audience de renvoi

À éviter

• Produire un montant global non détaillé
• Omettre les paiements du locataire
• Confondre loyers, charges et règlements
• Ignorer la demande de délais de paiement
• Présenter des demandes sans justificatif comptable vérifiable

La recevabilité de l’action locative selon l’article 24 III

L’assignation a été notifiée à la préfecture par voie électronique plus de six semaines avant l’audience. La condition prévue par l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 étant respectée, l’action est déclarée recevable.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire

Selon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. La vérification de cette condition suppose d’identifier les sommes commandées et les paiements intervenus, y compris après le commandement.

Le décompte locatif comme élément de vérification

L’absence de décompte permettant de rapprocher les échéances appelées des règlements, avec leurs dates, empêche la juridiction de contrôler la dette et l’acquisition de la clause. Les débats sont donc rouverts pour obtenir un décompte actualisé depuis les premiers impayés.