Recouvrement accéléré des charges de copropriété : validité du commandement de payer et exclusion des frais administratifs non nécessaires

L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 subordonne la procédure accélérée au fond à une mise en demeure restée infructueuse pendant trente jours, précisant la nature et le montant des provisions réclamées, ainsi qu’à la justification des décisions d’assemblée générale, de la défaillance du copropriétaire et de la présentation de la mise en demeure. L’article 1344 du Code civil permet qu’un acte de commissaire de justice constitue cette mise en demeure, sans obligation de viser expressément l’article 19-2.

Les notifications sont valablement faites au dernier domicile communiqué au syndic, conformément aux articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967. Le copropriétaire doit signaler son changement d’adresse ; la connaissance éventuelle de sa nouvelle adresse par le syndic ne dispense pas de cette obligation.

La cour retient la créance de charges de 1 044,36 euros, mais exclut 699,28 euros de frais de constitution et de transmission de dossiers, considérés comme des actes ordinaires d’administration et non comme des frais nécessaires au recouvrement au sens de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fixe donc ces frais à 294,21 euros. Le défaut répété de paiement, malgré la connaissance de la dette, caractérise un comportement fautif causant au syndicat un préjudice distinct du retard, indemnisé à hauteur de 1 500 euros.

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Un syndicat de copropriétaires réclamait le paiement de charges impayées et de frais de recouvrement. Le commandement de payer, comportant un décompte détaillé, vaut mise en demeure, le changement d’adresse n’ayant pas été signalé au syndic. La créance est maintenue, mais certains frais administratifs sont écartés. La demande indemnitaire du syndicat est admise et les demandes du copropriétaire rejetées.

Un copropriétaire possédait un appartement et un parking dans une copropriété. Le syndicat des copropriétaires lui réclamait un solde de charges impayées ainsi que des frais de recouvrement, après plusieurs relances et un commandement de payer délivré par commissaire de justice.

Le copropriétaire contestait la recevabilité de la procédure accélérée au fond, soutenant que les mises en demeure avaient été adressées à une ancienne adresse et ne comportaient pas les indications nécessaires. Il invoquait également la mauvaise foi du syndicat, contestait les frais réclamés, sollicitait des dommages et intérêts ainsi qu’un délai de paiement.

La cour retient que le commandement de payer comportait un décompte détaillé et valait mise en demeure. Le copropriétaire n’avait pas notifié son changement d’adresse au syndic. La créance de charges est maintenue, mais les frais nécessaires sont réduits, les frais de constitution et de transmission de dossiers étant de simples actes administratifs. La demande indemnitaire du syndicat est maintenue et les demandes reconventionnelles sont rejetées.

• Mise en demeure préalable restée infructueuse pendant trente jours.
• Indication précise de la nature et du montant des provisions réclamées.
• Justification de l’approbation des budgets, travaux ou comptes annuels.
• Preuve de la défaillance du copropriétaire dans le paiement.
• Présentation effective de la mise en demeure au dernier domicile communiqué.
• Frais réclamés directement nécessaires au recouvrement de la créance.

• Commandement de payer du 29 mars 2023 et décompte détaillé annexé.
• Procès-verbal de recherches infructueuses du commissaire de justice.
• Procès-verbaux d’assemblées générales approuvant comptes et budgets.
• Appels de provisions et appels de fonds jusqu’au 31 mars 2025.
• Répartition des charges pour les lots concernés.
• Échanges de courriels établissant la connaissance de la dette.

Le syndicat des copropriétaires peut poursuivre le recouvrement selon la procédure accélérée au fond lorsque la mise en demeure et les justificatifs exigés sont réunis. Le copropriétaire reste tenu des charges et du préjudice distinct causé par des retards répétés, mais ne supporte que les frais réellement nécessaires au recouvrement.

• Maintien de la créance de charges de 1 044,36 euros.
• Réduction des frais imputables à 294,21 euros.
• Maintien de l’indemnité de 1 500 euros pour préjudice distinct.
• Rejet de la demande indemnitaire du copropriétaire.
• Rejet de la demande de délai faute de justificatifs financiers.
• Condamnation aux dépens et à 2 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Notifier immédiatement tout changement d’adresse au syndic.
• Joindre un décompte détaillé à toute mise en demeure.
• Vérifier le délai de trente jours avant toute saisine.
• Produire les procès-verbaux d’approbation des comptes et budgets.
• Distinguer les frais nécessaires des actes administratifs ordinaires.

À éviter

• Adresser les notifications à une adresse non communiquée.
• Réclamer des provisions postérieures à la mise en demeure.
• Imputer automatiquement les frais de transmission de dossiers.
• Omettre la preuve de présentation de la mise en demeure.
• Solliciter des délais sans justificatifs personnels et financiers.

La mise en demeure au sens de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965

Le commandement de payer délivré par commissaire de justice peut constituer la mise en demeure exigée par l’article 19-2, conformément à l’article 1344 du Code civil. Aucun texte n’impose que la mise en demeure reproduise ou vise expressément l’article 19-2. Elle doit toutefois préciser la nature et le montant des provisions réclamées et rester infructueuse pendant trente jours.

Les notifications au dernier domicile communiqué au syndic

Les articles 64 et 65 du décret du 17 mars 1967 rendent valables les notifications au dernier domicile indiqué au syndic. Le copropriétaire doit notifier tout changement de domicile. La connaissance éventuelle d’une nouvelle adresse par le syndic ne supplée pas cette notification. En l’espèce, les plis non réclamés et l’absence de déclaration du changement d’adresse ne remettaient pas en cause la procédure.

Les frais nécessaires de recouvrement imputables au copropriétaire

Seuls les frais nécessaires au recouvrement peuvent être mis à la charge du copropriétaire défaillant au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Les frais de constitution et de transmission de dossiers à l’avocat ou au commissaire de justice constituent des actes élémentaires d’administration et sont exclus. La cour a donc réduit la condamnation correspondante à 294,21 euros.

Article 19-2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 14-2-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, Article 1344 du Code civil, Article 1104 du Code civil, Article 1231-1 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 481-1 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 805 du Code de procédure civile, Article 839 du Code de procédure civile, Article 906 du Code de procédure civile, Article 455 du Code de procédure civile