TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE [Localité 1] [1]

[1] Expéditions
exécutoires
délivrées le:
à Me BARRILLON (R0054)
Me BOUANANE (E1971)

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18° chambre
2ème section

N° RG 25/04678 –
N° Portalis 352J-W-B7J-C7TZC

N° MINUTE : 1

Assignation du :
22 Avril 2022

JUGEMENT
rendu le 24 Septembre 2026
DEMANDERESSE

S.A.R.L. ARTY [H] (RCS de [Localité 1] n°500 069 687)
[Adresse 1]
[Localité 2]

représentée par Maître Bruno BARRILLON de , avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #R0054

DÉFENDERESSE

S.C.I. [A] (RCS de [Localité 3] n°428 481 287)
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Maître Karim BOUANANE de l’ASSOCIATION LEGITIA, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #E1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.
Décision du 24 Septembre 2026
18° chambre 2ème section
N° RG 25/04678 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7TZC

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, statuant en juge unique.

assistée de Paulin MAGIS, Greffier,

DÉBATS

A l’audience du 13 Mai 2026, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 24 septembre 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 14 novembre 2018, la S.C.I. [A] a donné à bail commercial à la S.A.R.L. ARTY [H] des locaux au sein d’un immeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] pour y exercer l’activité de « vente en détail d’objets de décoration, de pièces de design et d’art contemporain, d’ouvrages culturels et d’articles de mode », pour une durée de neuf années à compter du 15 novembre 2008 se terminant le 14 novembre 2017 et moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 45 000 € net de TVA, hors charges.

Par avenant en date du 15 juin 2011, les parties sont convenues de ce que « La SCI [A] ayant opté à l’assujettissement à la TVA à compter du 1er juillet 2011, les avis d’échéance de loyers adressés à la SARL ARTY [H] seront, à compter de cette même date, soumis à TVA ; cette modification n’affectant pas le montant du loyer actuel. »

Par un second avenant en date du 07 juillet 2011, la société ARTY [H] a été autorisée à régler le loyer trimestriel en deux fois, sans frais.

Par acte extrajudiciaire du 30 novembre 2017, la société ARTY [H] a notifié à la société [A] une demande de renouvellement de bail commercial, à effet du 1er janvier 2018, laquelle a été acceptée par la société [A] par acte du 06 février 2018.

Par acte extrajudiciaire du 19 décembre 2017, la société [A] a fait délivrer à la société ARTY [H] un commandement de payer une somme de 53 206,74 € correspondant principalement à un rappel de TVA et visant la clause résolutoire.

Par jugement définitif en date du 27 juin 2019, le tribunal de grande instance de Paris, devenu depuis le tribunal judiciaire de Paris, a notamment déclaré le commandement de payer du 19 décembre 2017 de nul effet et rejeté la demande de la société [A] en paiement de la somme de 59 041,48 €, jugeant que par avenant du 15 juin 2011 la bailleresse avait consenti une baisse du loyer principal et qu’elle ne pouvait intégrer dans le décompte annexé audit commandement une facturation de TVA qu’elle avait auparavant annulée.

Par jugement en date du 07 janvier 2021, le juge des loyers commerciaux près le tribunal judiciaire de PARIS a fixé le montant du loyer renouvelé à compter du 1er janvier 2018 à la somme annuelle en principal de 42 200 € hors charges et hors taxes.

Par acte extrajudiciaire du 05 juillet 2021, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 57.356,98 € au titre de loyers et charges arrêtés au 1er juillet 2021, outre le coût de l’acte.

Par acte du 02 août 2021, la société ARTY [H] a assigné la société [A] devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ce commandement.

Par acte extrajudiciaire des 22 et 23 mars 2022, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur une somme de 57 540,91 € au titre de loyers et charges arrêtés au 21 mars 2022, outre le coût de l’acte.

Par acte du 22 avril 2022, la société ARTY [H] a assigné la société [A] devant le tribunal judiciaire de PARIS en opposition à ce commandement.

La bailleresse a fait procéder le 22 mai 2022 à une saisie conservatoire, dénoncée sur 25 mai suivant, sur un compte bancaire de la locataire détenu dans les livres de la SOCIÉTÉ GÉNÉRALE pour garantir le recouvrement d’une créance de 62 035,51 € ; cette mesure s’est avérée fructueuse à hauteur de 2 469,31 € mais la mainlevée en a été ordonnée par jugement du 03 octobre 2022 du juge de l’exécution près le tribunal judiciaire de PARIS, confirmé par la cour d’appel de PARIS par arrêt du 06 juillet 2023.

Par jugement du 13 mars 2024, le tribunal judiciaire de PARIS a notamment :
-déclaré de nul effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du 05 juillet 2021 ;
-débouté la locataire de sa demande de dispense de paiement des loyers « correspondant aux périodes de fermeture administrative » ;
-débouté la bailleresse de sa demande reconventionnelle en paiement d’une somme de 54 734,31 €.

Dans ses dernières conclusions du 14 mai 2024, la S.A.R.L. ARTY [H] sollicite du tribunal de :
« A titre principal, prononcer la nullité du commandement de payer en date des 22 et 23 mars 2022.

A titre subsidiaire, suspendre les effets de la clause résolutoire visée par le commandement de payer en date du 22 mars 2022 et accorder à la société ARTY [H] un délai de 16 mois pour s’acquitter des arriérés de loyers et charges dus s’élevant à la somme de 14.479 €.

Condamner la société SCI [A] à payer à la société ARTY [H], en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, la somme de 3.000 € en raison des frais irrépétibles occasionnés par la présente instance.

Condamner en outre la défenderesse aux entiers dépens ».

L’affaire a été radiée du rôle des audiences le 12 mars 2025 et rétablie par décision du 28 avril 2025.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 18 juin 2025.

La S.A.R.L. ARTY [H] a notifié de nouvelles conclusions le 06 mai 2026.

Dans ses conclusions d’actualisation du 12 mai 2026, la S.C.I. [A] sollicite du tribunal de :
« DIRE ET JUGER valable et bien-fondé le commandement de payer en date du 22-23/03/2022

DÉBOUTER la société ARTY [H] de toutes les demandes, fins et conclusions ;

CONDAMNER la société ARTY [H] à payer à la SCI [A] la somme de 73.127.78 € (à parfaire) au titre de la dette locative due.

CONDAMNER la société ARTY [H] à payer à la SCI [A] la somme de 5000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de Procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens ».

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire est venue à l’audience de plaidoiries du 13 mai 2026, lors de laquelle le tribunal a relevé d’office que les conclusions en demande du 06 mai 2026 avaient été notifiées après la clôture de l’instruction et qu’aucune demande de révocation de cette clôture n’avait été sollicitée.

L’affaire a été mise en délibéré au 24 septembre 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité des conclusions postérieures à l’ordonnance de clôture de la mise en état

L’article 802 du code de procédure civile dispose que :
« Après l’ordonnance de clôture, aucune conclusion ne peut être déposée ni aucune pièce produite aux débats, à peine d’irrecevabilité prononcée d’office.
Sont cependant recevables les demandes en intervention volontaire, les conclusions relatives aux loyers, arrérages, intérêts et autres accessoires échus et aux débours faits jusqu’à l’ouverture des débats, si leur décompte ne peut faire l’objet d’aucune contestation sérieuse, ainsi que les demandes de révocation de l’ordonnance de clôture.
Sont également recevables les conclusions qui tendent à la reprise de l’instance en l’état où celle-ci se trouvait au moment de son interruption.
Lorsque leur cause survient ou est révélée après l’ordonnance de clôture, sont recevables les exceptions de procédure, les incidents d’instance, les fins de non-recevoir et les demandes formées en application de l’article 47 ».

En l’espèce, force est de constater que la demanderesse a notifié des conclusions au fond par voie électronique le 06 mai 2026, soit postérieurement à la clôture de la mise en état du 18 juin 2025, sans solliciter le rabat de celle-ci.

Ces conclusions n’entrent pas dans les prévisions de l’alinéa 2 de l’article 802 susvisé qui permet seulement l’actualisation de la créance du bailleur en considération des loyers échus postérieurement à la clôture.

Le tribunal ne peut donc que les déclarer irrecevables et statuer au vu des dernières conclusions de la demanderesse antérieures à l’ordonnance de clôture, soit celles du 14 mai 2024.

Il en va différemment, en revanche, des conclusions de la bailleresse du 12 mai 2026 qui sont recevables en ce qu’elles ne tendent qu’à l’actualisation de la dette locative et n’ont fait l’objet d’aucune contestation de la part de la partie adverse.

Sur la demande d’annulation du commandement de payer des 22 et 23 mars 2022

La demanderesse fait valoir que les causes du commandement des 22 et 23 mars 2022 sont identiques à celles du commandement du 05 juillet 2021 alors qu’elle a entretemps réglé le loyer courant, ce qui démontre qu’il s’agit d’une même réclamation.

Elle rappelle que par jugement du 13 mars 2024, le tribunal a déclaré nul et de nul effet le commandement faisant apparaître un solde débiteur inexpliqué en début d’extrait de compte et demande de confirmer cette position en annulant le commandement des 22 et 23 mars 2022 pour indétermination des causes

La défenderesse, qui au demeurant ne sollicite pas la mise en œuvre de la clause résolutoire à la suite de la délivrance du commandement contesté, réplique que la locataire est de mauvaise foi, qu’elle procède à des calculs fallacieux des loyers dus et a décidé unilatéralement de payer ses loyers alors que son gestionnaire lui avait proposé un étalement de leur paiement.

Elle s’oppose à tout délai de paiement.

Sur ce,

En vertu des articles 690, 114 et 117 du code de procédure civile, ainsi que de l’article L.145-41 du code de commerce, la nullité d’un commandement visant la clause résolutoire du bail peut être prononcée dans les conditions prévues par ces textes.

En outre, il est admis que le bailleur devant exécuter le bail de bonne foi en vertu de l’article 1104 du code civil, le locataire peut faire obstacle aux effets de la délivrance d’un commandement de payer s’il prouve que le propriétaire a fait un usage déloyal de ses prérogatives contractuelles.

Il est constant que si l’inexactitude de la somme réclamée dans un commandement de payer n’affecte pas sa validité, celui-ci étant valable à concurrence du montant réellement dû, la mise en demeure doit être précise, afin que le débiteur soit parfaitement informé des manquements qui lui sont reprochés, qu’il puisse en vérifier le bien-fondé et qu’il soit en mesure d’y remédier efficacement dans le délai imparti ; à défaut, le commandement peut être privé d’effet.

En l’espèce, il n’est pas justifié d’une véritable cause de nullité du commandement de payer des 22 et 23 mars 2022 en application des articles 690, 114 et 117 du code de procédure civile, ainsi que de l’article L.145-41 du code de commerce.

En revanche, il y a lieu est de constater que le décompte annexé au commandement, aux termes duquel il est sollicité le règlement d’une somme de 57 540,91 € au titre de loyers et charges arrêtés au 21 mars 2022, mentionne un solde antérieur au 1er octobre 2019 de 64 442,65 €, soit d’un montant supérieur à la somme réclamée.

Or, ledit décompte ne fournit aucun détail des modalités de calcul de ce solde antérieur permettant au destinataire de l’acte de savoir quelles dettes (loyers, charges, etc, ainsi que leur date d’exigibilité) et quels paiements ont été pris en compte pour le chiffrer ; il ne met donc pas le preneur en mesure d’apprécier le bien fondé de la demande de paiement et de s’en acquitter en connaissance de cause dans le mois suivant la délivrance du commandement de payer.

Dans ces conditions, et dès lors que ce solde antérieur est d’un montant supérieur à la somme réclamée, il apparaît que les causes du commandement litigieux ne sont pas déterminées.

Il y a lieu en conséquence de juger que le commandement des 22 et 23 mars 2022 est de nul effet.

Sur la demande reconventionnelle de condamnation au paiement de la dette locative

La bailleresse expose au soutien de sa demande de paiement, et en réplique aux contestations de la locataire, que son calcul de l’indexation des loyers dus à compter du 1er janvier 2018, depuis le jugement du 07 janvier 2021, est conforme à la lettre du bail, et que depuis que ledit jugement a fixé un nouveau loyer hors taxes et hors charges, il n’y a plus lieu de déduire la TVA du « loyer actuel » tel que le prévoyait l’avenant du 15 juin 2011.

Elle ajoute que le décompte de créance établi par son gestionnaire a pris en compte les jugements rendus et que les sommes restituées y apparaissent clairement, concluant que les calculs de la locataire sont erronés et que celle-ci tente de se soustraire au paiement de la TVA.

La preneuse, exposant dans ses conclusions les modalités du calcul qui lui paraît juste des loyers dus, aboutissant à une créance totale de 188 323 € sur la période du premier trimestre 2018 au premier trimestre 2022, chiffre la créance de la bailleresse à ce titre à 21 979 € après déduction de la totalité des paiements qu’elle a réalisés, à hauteur de 166 344 €, et entend encore en voir déduire une somme de 7 500 € au titre des condamnations en application de l’article 700 prononcées par le tribunal, le juge de l’exécution et la cour d’appel qu’elle lui reproche de n’avoir pas exécutées.

Sur ce,

En vertu de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de lois à ceux qui les ont faits.

En application des articles 9 du code de procédure civile et 1353 du code civil, il appartient au bailleur qui sollicite le paiement de loyers, charges et accessoires de produire les pièces justificatives permettant au tribunal de constater et de vérifier, outre l’existence de l’obligation du locataire, l’exactitude des sommes réclamées.

Il doit notamment fournir un décompte reprenant tous les loyers, charges ou autres sommes dues impayés et les règlements effectués par le locataire, ainsi que les justificatifs (factures, appels de charges de la copropriété, avis d’imposition) des sommes réclamées contestées, afin que le juge puisse vérifier le calcul de la somme réclamée et en apprécier la pertinence.

En l’espèce, il y a lieu de constater que les calculs que la locataire fait des loyers dus sont erronés :
-d’une part, en ce que pour la période du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2020, elle n’a tenu compte que des loyers hors taxes alors qu’il convient d’ajouter le montant de la TVA au loyer fixé par le juge des loyers, puisque si la fixation du loyer incluant ladite TVA par l’avenant du 15 juin 2011 impliquait que l’on ne puisse y ajouter cette taxe, le bailleur ayant ainsi consenti une baisse du loyer principal « actuel », dès lors que le juge des loyers a fixé un nouveau loyer principal, hors taxes et hors charges, la bailleresse pouvait de nouveau augmenter le loyer principal de la TVA ;
-d’autre part, pour chiffrer le loyer indexé chaque année au 1er janvier, et ce à compter du 1er janvier 2019, elle utilise pour indice de base l’indice ILC du premier trimestre de l’année précédente et pour indice de référence l’ILC du premier trimestre de l’année en cours (par exemple, au 1er janvier 2020, l’ILC du premier trimestre de l’année 2019 et l’ILC du premier trimestre de l’année 2020), ce qui n’est pas conforme à l’article 6 du bail relatif à l’indexation du loyer appliqué par la bailleresse qui prévoit que l’indice de base est celui du deuxième trimestre 2008 et l’indice de référence celui du deuxième trimestre précédant la révision ; or, les parties n’ayant pas revu la clause d’indexation du bail après la fixation du loyer du bail renouvelé, ladite clause, respectueuse des dispositions de l’article L.112-1 du code monétaire et financier, continue de s’appliquer.

Pour autant, alors que la locataire conteste les modalités de calcul des loyers, en particulier de leur indexation, la bailleresse n’a fourni aucune explication ou aucune pièce permettant au tribunal de porter une appréciation sur ses propres calculs et de vérifier l’exactitude des montants qu’elle a appliqués ; la pièce numéro 15 n’indique que les montants calculés, lesquels se retrouvent déjà dans les décomptes, et la liste de ses pièces mentionne que sa pièce 26 comporte un tableau alors qu’il ne s’agit que d’un décompte.

Surtout, force est de constater que, malgré les multiples contestations de la locataire concernant sa créance, elle ne produit pas de décompte complet pour justifier de l’exactitude de son montant puisque sa pièce n°26 est un décompte du 10 mars 2022 arrêtant l’arriéré locatif à 62 990,91 € tandis que sa dernière pièce, n°27, ne commence qu’au 1er janvier 2003 et mentionne un « solde antérieur au 01/01/2023 » de 56 713,79 €.

Ainsi, cette pièce n°27, qui au demeurant n’a été produite au soutien de ses conclusions d’actualisation du 12 mai 2026 que la veille de l’audience de plaidoiries, privant la partie adverse de la faculté de l’examiner avec suffisamment d’attention, ne permet pas au tribunal de s’assurer de l’exactitude de la dette arrêtée au 11 mai 2026 puisque sur une période de dix mois, les sommes réclamées et les paiements effectués sont ignorés.

Le tribunal ne peut davantage arrêter la dette conformément aux écritures et pièces de la bailleresse antérieures à la clôture dès lors que, de manière incompréhensible, celle-ci a chiffré le solde dû dans ses conclusions du 30 août 2024, au vu de sa pièce numéro 26 qui était alors le dernier décompte de sa créance, à 56 713,79 €, alors que ledit décompte, arrêté au 10 mars 2022, mentionne un solde de 62 990,91 € à cette date ; ce montant de 56 713,79 € apparaît au début du dernier décompte, mais comme un « solde antérieur au 01/01/2023 » dont les modalités de calcul sont ignorées et qui n’est donc pas justifié.

La bailleresse ne fournit donc pas au tribunal, comme il lui incombe, les explications et pièces nécessaires à la vérification de l’exactitude de la somme réclamée au titre d’un arriéré locatif impayé.

Elle ne sera toutefois pas simplement déboutée de sa demande de paiement, dès lors que la locataire ne conclut pas à son rejet et admet lui devoir un solde de 21 979 € après déduction de la totalité des paiements qu’elle a réalisés.

Il n’y a pas lieu de déduire de ce solde de 21 979 €, une somme de 7 500 € au titre des condamnations prononcées en application de l’article 700 du code de procédure civile, dont la compensation reviendrait à une seconde condamnation au même titre.

En revanche, il sera tenu compte de ce que cette reconnaissance de dette, remontant à des conclusions du 14 mai 2024, n’est pas actualisée.

Dans ces conditions, la demanderesse sera condamnée à payer à la défenderesse une somme de 21 979 € arrêtée au 14 mai 2024.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande, au vu des circonstances de la cause, de laisser à chacune des parties la charge définitive des dépens qu’elle a exposés dans l’instance et de rejeter leurs demandes au titre de leurs frais irrépétibles.

Il est rappelé que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par jugement rendu publiquement, contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE irrecevables les conclusions au fond de la S.A.R.L. ARTY [H], notifiées par voie électronique le 06 mai 2026 ;

DÉCLARE sans effet le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail délivré par la S.C.I. [A] à la S.A.R.L. ARTY [H] les 22 et 23 mars 2022 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. ARTY [H] à payer à la S.C.I. [A] une somme de vingt et un mille neuf cent soixante-dix-neuf euros (21 979 €) au titre de sa dette locative arrêtée au 14 mai 2024 ;

DIT que chacune des parties gardera à sa charge définitive les dépens qu’elle a exposés dans la présente instance ;

REJETTE toutes les demandes en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 1] le 24 Septembre 2026

Le Greffier Le Président
Paulin MAGIS Lucie FONTANELLA