Bail d’habitation : contestation de la dette locative et expertise neutre requise

N° RG 25/00329

N° Portalis DB2O-W-B7J-C4DB

ORDONNANCE DE REFERE

DU : 15 Janvier 2026

SEM 4V

C/

[D] [W] [C] [B], [F] [K] [M] [Y]

ORDONNANCE DE REFERE
DU 15 Janvier 2026

A l’audience publique des référés du Juge des Contentieux de la Protection de ce Tribunal judiciaire tenue le 15 Janvier 2026

PRESIDENT : Jean-Noël DUNAND-PALLAZ

GREFFIER : Camille AVALLET

DEMANDEUR :

SEM 4V,
dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Madame [O] [U], munie d’un mandat spécial

ET :

DÉFENDEURS :

Madame [D] [W] [C] [B]
née le 25 Septembre 1991 à [Localité 6],
demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [K] [M] [Y]
né le 27 Janvier 1993 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

tous deux comparants en personne

Après débats à l’audience publique des référés du 13 Novembre 2025, le Juge des Référés a indiqué que la décision serait mise à disposition au greffe le 15 Janvier 2026 aux horaires d’ouverture au public du Greffe.
EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 8 mars 2024, la Sem 4V a donné en location à Mme [D] [B] et M. [F] [Y] un logement à usage d’habitation situé appartement A/7 dans l’immeuble [Adresse 2] sis [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 408,21 euros, outre 42,71 euros de provision sur charges.

Par actes du 29 avril 2025, la Sem 4V a fait délivrer un commandement de payer la somme de 3.820,81 euros au titre des loyers et charges impayés.

Par courrier électronique du 4 juin 2025, la Sem 4V a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’une dette locative, en application des articles 24 I et 24 II de la Loi du 6 Juillet 1989.

Par actes de commissaire de justice du 22 août 2025, la Sem 4V a fait assigner en référé Mme [D] [B] et M. [F] [Y] devant le juge des contentieux de la protection aux fins :
de constater, la résiliation de plein droit du bail par le jeu de la clause résolutoire, d’ordonner l’expulsion de Mme [D] [B] et M. [F] [Y] et de tout occupant de leur chef, si besoin avec le concours ou l’assistance de la force publique, de condamner solidairement Mme [D] [B] et M. [F] [Y], à titre provisionnel, au paiement de la somme de 5.054,28 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 6 août 2025, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour du prononcé de la résiliation du contrat de bail et les indemnités d’occupation égales au montant du dernier loyer jusqu’à la libération effective des locaux, dire et juger qu’en cas d’octroi de délais de paiement, la résiliation du bail étant constatée, ses effets seront suspendus, mais qu’en cas de non respect de l’échéancier mis à votre charge, ses effets reprendront immédiatement, avec pour conséquence son expulsion ainsi que de tout occupant de son chef, sans qu’il y ait lieu à nouvelle décision, de condamner solidairement Mme [D] [B] et M. [F] [Y] au paiement de la somme de 200 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
L’assignation a été dénoncée le 26 août 2025 à la Préfecture de la Savoie.

A l’audience du 13 novembre 2025, la Sem 4V, représentée par Mme [O] [U], maintient l’intégralité de ses demandes et actualise la dette locative à la somme de 6.212,55 euros au 31 octobre 2025. Elle indique que le couple a rencontré des difficultés avec la VMC du logement et qu’ils ont arrêté de payer les loyers. Elle indique que le bâtiment est en cours de rénovation et que la réparation de la VMC n’a pas suffit à absorber l’humidité, outre la présence de plusieurs aquarium dans le logement qui ont contribué à la présence d’humidité.

Mme [D] [B] et M. [F] [Y], présents, indiquent avoir quitté le logement depuis 2 mois et qu’ils ont rencontré d’autres difficultés avec le logement et notamment de la moisissure. Ils contestent le montant de la dette locative. Ils exposent que l’expert ayant établi le rapport n’a pris aucune photographies du logement et demande à ce qu’un nouveau rapport soit rédigé avec une personne neutre.

Un bordereau de carence du Diagnostic Social et Financier a été reçu au greffe du tribunal. Mme [D] [B] et M. [F] [Y] ne se sont pas rendus aux rendez-vous fixés les 2 et 21 octobre 2025.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 janvier 2026 par mise à disposition au greffe.

Suivant courrier électronique du 13 novembre 2025 à 12h11, la Sem 4V indique vouloir transmettre une pièce complémentaire au dossier correspondant à l’état des lieux d’entrée dans le logement signé par Mme [B].
MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 817 du Code de procédure civile, lorsque les parties sont dispensées de constituer avocat conformément aux dispositions de l’article 761, la procédure est orale, sous réserve des dispositions particulières propres aux matières concernées.

Selon l’article 761 du même code, les parties sont dispensées de constituer avocat dans les matières relevant de la compétence du juge des contentieux de la protection.

Sur la recevabilité des pièces produites en cours de délibéré

Aux termes de l’article 442 du code de procédure civile, “le président et les juges peuvent inviter les parties à fournir les explications de droit ou de fait qu’ils estiment nécessaires ou à préciser ce qui paraît obscur.”
L’article 445 du même code expose que “après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444.”

En l’espèce la Sem 4V a produit, après la clôture des débats l’état des lieux d’entrée du logement. Cette pièce n’a pas été demandé par le président d’audience et n’a pas été communquée aux défendeurs. En conséquence, cette cette pièce sera rejetée.

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 août 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la Sem 4V justifie avoir saisi la CCAPEX le 4 juin 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 22 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la Sem 4V aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur les demandes formées par le bailleur

Aux termes des articles 834 et 835 du Code de procédure civile dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, les déféndeurs contestent devoir les sommes demandées au titre de la dette locative, ils contestent le rapport d’expertise diligenté par la Sem 4V et soulèvent une insalubrité du logement avec la VCM qui ne fonctionne pas et la présence de moisissures.

La Sem 4V ne conteste pas les difficultés rencontrées par les preneurs avec la VMC du logement, que sa réparation n’a pas suffit à absorber l’humidité et précise également que le bâtiment est en cours de rénovation.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il existe des contestations sérieuses s’agissant de l’existence de la dette locative. Ainsi, il sera dit n’y avoir lieu à référé et les parties seront renvoyées à mieux se pourvoir.

La Sem 4V devra saisir le juge des contentieux de la protection au fond et non en référé, s’il entend maintenir ses demandes aux fins de résiliation du bail, d’expulsion et de paiement des arriérés de charges et de loyers à l’encontre du défendeur.

Par ailleurs, les défendeurs ont indiqué à l’audience vouloir un autre rapport d’expertise avec une personne neutre. Cependant, ils ne rapportent aucun élément de preuve à l’appui de leur demande, outre le fait qu’ils aient quitté le logement et que le bâtiment soit en cours de rénovation.

Sur les demandes accessoires

Compte tenu de l’irrecevabilité de la demande en référé, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Chacune des parties conservera la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Vu les articles 834 et 835 du Code de procédure civile ;

Statuant en premier ressort par ordonnance contradictoire et mise à disposition au greffe de la juridiction ;

DECLARONS irrecevable la pièce produite par la Sem 4V en cours de délibéré ;
DECLARONS recevable la demande de la Sem 4V ;

DISONS n’y avoir lieu à référé et invitons les parties à mieux se pourvoir ;

DEBOUTONS la Sem 4V de ses demandes devant le juge des référés ;

DISONS que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens ;

REJETONS les autres demandes ;

LA PRESENTE ORDONNANCE A ETE SIGNEE PAR LE JUGE ET LE GREFFIER PRESENTS LORS DU PRONONCE

LE GREFFIER, LE JUGE,