Résiliation du bail, expulsion et indemnité d’occupation après impayés locatifs

La clause résolutoire produit effet six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le bail comportait une clause conforme et le décompte établissait l’absence de régularisation : la résiliation a donc été constatée au 10 février 2026. L’expulsion ne pouvait toutefois intervenir qu’après le délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

La dette locative a été retenue provisionnellement sur le fondement des articles 7 et 1353 du Code civil. Le décompte produit justifiait les loyers, charges et indemnités échus, tandis que le locataire, défaillant, ne démontrait aucun paiement. Les frais de recouvrement ne peuvent être imputés au locataire en application de l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Après la résiliation, l’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité fondée sur les articles 1730 et 1240 du Code civil, jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux. Les dépens et une indemnité de 1 000 euros ont été mis à la charge du locataire sur le fondement des articles 696 et 700 du Code de procédure civile. L’exécution provisoire est de droit en référé, conformément aux articles 514 et 514-1 du même code.

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Après saisine de la CCAPEX et notification de l’assignation à la préfecture, les bailleurs ont demandé en référé la constatation de la résiliation, l’expulsion et le paiement d’une provision. Le locataire, régulièrement assigné, n’a pas comparu.

Le juge a retenu que la dette n’avait pas été régularisée dans le délai de six semaines. Il a constaté l’acquisition de la clause résolutoire au 10 février 2026, ordonné l’expulsion après le délai légal, fixé la dette provisionnelle à 5 349,86 euros et accordé une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des lieux.

• Existence d’une clause résolutoire stipulée au contrat de bail.
• Commandement de payer visant et reproduisant la clause contractuelle.
• Expiration du délai légal de six semaines sans régularisation.
• Notification de l’assignation au représentant de l’État six semaines avant l’audience.
• Dette locative établie par un décompte cohérent et non contesté.
• Occupation maintenue après la résiliation du bail.

• Contrat de bail contenant la clause résolutoire.
• Commandement de payer délivré le 29 décembre 2025.
• Décompte locatif établissant l’absence de régularisation.
• Justificatif de notification de l’assignation à la préfecture.
• Éléments établissant le maintien dans les lieux.

• Résiliation acquise au 10 février 2026.
• Expulsion possible après commandement et délai de deux mois.
• Paiement provisionnel de 5 349,86 euros.
• Indemnité mensuelle due jusqu’à libération effective.
• Condamnation aux dépens et à 1 000 euros au titre de l’article 700.

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail.
• Établir un décompte précis des loyers et charges.
• Délivrer un commandement de payer conforme.
• Notifier l’assignation au représentant de l’État dans les délais.
• Délivrer un commandement de quitter avant l’expulsion.

À éviter

• Imputer des frais de recouvrement au locataire.
• Réclamer une dette non justifiée par des pièces.
• Omettre la saisine ou la vérification de la CCAPEX.
• Réduire le délai légal d’expulsion sans motif.
• Confondre indemnité d’occupation et loyers postérieurs au bail.

La recevabilité de l’action en résiliation locative

nL’action est recevable dès lors que l’assignation a été notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience. Les bailleurs justifiaient également avoir saisi la CCAPEX avant l’assignation. Le juge a appliqué l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et relevé que cette saisine, bien que tardive, n’était pas sanctionnée par l’irrecevabilité dans la situation examinée.n

La mise en œuvre de la clause résolutoire

nLa clause résolutoire prévue au bail ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux, selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Le commandement reproduisait la clause et la dette n’avait pas été régularisée. Les conditions étaient donc réunies au 10 février 2026. L’expulsion restait soumise au délai de deux mois de l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.n

L’indemnité d’occupation et la dette locative

nAprès la résiliation, l’occupant doit une indemnité jusqu’à la libération effective des lieux, sur le fondement des articles 1730 et 1240 du Code civil. Le décompte produit établissait une dette provisionnelle de 5 349,86 euros. En application de l’article 1353 du Code civil, le locataire défaillant ne démontrait aucun paiement ni extinction de l’obligation.