Résiliation du bail : conditions, impayés et conséquences juridiques

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La résiliation du bail met fin au contrat et peut conduire à l’expulsion lorsque les conditions applicables sont réunies. Les situations examinées concernent notamment les impayés, le défaut d’assurance et l’inexécution grave, comme la non-occupation du logement. Elles précisent les formalités, la clause résolutoire, les délais éventuels et l’indemnité due après la résiliation.

L’essentiel

Fondement légal: Article 24 de la loi du 6 juillet 1989
Obligation locative: Paiement des loyers et charges aux termes convenus
Clause résolutoire: Commandement infructueux et délai légal écoulé
Formalités préalables: CCAPEX et notification au représentant de l’État
Expulsion: Après commandement de quitter les lieux
Indemnité d’occupation: Loyer et charges jusqu’à remise des clés
Défaut d’assurance: Résiliation après absence de justificatif d’assurance
Délais de paiement: Accord possibles sous conditions

Cadre juridique et définition

La résiliation peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une inexécution suffisamment grave. Après la résiliation, le maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnité d’occupation.

La résiliation du bail peut être constatée notamment en cas d’impayés, de défaut d’assurance locative ou d’inexécution grave des obligations du locataire. La non-occupation du logement lorsqu’il doit constituer la résidence principale peut également justifier la résiliation.

Lorsque le bail est résilié, l’occupant devient sans droit ni titre. Il doit alors une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux.

Conditions et critères de résiliation

Le non-paiement des loyers et charges constitue un manquement à l’obligation prévue par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci peut produire effet après un commandement conforme aux dispositions légales et contractuelles, resté infructueux dans le délai applicable.

Le défaut d’assurance peut également entraîner la résiliation lorsque le locataire ne produit pas l’attestation demandée après le commandement. La gravité de l’inexécution peut toutefois être appréciée au regard de la situation du locataire, notamment lorsqu’il a repris le paiement du loyer courant et propose un règlement de sa dette.

Pour un bailleur personne morale, la recevabilité de l’action suppose, sauf exception, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et le respect du délai prévu. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Un impayé locatif établi par un décompte.
Un défaut d’assurance non régularisé.
Une inexécution grave, telle que la non-occupation du logement.
Un commandement régulier resté infructueux.

Principales situations examinées

Situation	Élément déterminant	Conséquences relevées
Impayés locatifs	Commandement de payer demeuré infructueux et dette non régularisée	Résiliation, expulsion, dette locative et indemnité d’occupation
Défaut d’assurance	Absence de justificatif d’assurance après commandement	Résiliation, expulsion, arriéré et indemnité d’occupation
Non-occupation du logement	Établissement d’une résidence ailleurs en méconnaissance de l’obligation d’occupation	Résiliation possible en raison d’une inexécution grave
Dette reconnue et paiements repris	Paiement du loyer courant et proposition d’un échéancier	Délais de paiement ou suspension possibles si les conditions sont réunies

Procédure et démarches pratiques

En cas d’impayés, le bailleur fait délivrer un commandement de payer reproduisant les dispositions applicables et les stipulations pertinentes du bail. Si la dette n’est pas régularisée dans le délai applicable, le juge peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la libération des lieux et accorder une provision au titre de la dette locative.

Après la résiliation, l’expulsion nécessite un commandement de quitter les lieux. Le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution doit être respecté avant l’expulsion, et l’indemnité d’occupation peut être due jusqu’à la libération effective.

Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les frais de recouvrement ne peuvent pas être imputés au locataire dans les conditions rappelées par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

Établir un décompte des loyers et charges dus.
Délivrer un commandement conforme.
Respecter les formalités de saisine et de notification.
Faire délivrer un commandement de quitter les lieux après la résiliation.

Après la résiliation : occupation, expulsion et sommes dues

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux.

Après la résiliation, le maintien dans les lieux transforme l’occupation en occupation sans droit ni titre. Une indemnité d’occupation peut alors être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective matérialisée notamment par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion.

L’expulsion intervient après un commandement de quitter les lieux resté infructueux et dans le respect du délai applicable. Le juge peut également accorder une provision correspondant aux loyers, charges et indemnités échus, ainsi que mettre les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles à la charge du locataire.

Les frais de recouvrement ne peuvent toutefois pas être imputés au locataire lorsque la loi du 6 juillet 1989 l’interdit. La dette locative doit être justifiée par un décompte et les éléments de preuve produits au dossier.

Situations particulières à distinguer

Le défaut d’assurance locative peut entraîner la résiliation lorsque le locataire ne produit aucun justificatif après le commandement. Dans les décisions examinées, cette carence a conduit à la résiliation du bail et à l’expulsion, avec fixation d’une indemnité d’occupation et condamnation au paiement de l’arriéré.

La non-occupation du logement peut également constituer une inexécution grave lorsque le bail impose au locataire d’en faire sa résidence principale. Des témoignages de voisins et des constatations de commissaire de justice ont été retenus pour établir que la locataire avait établi sa résidence ailleurs.

La reconnaissance de la dette, la reprise du paiement du loyer courant et la proposition d’un règlement échelonné peuvent être prises en compte. Un échéancier et une suspension des effets de la clause résolutoire peuvent alors être accordés lorsque les conditions prévues sont réunies ; à l’inverse, aucun délai n’a été accordé en l’absence de reprise des paiements et de demande de suspension.

Exemples tirés de nos contenus

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Questions fréquentes

Que se passe-t-il si le locataire ne paie pas après un commandement de payer ?

Lorsque le bail comporte une clause résolutoire et que la dette n’est pas réglée dans le délai applicable, le juge peut constater la résiliation du bail. Il peut également ordonner la libération des lieux, fixer une indemnité d’occupation et accorder une provision au bailleur.

Le bailleur personne morale doit-il accomplir des formalités avant l’assignation ?

Le bailleur personne morale doit, sauf exception, saisir préalablement la commission de coordination des actions de prévention des expulsions et respecter le délai prévu. L’assignation doit également être dénoncée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

Le défaut d’assurance peut-il entraîner la résiliation du bail ?

Oui. Lorsque le locataire ne produit pas le justificatif d’assurance demandé dans le délai du commandement, le juge peut constater la résiliation du bail et ordonner l’expulsion. Une indemnité d’occupation peut être fixée jusqu’à la libération des lieux.

Quelle somme est due après la résiliation si le locataire reste dans le logement ?

L’occupant sans droit ni titre doit une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. Elle peut être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail avait continué, jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux.

Le juge peut-il accorder des délais de paiement au locataire ?

Le juge peut accorder un échéancier et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant. Aucun délai n’a toutefois été accordé lorsque le locataire n’a pas comparu, n’a pas repris ses paiements et n’en a pas demandé la suspension.

La non-occupation du logement peut-elle justifier la résiliation du bail ?

La non-occupation du logement peut constituer une inexécution grave lorsque le bail impose son occupation comme résidence principale. La résiliation peut alors être demandée sur le fondement des règles relatives à l’inexécution contractuelle et à l’obligation d’user paisiblement des locaux.

Décisions et analyses sur « Résiliation du bail »

Dernières décisions

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