L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la résiliation du bail d’habitation pour impayés. Une clause résolutoire ne produit effet qu’après un commandement de payer demeuré infructueux pendant deux mois. L’action doit aussi respecter certaines formalités d’information et de signalement. Des délais de paiement peuvent suspendre les effets de la clause, sous conditions. Cette fiche présente les repères utiles aux bailleurs et aux locataires.
L’essentiel
- Fondement légal
- Article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989
- Clause résolutoire
- Effet après deux mois de commandement infructueux
- Formalités préalables
- CCAPEX deux mois ; représentant de l’État six semaines
- Justification de la dette
- Décompte clair des échéances et règlements
- Délais de paiement
- Suspension possible sous conditions de paiement
- Loyer courant
- Reprise intégrale exigée avant l’audience
- Conséquences possibles
- Expulsion et indemnité d’occupation peuvent être ordonnées
- Obligations locatives
- Loyers et charges restent dus par le locataire
1. Cadre juridique et définition
Une clause résolutoire pour défaut de paiement ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 encadre la résiliation de plein droit du bail d’habitation en cas d’impayés. La clause résolutoire ne produit effet qu’après l’écoulement de deux mois suivant un commandement de payer resté infructueux.
Le locataire reste tenu de régler le loyer et les charges. Lorsque la résiliation est acquise, le juge peut ordonner l’expulsion et fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers dus.
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2. Conditions et critères à vérifier
La résiliation suppose que le commandement de payer soit demeuré infructueux pendant le délai applicable. Le juge doit pouvoir vérifier précisément les sommes réclamées et les paiements intervenus, y compris après le commandement.
Un décompte locatif clair et actualisé peut être nécessaire pour établir l’acquisition de la clause résolutoire. À défaut, le juge peut rouvrir les débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.
Des délais de paiement et la suspension des effets de la clause peuvent être accordés lorsque le locataire justifie pouvoir régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant. À défaut de preuve de cette reprise, ces mesures peuvent être refusées.
- Commandement de payer demeuré infructueux
- Décompte détaillé des échéances et règlements
- Reprise du paiement intégral du loyer courant
- Capacité démontrée à régler la dette
Points de vigilance selon la situation
| Situation | Élément à vérifier | Conséquence possible |
|---|---|---|
| Décompte contestable ou incomplet | Échéances et paiements, notamment postérieurs au commandement | Réouverture des débats et absence de décision immédiate sur la résiliation |
| Demande de délais | Capacité à régler la dette et reprise du loyer courant | Suspension possible des effets de la clause résolutoire |
| Échéance du plan non réglée | Respect de chaque mensualité | Reprise des effets de la clause résolutoire |
| Bail résilié | Occupation persistante et sommes dues | Expulsion et indemnité d’occupation |
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3. Procédure et démarches pratiques
Avant l’examen de la demande de résiliation et d’expulsion, certaines formalités d’information et de signalement doivent être respectées. La situation doit avoir été signalée à la commission de coordination au moins deux mois avant l’assignation, et l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
Le bailleur doit conserver un décompte locatif précis, indiquant les échéances appelées, les paiements effectués, les paiements partiels et les règlements postérieurs au commandement. Ces éléments permettent au juge de vérifier la dette et l’acquisition éventuelle de la clause résolutoire.
Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Dans une affaire, cette suspension a été accordée pour vingt-quatre mois ; le non-respect d’une mensualité peut entraîner la reprise des effets de la clause.
- Vérifier le contenu et la date du commandement de payer
- Actualiser le décompte jusqu’à l’audience
- Respecter les formalités auprès de la commission et du représentant de l’État
- Justifier la reprise du paiement du loyer courant
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La dette locative doit être précisément vérifiable
Le juge doit pouvoir contrôler les sommes appelées et les paiements intervenus après le commandement.
Un décompte locatif clair et actualisé doit permettre d’identifier chaque échéance, chaque règlement, y compris partiel, ainsi que les paiements effectués après le commandement. À défaut, le juge peut ordonner la réouverture des débats sans statuer immédiatement sur la résiliation, l’expulsion ou la dette locative.
La clause résolutoire ne peut donc être constatée sur la seule base d’un décompte impossible à vérifier.
Les délais de paiement sont soumis à des conditions
Le juge peut accorder des délais de paiement et suspendre les effets de la clause résolutoire. Une décision a ainsi prévu une suspension pendant 24 mois.
Ces mesures supposent notamment que le locataire soit en situation de régler sa dette et qu’il ait repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Le défaut de paiement d’une mensualité peut entraîner la reprise des effets de la clause résolutoire.
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Les conséquences financières et matérielles de la résiliation
Lorsque le bail est résilié, le juge peut ordonner l’expulsion du locataire et fixer une indemnité d’occupation correspondant au montant des loyers dus.
Le locataire peut également être condamné au paiement des sommes locatives restant dues et des dépens, notamment les frais liés au commandement de payer.
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Questions fréquentes
Le bailleur peut-il demander la résiliation si le décompte locatif est imprécis ?
L’action peut être recevable, mais le juge doit pouvoir vérifier les sommes appelées, les paiements effectués et les règlements intervenus après le commandement. À défaut de décompte clair et actualisé, les débats peuvent être rouverts et la décision sur la résiliation réservée.
Quelles formalités peuvent conditionner la recevabilité de l’action ?
Les sources mentionnent le signalement de la situation à la CCAPEX au moins deux mois avant l’assignation. Elles mentionnent également la notification de l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
Le locataire peut-il obtenir des délais de paiement après l’acquisition de la clause résolutoire ?
Des délais de paiement peuvent être accordés et les effets de la clause résolutoire peuvent être suspendus. Le locataire doit notamment être en mesure de régler sa dette et avoir repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
Que se passe-t-il si le locataire ne respecte pas les délais accordés ?
Le non-respect d’une mensualité peut entraîner la reprise des effets de la clause résolutoire. Le bail est alors susceptible d’être considéré comme résilié de plein droit.
Le juge peut-il refuser de suspendre les effets de la clause résolutoire ?
Oui. Le refus peut être fondé sur l’absence de preuve de la capacité du locataire à régler sa dette ou de la reprise du paiement du loyer courant. Une demande de suspension rétroactive a notamment été rejetée dans une affaire où cette capacité n’était pas justifiée.
Quelles sommes peuvent rester dues après la résiliation du bail ?
Les loyers impayés et une indemnité d’occupation peuvent être réclamés. Dans une affaire, le montant des loyers et indemnités d’occupation dus a été fixé à 5 745 €, outre les dépens comprenant les frais du commandement de payer.
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