Résiliation de bail et impayés locatifs : Questions / Réponses juridiques

La société de gestion immobilière a consenti un bail d’habitation à un locataire pour des locaux spécifiques. En raison d’un arriéré locatif, la bailleresse a délivré un commandement de payer au locataire, lui demandant de régler une somme importante. Une commission de prévention des expulsions a été informée de la situation. La société a saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire. Lors de l’audience, le locataire a demandé la suspension de la clause résolutoire, expliquant ses difficultés financières. Le tribunal a constaté la résiliation du bail et ordonné l’expulsion du locataire.. Consulter la source documentaire.

Sur la recevabilité de la demande

La société bailleresse, représentée par un mandataire, a justifié avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également prouvé avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Le bailleur doit, avant toute action en résiliation du bail, informer le locataire de la situation de son impayé et l’inviter à régulariser sa situation. »

Ainsi, la société bailleresse a respecté les délais et les procédures nécessaires, rendant sa demande recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable à la date de conclusion du bail, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

La loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à six semaines, mais cette modification ne s’applique pas rétroactivement, conformément à l’article 2 du code civil, qui précise que :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

En l’espèce, un commandement de payer a été signifié au locataire le 19 avril 2024, et la somme due n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

La bailleresse est donc fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 20 juin 2024.

Sur la dette locative

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code précise que :

« Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. »

La société bailleresse a produit un décompte prouvant que, à la date du 10 octobre 2024, le locataire lui devait la somme de 8806,81 euros.

Le locataire a reconnu la dette dans son principe et son montant, ce qui entraîne sa condamnation à payer cette somme, avec intérêts au taux légal, conformément aux articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Sur les délais de paiement

L’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en mesure de régler sa dette locative et ait repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience.

Les effets de la clause de résiliation peuvent être suspendus pendant la durée des délais accordés.

Cependant, dans cette affaire, il a été établi que les revenus du foyer du locataire ne lui permettent pas d’assumer le paiement du loyer, et il n’a pas repris le paiement avant l’audience.

Ainsi, la demande de suspension de la clause résolutoire a été rejetée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges, à partir du 20 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Cela est conforme aux dispositions légales en vigueur, qui stipulent que l’indemnité d’occupation remplace le loyer à compter de la résiliation du bail.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Cependant, compte tenu de la situation économique du locataire, il n’y a pas lieu de le condamner à une indemnité sur ce fondement.

L’article 514 du code de procédure civile stipule que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

En l’espèce, l’exécution provisoire a été écartée en raison des conséquences graves qu’elle pourrait entraîner, ce qui est conforme à l’article 514-1 du même code.