Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 : occupation illicite

Champ d’application et périmètre de la réforme

La loi n° 2023-668 s’applique dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023. Elle modifie principalement les règles relatives aux rapports locatifs, aux procédures d’expulsion et à la protection des logements contre l’occupation illicite. Son article 7 a toutefois été déclaré non conforme à la Constitution par la décision n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023.

Le texte modifie la loi du 6 juillet 1989, notamment ses articles 2, 3-2, 4, 14-1, 15, 24, 25-8 et 25-15. Il modifie également le code des procédures civiles d’exécution, le code pénal, la loi du 5 mars 2007, la loi du 23 novembre 2018, la loi du 31 mai 1990 et le code de la construction et de l’habitation. Ces interventions concernent à la fois les contrats de location, les conditions de résiliation et d’expulsion, ainsi que la transmission d’informations aux autorités compétentes.

L’application dans le temps dépend notamment de la date du bail et de celle des actes de la procédure. Des juridictions ont ainsi distingué les baux conclus ou renouvelés après l’entrée en vigueur de la réforme des baux en cours soumis aux dispositions antérieures. Le juge examine donc le régime applicable au contrat concerné avant de déterminer les effets du commandement et de la procédure engagée.

Baux d’habitation et clause résolutoire

Pour les contrats concernés par la réforme, la clause de résiliation de plein droit pour impayés ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant six semaines. Le délai prévu par le bail ne peut écarter cette règle lorsqu’elle est applicable. Des juridictions ont toutefois maintenu le délai antérieur de deux mois pour des baux conclus ou renouvelés avant l’entrée en vigueur de la réforme.

Délais accordés par le juge et conditions d’expulsion

Lorsque l’expulsion porte sur un lieu habité, elle ne peut en principe être exécutée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux. Le juge peut réduire ou supprimer ce délai en cas de mauvaise foi ou lorsque l’entrée dans les lieux résulte de manœuvres, menaces, voies de fait ou contraintes. Il peut également accorder aux occupants des délais renouvelables lorsque leur relogement ne peut intervenir dans des conditions normales, sauf notamment en cas d’entrée irrégulière dans les locaux.

Les délais accordés sur le fondement de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution sont compris entre un mois et un an. Leur durée est appréciée au regard notamment de la situation respective du propriétaire et de l’occupant, de la situation familiale et financière, de l’état de santé, des démarches de relogement et du droit à un logement décent. La trêve hivernale s’étend du 1er novembre au 31 mars, mais elle ne bénéficie pas aux personnes entrées dans le domicile d’autrui par manœuvres, menaces, voies de fait ou contrainte.

Contrôle de la procédure et appréciation judiciaire

Les juridictions vérifient la régularité des formalités préalables avant d’examiner la résiliation et l’expulsion. Le tribunal judiciaire de Paris a ainsi retenu la recevabilité d’une demande après notification de l’assignation au représentant de l’État plus de six semaines avant l’audience et information de la caisse d’allocations familiales deux mois avant l’assignation. Dans une autre affaire, la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois avant l’assignation a également été relevée au titre de la recevabilité. ( et 11)

sources

Délais de paiement et suspension des effets de la clause résolutoire

L’appréciation des délais de paiement demeure individualisée. Le tribunal judiciaire de Paris a autorisé un locataire à régler une dette de 536,50 euros par mensualités de 50 euros pendant dix mois, en complément du loyer courant, et a suspendu les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution du plan. La décision relève toutefois que le locataire avait repris le paiement intégral du loyer courant. ()

La juridiction peut également examiner d’office l’opportunité d’accorder des délais, en recueillant les observations des parties. Dans une affaire, les bailleurs ont indiqué ne pas solliciter de délais suspensifs en invoquant les difficultés financières causées par les retards de paiement des loyers. ()

Articulation avec les codes et points de vigilance

Au stade de l’exécution, l’article L431-3 du code des procédures civiles d’exécution impose au commissaire de justice de transmettre le procès-verbal d’expulsion au représentant de l’État dans le département et à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Cette obligation concerne les expulsions portant sur un lieu habité par la personne expulsée ou par un occupant de son chef. La transmission s’effectue par l’intermédiaire du système d’information prévu à l’article 7-2 de la loi du 31 mai 1990.

La loi a également créé ou modifié des dispositions du code pénal et du code des procédures civiles d’exécution, ainsi que plusieurs textes relatifs au logement. Le périmètre exact de chaque mesure doit donc être recherché dans la version en vigueur de l’article concerné, notamment lorsque la procédure relève de plusieurs régimes. Enfin, l’article 7 de la loi a été déclaré non conforme à la Constitution par la décision du Conseil constitutionnel n° 2023-853 DC du 26 juillet 2023 : les dispositions correspondantes ne peuvent être présentées comme faisant partie du droit applicable issu de la loi promulguée.

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Questions fréquentes