TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée
le :
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Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/10509 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKZT

N° MINUTE : 2/2026

JUGEMENT
rendu le 27 octobre 2026

DEMANDERESSE
ICF HABITAT SOCIAL (anciennement ICF LA SABLIERE), [Adresse 1], représentée par le cabinet de Maître Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 2], vestiaire : #E1971

DÉFENDEURS
Madame [F] [X] épouse [W], [Adresse 3] et désormais [Adresse 4], représentée par le cabinet de Me Pascal AMMOURA, avocat au barreau de REIMS, [Adresse 5]
Monsieur [Z] [N] [W], demeurant [Adresse 6], représenté par le cabinet de Me Yann VERNON, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 7], vestiaire : #E0015

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection, assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 02 septembre 2026

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé le 27 octobre 2026 par Romain BRIEC, juge des contentieux de la protection assisté de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10509 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKZT

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 26 octobre 2009, la SA ICF LA SABLIERE, désormais dénommée la SA ICF HABITAT SOCIAL, a donné à bail à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 8], pour un loyer mensuel de 406,51 euros outre une provision sur charges. Selon contrat du 7 mars 2017, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] ont pris à bail un emplacement de stationnement n°46 situé à la même adresse, moyennant le paiement d’un loyer de 78 euros charges comprises.

Aux termes de l’ordonnance sur mesures provisoires du 28 septembre 2022 prise dans le cadre de la procédure de divorce entre les époux, Monsieur [Z] [W] s’est vu octroyé la jouissance exclusive du logement et de ses accessoires.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA ICF HABITAT SOCIAL a fait signifier par actes de commissaire de justice du 23 mai 2025, des commandements de payer la somme totale de 76723,97 euros (74299,40 euros pour le logement et 2424,57 euros pour le parking), à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme d’avril 2025 inclus, et visant la clause résolutoire contractuelle de chacun des baux.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 septembre 2025, la SA ICF HABITAT SOCIAL a fait assigner Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail liant les parties, subsidiairement,
– ordonner l’expulsion sans délai des preneurs et de tout occupant de leur chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est,
– condamner solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] à lui payer les loyers et charges impayés au 13 août 2025, soit la somme de 87952,17 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du 23 mai 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi,
– condamner solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] à lui payer la somme de 480 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût des commandements de payer.

Le divorce a été prononcé par jugement du 15 décembre 2025.

Après plusieurs renvois, l’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 2 septembre 2026.

A l’audience, la SA ICF HABITAT SOCIAL, représentée par son conseil, a fait viser des écritures développées oralement, par lesquelles elle a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, et a actualisé sa créance en dernier lieu à la somme de 108571,83 euros, selon décompte en date du 31 août 2026. Elle a exposé que ce montant comprenait des sommes dues au titre du SLS. Elle a indiqué également que le loyer principal courant a été payé.

Madame [F] [X] épouse [W] a été représentée par son conseil à l’audience utile et a fait viser des écritures soutenues oralement, par lesquelles elle a sollicité de déclarer irrecevables les demandes au titre de l’arriéré locatif pour la période du 30 avril 2022 au 9 février 2023 au motif de la prescription, au fond, le rejet des prétentions du bailleur à son encontre, subsidiairement, de faire supporter la dette locative uniquement sur la personne de Monsieur [Z] [W], de même que l’indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux, très subsidiairement, la condamnation de Monsieur [Z] [W] à la garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre, à titre infiniment subsidiaire, l’octroi d’un délai de grâce de 24 mois pour le règlement de la dette, outre la condamnation de Monsieur [Z] [W] à lui payer 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [Z] [W], représenté par son conseil à l’audience du 2 septembre 2026, a fait viser des écritures qu’il a développé oralement, aux termes desquelles il a sollicité de déclarer irrecevables les demandes du bailleur fondées sur la clause résolutoire en raison de la nullité du commandement de payer, au fond, le rejet des prétentions adverses, la réduction de sa dette locative au seul arriéré de loyers et de charges à l’exclusion du SLS maximal, la condamnation de Madame [F] [X] épouse [W] au paiement de l’arriéré locatif correspondant au SLS maximal, subsidiairement, la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi d’un délai de paiement pour pouvoir apurer la dette par des versements échelonnés de 5 euros pendant 12 mois puis des versements identiques pendant 23 mois et le paiement du solde le 36ème mois, ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt au taux légal, très subsidiairement, l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux et un report de paiement de 24 mois des sommes dues, à titre infiniment subsidiaire, l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois sur le fondement du droit commun, outre la condamnation du bailleur et de Madame [F] [X] épouse [W] à lui payer chacun la somme de 1813 euros (1800+13) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens, en ce compris les frais de la sommation de communiquer du 12 mai 2026. Monsieur [Z] [W] a précisé avoir résilié le contrat de bail portant sur l’emplacement de stationnement.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 octobre 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que les parties ont indiqué à l’audience du 2 septembre 2026 que contrat de bail relatif à l’emplacement de stationnement a été résilié à la demande des locataires.

Par ailleurs, aux termes de l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

En outre, conformément à l’article 1342-10 du code civil, les paiements des locataires sont imputés par le bailleur prioritairement sur la dette la plus ancienne.

En l’espèce, en l’absence de toute autre précision de leur part dûment justifiée à la présente instance, les versements effectués par les locataires ont été à bon droit imputés par le bailleur sur la dette la plus ancienne.

La demande au titre des arriérés locatifs n’est en conséquence pas prescrite.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par la voie électronique le 23 octobre 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 22 janvier 2026, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SA ICF HABITAT SOCIAL justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 8 septembre 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 stipule que le commandement de payer contient, à peine de nullité : 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette ; 2° Le montant mensuel du loyer et des charges ; 3° Le décompte de la dette ; 4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ; 5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ; 6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que la résiliation de plein droit en vertu de la clause résolutoire ne peut être valablement poursuivie sur le fondement d’un commandement imprécis qui ne permet pas au locataire d’apprécier la nature ou le bien-fondé des demandes qui lui sont adressées (Cass. 3ème civ., 1er mars 2000).

Peu importe en revanche que le commandement soit fait pour une somme supérieure au montant de la dette ; il reste valable pour la partie non contestable de la dette (Cass. 3ème civ., 31 mars 2011, n°10-17.846).

En l’espèce, le bail conclu le 26 octobre 2009 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 23 mai 2025, pour la somme en principal de 76723,97 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée dans son principe, plus échéances n’ayant pas été honorées par Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] sur la période figurant au décompte du commandement de payer, comprise entre le 1er avril 2022 et le 5 mai 2025.

Il est enfin suffisamment clair pour faire référence explicitement à une dette de « loyer », « charges » et « SLS » dont il précise les montants mensuels. La demande tendant à voir déclarer le commandement nul sera donc rejetée.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 4 juillet 2025.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] sont redevables des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En outre, aux termes de l’article 220 du code civil, chacun des époux a pouvoir pour passer seul les contrats qui ont pour objet l’entretien du ménage ou l’éducation des enfants : toute dette ainsi contractée par l’un oblige l’autre solidairement.

Il est admis que la solidarité des époux après un divorce se termine par la transcription du jugement de divorce sur les registres de l’état civil.

Par ailleurs, en application des dispositions de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer.

Il résulte de cette disposition qu’en l’absence de preuve d’envoi de la mise en demeure, l’organisme HLM ne peut procéder à la liquidation provisoire du supplément de loyer.

En l’espèce, la SA ICF HABITAT SOCIAL produit un décompte démontrant que Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] restent lui devoir la somme de 108571,83 euros à la date du 31 août 2026. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte. S’agissant de la liquidation provisoire du SLS, il sera relevé que la SA ICF HABITAT SOCIAL n’a adressé à Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] qu’une seule mise en demeure par courrier recommandé avec accusé de réception, en date du 18 mars 2025, à l’adresse de l’appartement objet du litige. Or, dans un courrier du 5 mars 2021 intitulé « changement de situation familiale », versé aux débats par Madame [F] [X] épouse [W], la SA ICF HABITAT SOCIAL « accuse réception de son courrier du 18 février 2021 relatif à son départ du logement ». Ce courrier du 5 mars 2021 a été adressé à la nouvelle adresse de Madame [F] [X] épouse [W], sis « [Adresse 9] [Localité 2] ». La SA ICF HABITAT SOCIAL ne justifie donc pas avoir adressé à chacun des co titulaires du bail une mise en demeure à laquelle ils auraient pu répondre, alors qu’elle avait connaissance de la nouvelle domiciliation de Madame [F] [X] épouse [W]. Le liquidation provisoire du SLS, correspondant à la somme de 85994,36 euros, sera donc retirée des sommes dues par Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W].

En conséquence, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] seront condamnés au paiement de la somme de 22577,47 euros (108571,83-85994,36), avec les intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer. Ils y seront condamnés solidairement compte tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l’article 220 du code civil, le divorce n’ayant pas été retranscrit sur les registres d’état civil. Les comptes entre les conjoints s’établiront au moment de la liquidation du régime matrimonial, ce qui relève de la compétence du juge aux affaires familiales. Les demandes contraires de Madame [F] [X] épouse [W] (notamment l’appel en garantie) seront ainsi rejetées.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et qui aurait repris le paiement du loyer courant. Cette dernière condition peut cependant être écartée si le bailleur y consent. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le décompte locatif produit aux débats par la SA ICF HABITAT SOCIAL démontre que Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] ont repris le paiement des loyers. Si Madame [F] [X] épouse [W] ne produit aucune pièce financière, Monsieur [Z] [W], qui occupe désormais seul le logement, communique sa fiche d’imposition établie en 2026 sur les revenus de 2025, montrant que son revenu fiscal de référence est de 24839 euros, pour une part fiscale. Il produit aussi les pièces utiles sur son statut de gérant de société. Il dispose donc de suffisamment de revenus pour pouvoir honorer un échéancier afin d’apurer sa dette dans le délai légal, ceci indépendamment des propres ressources éventuelles de Madame [F] [X] épouse [W].

Compte tenu de ces éléments et du statut du bailleur, Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] seront autorisés à se libérer du montant de la dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s’était poursuivi, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 480 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu de faire droit aux autres prétentions au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Décision du 27 octobre 2026
PCP JCP ACR fond – N° RG 25/10509 – N° Portalis 352J-W-B7J-DBKZT

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 26 octobre 2009 entre la SA ICF HABITAT SOCIAL et Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 10], sont réunies à la date du 4 juillet 2025 (le contrat de l’emplacement de stationnement étant résilié) ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] à verser à la SA ICF HABITAT SOCIAL la somme de 22577,47 euros (décompte arrêté au 31 août 2026, incluant la mensualité d’août 2026), avec les intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2025 ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s’imputer sur les sommes dues conformément à l’article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 500 euros chacune et une 36 ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois jusqu’à extinction de la dette et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

RAPPELLE qu’en application de l’article R. 824-29 du code de la construction et de l’habitation, sous réserve du respect de ce plan d’apurement, l’aide personnelle au logement est maintenue ou rétablie dans les conditions prévues à l’article R. 824-26 ;

RAPPELLE qu’en revanche, toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu’à défaut pour Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, la SA ICF HABITAT SOCIAL puisse faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
* que Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] soient solidairement condamnés à verser à la SA ICF HABITAT SOCIAL une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er septembre 2026, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la SA ICF HABITAT SOCIAL ou à son mandataire ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] à verser à la SA ICF HABITAT SOCIAL une somme de 480 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [W] et Madame [F] [X] épouse [W] aux dépens, qui comprendront notamment le coût des commandements de payer ;

ORDONNE la communication au Préfet de [Localité 1] de la présente décision ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection