Résiliation du bail pour impayés : clause résolutoire acquise sans reprise du loyer courant

La recevabilité de l’action en résiliation suppose, au titre de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au préfet dans les délais requis. Ces formalités ayant été accomplies, l’action a été déclarée recevable.

En application de l’article 24 I de cette loi, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail comportait une telle clause et le relevé de compte établissait que le paiement partiel intervenu dans le délai n’avait pas apuré la dette. La résiliation a donc été constatée à l’expiration du délai légal.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 fonde l’obligation de paiement des loyers et charges. La dette locative, après déduction d’une somme incluse à tort au titre des dépens, a été fixée à 3 035,52 euros, avec intérêts au taux légal selon les dates retenues par la juridiction.

L’article 24 V et VII permet l’octroi de délais et la suspension des effets de la clause résolutoire si le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. En l’absence de comparution, de reprise des paiements et de demande de suspension, aucun délai n’a été accordé.

Après résiliation, l’occupant sans droit ni titre doit une indemnité fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil, fixée au montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective. Les dépens et une indemnité au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ont également été mis à sa charge.

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Après l’accumulation d’impayés locatifs, la juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire et fixé la dette à 3 035,52 euros. Le locataire n’ayant pas repris le paiement du loyer courant, aucun délai ne lui a été accordé. Son expulsion a été ordonnée et une indemnité d’occupation mensuelle fixée jusqu’à la libération des lieux.

Des bailleurs ont donné à bail un logement d’habitation à un locataire, moyennant un loyer mensuel augmenté d’une provision sur charges. Des impayés se sont accumulés. Les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis ont assigné le locataire afin d’obtenir la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement des sommes dues.

Le locataire, assigné à personne, n’a pas comparu. Les bailleurs ont actualisé leur créance à 3 035,52 euros et indiqué que le paiement du loyer courant n’avait pas repris.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, fixé la dette locative, refusé les délais de paiement, ordonné l’expulsion et fixé une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération effective des lieux. Le locataire a également été condamné aux dépens et au paiement de frais irrépétibles.

• Respect des formalités préalables prévues par l’article 24 II.
• Commandement de payer visant régulièrement la clause résolutoire.
• Expiration du délai de deux mois sans apurement complet.
• Dette locative établie par un décompte vérifiable.
• Absence de reprise intégrale du loyer courant avant l’audience.
• Occupation persistante après la résiliation du bail.

• Contrat de bail contenant une clause résolutoire.
• Commandement de payer signifié le 18 novembre 2025.
• Relevé de compte établissant l’insuffisance du paiement.
• Justificatifs de saisine de la commission de prévention des expulsions.
• Justificatif de notification de l’assignation au préfet.
• Décompte actualisé de la dette locative.

Les bailleurs obtiennent la résiliation du bail, l’expulsion et le paiement de la dette ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à la restitution des clés. Le locataire reste tenu des sommes dues, des dépens et des frais irrépétibles.n

• Résiliation du bail à compter du 18 janvier 2026.
• Expulsion après commandement de quitter les lieux et délai légal.
• Paiement de 3 035,52 euros avec intérêts au taux légal.
• Indemnité d’occupation mensuelle actuelle de 598,41 euros.
• Prise en charge des dépens et de 500 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Établir un décompte locatif actualisé et détaillé.
• Faire délivrer un commandement de payer régulier.
• Saisir la commission de prévention des expulsions.
• Notifier l’assignation au préfet dans les délais.

À éviter

• Déduire des dépens dans la dette locative.
• Omettre la preuve des paiements intervenus.
• Accorder des délais sans reprise du loyer courant.
• Réclamer un loyer après la résiliation.
• Oublier de caractériser la restitution effective des clés.

La recevabilité de l’action en résiliation du bail

nL’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 impose la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et la notification de l’assignation au préfet dans les délais légaux. Ces formalités ayant été justifiées, l’action des bailleurs a été déclarée recevable.n

L’acquisition de la clause résolutoire pour impayés

nSelon l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la clause résolutoire produit effet deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le bail prévoyait cette clause et le relevé de compte démontrait que le paiement partiel n’avait pas apuré la dette. La clause a donc été acquise à l’expiration du délai.n

Les conditions des délais de paiement

nL’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 subordonne les délais et la suspension de la clause à la capacité du locataire à régler sa dette et à la reprise intégrale du loyer courant avant l’audience. Ces conditions n’étant pas réunies, aucun délai ni suspension n’a été accordé.

Article 472 du Code de procédure civile, Article 473 du Code de procédure civile, Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Article 1343-5 du Code civil, Article L. 433-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Article L. 433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article 1730 du Code civil, Article 1240 du Code civil, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Article 514 du Code de procédure civile, Loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023