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L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
- Baux conclus après la réforme
- Six semaines après un commandement demeuré infructueux
- Baux en cours
- Deux mois pour certains baux en cours
- Saisie-vente
- Titre, décompte distinct et délai de huit jours
- Décompte locatif
- Sommes et causes suffisamment détaillées
- Clause résolutoire
- Acte valide nécessaire à son efficacité
- Mauvaise foi du bailleur
- Acte privé d’effet, sans nullité
- Frais de recouvrement
- Frais administratifs non nécessaires écartés
1. Cadre juridique et définition
Le commandement de payer est un acte préalable destiné à réclamer une dette et, selon la procédure, à préparer l’exécution d’une clause résolutoire ou une saisie-vente.
Ses exigences varient selon le contexte. En bail d’habitation ou commercial, l’acte peut conditionner l’efficacité d’une clause résolutoire. En matière de saisie-vente, il obéit notamment aux exigences de l’article R 221-1 du code des procédures civiles d’exécution.
La validité de l’acte ne dépend pas seulement de l’existence d’impayés. Le décompte, l’identification des sommes réclamées, le délai applicable et les conditions de délivrance doivent permettre au débiteur de comprendre la dette et, le cas échéant, de la régulariser.
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2. Conditions et critères selon le bail
Pour un bail d’habitation conclu après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, la résiliation de plein droit est subordonnée à l’expiration d’un délai de six semaines suivant un commandement demeuré infructueux. Pour un bail en cours soumis à l’ancienne rédaction de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le délai applicable peut être de deux mois : un délai erroné de six semaines prive alors le commandement d’effet pour la clause résolutoire.
Le commandement doit permettre d’identifier les sommes réclamées. Un décompte détaillé peut être validé, tandis qu’une somme globale ou un solde antérieur inexpliqué peut faire obstacle à la résiliation ou priver l’acte d’effet.
En bail commercial, le commandement doit préciser les manquements reprochés et leurs causes. La mauvaise foi du bailleur, appréciée au jour de la délivrance et prouvée par le locataire, peut également priver l’acte d’effet, sans entraîner sa nullité.
En saisie-vente, l’acte doit notamment mentionner le titre exécutoire, distinguer les sommes réclamées et indiquer le délai de huit jours. Une erreur de présentation peut toutefois être sans conséquence lorsqu’elle n’a causé aucun grief et que les informations exactes figurent par ailleurs dans l’acte.
Comparaison des principaux effets du commandement
| Contexte | Point de vigilance | Effet possible |
|---|---|---|
| Bail d’habitation | Délai applicable au bail et décompte compréhensible | Clause résolutoire privée d’effet si le délai ou l’acte est irrégulier |
| Bail commercial | Causes de la dette déterminées et délivrance de bonne foi | Commandement privé d’effet ; la dette établie peut néanmoins rester due |
| Saisie-vente | Titre exécutoire, décompte distinct et délai de huit jours | Nullité écartée en l’absence de grief démontré |
| Copropriété | Décompte détaillé et frais nécessaires | Mise en demeure efficace ; certains frais peuvent être exclus |
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3. Procédure et démarches pratiques
Avant toute contestation ou demande d’exécution, il convient de vérifier le régime du bail, la date de conclusion ou de renouvellement, le délai indiqué, le détail de la dette et les mentions propres à la procédure engagée.
En bail d’habitation, le bailleur peut demander la résiliation, l’expulsion et le paiement lorsque le commandement est resté infructueux et que les formalités prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ont été accomplies. Une fois le bail résilié, une indemnité d’occupation correspondant au loyer et aux charges peut être due jusqu’à la libération des lieux.
En référé, une demande de paiement peut être examinée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. En revanche, si le commandement est irrégulier ou si les créances sont réciproquement discutées, le juge peut réserver les demandes de résiliation et d’expulsion ou proposer une médiation sous réserve de l’accord des parties.
Les frais doivent être distingués de la dette principale : certains frais administratifs non nécessaires peuvent être écartés, tandis que le coût du commandement peut être compris dans les dépens selon la décision rendue.
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4. Les irrégularités à surveiller
Un commandement doit permettre au débiteur de comprendre précisément la somme réclamée et les manquements reprochés.
Pour une saisie-vente, l’acte doit mentionner le titre exécutoire, distinguer les sommes réclamées et indiquer le délai de huit jours. Une erreur de présentation de la date n’entraîne toutefois pas nécessairement la nullité lorsque la date exacte du titre figure également dans le décompte et qu’aucun grief n’est démontré.
En matière de bail commercial, un solde antérieur inexpliqué, l’absence de dates d’exigibilité ou l’imputation non précisée des paiements peuvent empêcher le débiteur de vérifier la dette. Le commandement peut alors être privé d’effet, même si la dette elle-même subsiste pour les sommes qui sont établies ou reconnues.
En bail d’habitation, le délai applicable doit être contrôlé selon la date de conclusion du bail. Le délai de six semaines prévu pour certains baux conclus après l’entrée en vigueur de la réforme ne s’appliquait pas immédiatement aux baux en cours, pour lesquels le délai antérieur de deux mois pouvait rester applicable.
- Vérifier la date et le contenu du titre exécutoire.
- Détailler chaque échéance et chaque imputation de paiement.
- Contrôler le délai applicable au bail concerné.
- Identifier précisément les causes de la dette.
5. Nullité ou absence d’effet : deux conséquences différentes
Une irrégularité formelle ne conduit pas toujours à la nullité. Pour le commandement aux fins de saisie-vente, l’absence de grief a permis d’écarter la nullité malgré une erreur de date.
Dans certains litiges locatifs, le commandement est plutôt déclaré sans effet ou privé d’effet. Cette conséquence peut faire obstacle à l’acquisition de la clause résolutoire, à la résiliation ou à l’expulsion, sans effacer nécessairement la dette locative.
La mauvaise foi du bailleur commercial s’apprécie au jour de la délivrance et doit être prouvée par le locataire. La répétition de demandes portant sur une créance rendue incertaine par des décisions antérieures peut priver le commandement d’effet, sans entraîner sa nullité.
6. Situations particulières
En copropriété, le commandement peut valoir mise en demeure lorsqu’il comporte un décompte détaillé des charges impayées. Le changement d’adresse du copropriétaire ne remet pas en cause cet effet lorsqu’il n’a pas été signalé au syndic, mais des frais administratifs non nécessaires peuvent être écartés.
En référé locatif, un commandement indiquant seulement une somme globale sans détailler les mensualités peut susciter une contestation sérieuse. Dans ce contexte, le juge peut réserver les demandes de résiliation, d’expulsion et de paiement et proposer une médiation sous réserve de l’accord des parties.
Le coût du commandement peut être compris dans les dépens lorsqu’il est mis à la charge de la partie qui succombe. En référé, une provision peut également être accordée pour des arriérés suffisamment établis et non sérieusement contestables.
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Questions fréquentes
Quel délai doit respecter un commandement de payer dans un bail d’habitation ?
Le délai dépend du régime applicable au bail. Pour certains baux en cours, l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction antérieure à la réforme, imposait deux mois ; pour les baux conclus après l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, le délai indiqué dans les sources est de six semaines.
Quelles mentions doivent figurer dans un commandement de payer aux fins de saisie-vente ?
L’acte doit notamment mentionner le titre exécutoire, présenter un décompte distinct des sommes réclamées et rappeler le délai de huit jours. Une erreur de présentation ne suffit pas à entraîner la nullité si le débiteur ne démontre aucun grief.
Une erreur de date entraîne-t-elle automatiquement la nullité du commandement ?
Non. Lorsque l’acte comporte une erreur de date mais rappelle par ailleurs la date exacte du titre, la nullité peut être écartée en l’absence de grief démontré.
Un bailleur commercial peut-il utiliser un commandement pour des charges déjà contestées ?
La délivrance répétée d’un commandement portant sur des charges dont l’exigibilité est incertaine peut caractériser une mauvaise foi. Dans ce cas, l’acte peut être privé d’effet, sans être nécessairement annulé.
Un commandement indiquant seulement une somme globale est-il valable ?
Un décompte qui ne détaille pas les mensualités impayées peut être irrégulier et faire obstacle à l’efficacité de la clause résolutoire. Le débiteur doit pouvoir comprendre les sommes réclamées et vérifier les causes de la dette.
Un commandement privé d’effet fait-il disparaître la dette ?
Non nécessairement. Même lorsqu’un commandement est privé d’effet en raison d’un décompte inexpliqué, les sommes dont l’existence est établie ou reconnue peuvent rester dues.
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