Article 24 III : formalités et délais pour résilier un bail

1. Cadre juridique et définition

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 encadre l’information du représentant de l’État avant l’audience.

Dans une procédure de résiliation et d’expulsion fondée sur des impayés, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Cette formalité concerne la recevabilité de l’action. Elle se distingue du délai applicable à la clause résolutoire, qui ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois.

2. Conditions et critères

La notification au représentant de l’État doit intervenir au moins six semaines avant l’audience. Des décisions ont retenu que le respect de ce délai rendait l’action en résiliation et en expulsion recevable.

Dans certaines procédures, la situation doit également avoir été signalée à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation.

L’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire supposent que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.

Les principaux délais et effets à distinguer

3. Procédure et démarches pratiques

La procédure comprend la délivrance d’un commandement de payer, puis l’assignation en résiliation lorsque les conditions sont réunies. L’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le délai requis avant l’audience.

Le bailleur doit pouvoir présenter un décompte locatif clair et actualisé, faisant apparaître les échéances appelées, les paiements effectués, les règlements partiels et les paiements intervenus après le commandement.

À défaut de décompte vérifiable, le juge peut rouvrir les débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.

• Vérifier la notification au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Vérifier, lorsque la procédure l’exige, le signalement préalable à la CCAPEX.
• Actualiser et détailler le décompte locatif.
• Documenter les paiements intervenus après le commandement.

Distinguer les délais applicables

Le délai de six semaines concerne l’information du représentant de l’État avant l’audience. Il ne doit pas être confondu avec le délai de deux mois suivant un commandement de payer infructueux pour l’acquisition de la clause résolutoire.

La notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience constitue une formalité de recevabilité de l’action. En revanche, la clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Certaines procédures mentionnent également une saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant l’assignation.

Vérifier précisément la dette locative

La régularité de la notification ne suffit pas à établir l’acquisition de la clause résolutoire. Le juge doit pouvoir vérifier les sommes appelées, les paiements effectués et les règlements intervenus après le commandement de payer.

Un décompte clair et actualisé peut donc être nécessaire. À défaut, la juridiction peut ordonner la réouverture des débats et réserver sa décision sur la résiliation, l’expulsion et la dette locative.

Délais de paiement et suspension des effets de la clause

Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire sous certaines conditions. Les échéances convenues doivent être respectées ; à défaut, la clause peut reprendre ses effets.

L’octroi de ces mesures suppose notamment que le locataire soit en mesure de régler sa dette et ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’absence de preuve de cette reprise, les délais et la suspension peuvent être refusés.

Questions fréquentes