Cour d’appel, Pôle 4 – Chambre 4, 27 octobre 2026, RG n° 24/08222

RÉPUBLIQUE FRAN’AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN’AIS

COUR D’APPEL DE PARIS

Pôle 4 – Chambre 4

ARRÊT DU 27 OCTOBRE 2026

(n° , 14 pages)

Numéro d’inscription au répertoire général : N° RG 24/08222 – N° Portalis 35L7-V-B7I-CJLU7

Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Mars 2024-Juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS- RG n° 24/00063

APPELANTES

Madame [J] [T]

née le 24 Novembre 1976 à [Localité 1] (LIBAN)

[Adresse 1]

[Localité 2]

et

Madame [L] [V]

née le 19 mars 1988à [Localité 3]

[Adresse 1]

[Localité 2]

Toutes deux représentées par Me Chantal DAGHER, avocat au barreau de PARIS, toque: E2178

INTIMÉE

S.A.S. FONCIERE CRONOS

immatriculée au RCS de NANTERRE sous le numéro 884 884 701

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

Représentée par Me Philippe GALLAND de la SCP GRV ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010

Ayant pour avocat plaidant, Me Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS, toque: P431

COMPOSITION DE LA COUR :

L’affaire a été débattue le 02 juin 2026, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre

Madame Agnès BODARD-HERMANT, présidente à la chambre

Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l’audience par Madame Roselyne GAUTIER, présidente de chambre dans les conditions prévues par l’article 804 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Madame Aurély ARNELL

ARRET :

– Contradictoire

– par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la Cour, délibéré initialement prévu le 22 septembre 2026 puis prorogé au 27 octobre 2026, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile

– signé par Madame Roselyne GAUTIER, Présidente de chambre et par Madame Michelle ZOBO NOMO, Greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 29 octobre 2012, la société SOCALOG, aux droits de laquelle sont venues successivement l’OGIF, nouvellement dénommée In’li, puis la Société Foncière Cronos, (depuis le 17 janvier 2021), a donné en location à Mme [J] [T] et Mme [L] [V], un appartement de 3 pièces de 49 m² au 4 ème étage d’un immeuble situé à [Adresse 5] à [Localité 8].

Les locataires se sont régulièrement plaintes de divers désordres notamment d’infiltrations récurrentes de 2013 à 2023 et le bailleur a mandaté plusieurs fois des entreprises pour rechercher les causes des désordres et y remédier.

Le 12 janvier 2023, le bailleur a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, la dette s’élevant à la somme de 3.952,44 € au mois de janvier 2023 inclus.

Parallèlement, Mme [J] [T] et Mme [L] [V] ont adressé une mise en demeure à la société Foncière Cronos le 28 février 2023 pour avoir paiement de la somme de 18.883,69 € à titre de remboursement et de réduction des loyers.

C’est dans ce contexte que Mme [J] [T] et Mme [L] [V] ont assigné par exploit du 13 mars 2023, la société Foncière Cronos devant le Juge des contentieux de la protection de Paris, pour notamment, manquement à son obligation de délivrance, nullité du commandement et indemnisation de leur trouble de jouissance.

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de radiation le 13 novembre 2023.

Le 18 décembre 2023, la SAS Foncière Cronos a assigné Mme [J] [T] et Mme [L] [V] devant le juge des contentieux de la protection de Paris, lequel par un jugement contradictoire du 8 mars 2024 a statué en ces termes :

-Dit que les demandes formulées par la société Foncière Cronos sont recevables

-Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 29 octobre 2012, pour le logement situé : [Adresse 5] à [Localité 8], sont réunies à la date du 13 mars 2023, et que la résiliation du bail est acquise à cette date

-Ordonne l’expulsion au besoin avec l’aide de la force publique et d’un serrurier, de Mmes [T] [J] et [V] [L], et celle de tous occupants de leur chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

-Dit que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du même code

-Fixe l’indemnité d’occupation mensuelle due par Mmes [T] [J] et [V] [L], à compter de la résiliation, au montant du loyer, majoré des charges et accessoires, qui aurait été du si le bail n’avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et les condamne à payer à la société Foncière Cronos cette indemnité à compter du 13 mars 2023, jusqu’au départ effectif des lieux de tout bien de toute personne de leur chef et la remise des clés

-Condamne Mmes [T] [J] et [V] [L] à payer 16 991,15 euros à la société Foncière Cronos, à la date du 6 février 2024 (février 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus

-Condamne Mmes [T] [J] et [V] [L] à payer 1300 euros à la société Foncière Cronos, en application de l’article 700 du code de procédure civile

-Condamne Mmes [T] [J] et [V] [L] aux dépens qui comprennent notamment le cout du commandement de payer du 12 janvier 2023

-Rappelle que l’exécution provisoire est de droit, pour toutes les affaires introduites après le 1er janvier 2020

Par déclaration reçue au greffe le 29 avril 2024 Mmes [J] [T] et Mme [L] [V] ont interjeté appel de ce jugement en tous ses chefs de décision.

Le 28 juin 2024, elles ont également saisi le Juge de l’exécution près le Tribunal judiciaire de Paris lequel a par jugement rendu le 1er août 2024, les a déboutées de leur demande d’annulation de la mesure d’expulsion et de leur demande de délais pour quitter le logement.

Elles ont interjeté appel de cette décision et ont saisi le Premier Président de la Cour d’appel de Paris, statuant en référé, par exploit en date du 20 août 2024, afin qu’il ordonne son sursis à exécution.

Par ordonnance rendue le 19 décembre 2024, le Premier Président a rejeté leur demande de sursis à exécution.

Par arrêt rendu le 13 mars 2025, la Cour d’appel de Paris a rejeté la demande d’annulation du jugement précité du 1er août 2024 et l’a confirmé en toutes ses dispositions.

L’affaire ayant fait l’objet de la radiation du 13 novembre 2023 a été rétablie au rôle et par jugement contradictoire du 14 février 2025, le juge des contentieux de la protection de Paris, a statué en ces termes :

-Déclare irrecevable la demande de nullité du commandement de payer

-Déclare irrecevable la demande de résolution du contrat de bail

-Rejette la demande de travaux d’expertise judiciaire

-Déclare la demande d’indemnisation du trouble de jouissance subi antérieurement au 13 mars 2020 irrecevable

-Rejette la demande de restitution de loyers formée au titre de l’indemnisation d’un trouble de jouissance et la demande d’indemnisation du préjudice moral

-Rejette la demande de communication de la décision au préfet et toutes les autres demandes

-Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision

-Déboute les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile

-Condamne Mme [J] [T] et Mme [L] [V] aux dépens de l’instance à concurrence de moitié chacune

Par déclaration reçue au greffe le 14 mars 2025, Mme [J] [T] et Mme [L] [V] ont interjeté appel de toutes les dispositions de ce jugement sauf en ce qu’il déboute les parties de leurs demandes à titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du conseiller de la mise en état en date du 13 mai 2025.

Les lieux ont été libérés le 26 mars 2025.

Dans leurs dernières conclusions déposées électroniquement le 25 mai 2026, intitulées conclusions d’appelant n°3 de 213 pages et, concernant le jugement du 8 mars 2024, Mme [J] [T] et Mme [L] [V] demandent à la cour de :

DECLARER Mme [T] [J] et Mme [V] [L] recevables et bien fondées en leur appel du jugement rendu le 8 mars 2024 par le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris ;

Y faisant droit,

À titre principal, annuler le jugement rendu le 8 mars 2024 par le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris et, à titre subsidiaire infirmer le jugement sus énoncé et daté en toutes ses dispositions.

Et, statuant à nouveau :

-PRONONCER la nullité du commandement de payer signifié le 12 janvier 2023 ;

Et en conséquence,

-PRONONCER la nullité de l’assignation du 18 décembre 2023 sur le fondement de laquelle l’instance irrégulière a été initiée, laquelle a abouti au jugement du 8 mars 2024;

-PRONONCER la nullité du jugement du 8 mars 2024 rendu sur le fondement de l’assignation annulée ;

Et en tout état de cause,

-PRONONCER la nullité du commandement de quitter les lieux signifiée le 5 avril 2024;

-PRONONCER la nullité de la réquisition de la force publique ;

-PRONONCER la nullité de toute décision qui est la suite, l’application ou l’exécution du jugement annulé ou qui s’y rattache par un lien de dépendance nécessaire tout comme tous les actes judiciaires et/ou extrajudiciaires le précédant ou pris pour son exécution ;

-DÉCLARER les demandes de la société Foncière Cronos irrecevables ;

-CONSTATER ou à tout le moins PRONONCER la résolution du bail litigieux aux torts exclusifs de la société Foncière Cronos SAS à effet du 29 octobre 2012 ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à restituer l’intégralité des loyers indûment perçus depuis la signature du bail au 30 septembre 2022, dont le montant s’élève à 116 781,75 € (revalorisation incluse), à titre subsidiaire et a minima 81 747,22€, outre les intérêts à compter du premier paiement ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos à payer à Mme [T] [J] et Mme [V] [L] la somme de 15 305,00 € en réparation de leur préjudice de perte de temps, outre les intérêts à compter du 29 octobre 2012, date de la première inexécution du bail ;

-JUGER n’y avoir lieu à restituer ni à régler un loyer ou une indemnité d’occupation ni de charges locatives jusqu’au départ effectif de Mmes [T] et [V] et la remise des clés, à titre subsidiaire, juger que le loyer ou l’indemnité d’occupation ne peut dépasser 30% du loyer en vigueur jusqu’au 26 mars 2025 date de départ des appelantes du logement litigieux;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à restituer le montant du dépôt de garantie;

-DÉBOUTER la société Foncière Cronos SAS de toutes ses demandes, fins et conclusions;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à verser la somme de 5000€ à chacune des concluantes au titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi du fait de l’abus du droit d’agir, outre l’amende civile ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS aux intérêts légaux à compter de la signature du bail, date de la première inexécution du bail ;

-ORDONNER, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à verser la somme de 1000€ à chacune des concluantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Mme [J] [T] et Mme [L] [V], dans leurs dernières conclusions déposées électroniquement le 25 mai 2026,intitulées conclusions d’appelant n°2 de 231 pages et, concernant le jugement du 14 février 2025, demandent à la cour de :

DÉCLARER Mme [T] [J] et Mme [V] [L] recevables et bien fondées en leur appel du jugement rendu le 14 février 2025 par le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris ;

Y faisant droit,

À titre principal, annuler le jugement rendu le 14 février 2025 par le juge des contentieux de la Protection du Tribunal judiciaire de Paris et, à titre subsidiaire infirmer le jugement sus énoncé et daté en toutes ses dispositions en ce qu’il a :

– Déclaré irrecevables les demandes de nullité du commandement de payer, de résolution du contrat de bail et d’indemnisation du trouble de jouissance subi antérieurement au 13 mars 2020 formulées par les appelantes ;

– Considéré comme sans objet l’examen des restitutions des loyers et du dépôt de garantie consécutives à la résolution ;

– Rejeté la demande de travaux et d’expertise judiciaire ;

– Rejeté les demandes de restitution de loyers formée au titre de l’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’indemnisation d’un trouble de jouissance et d’un préjudice moral ;

– Rejeté de la demande de communication de la décision au préfet ;

– Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la décision attaquée ;

– Condamné Mmes [T] [J] et [V] [L] aux dépens à concurrence de moitié chacune.

Et, statuant à nouveau :

-PRONONCER la nullité du commandement de payer signifié le 12 janvier 2023 ;

-CONSTATER ou à tout le moins PRONONCER la résolution du bail litigieux aux torts exclusifs de la société Foncière Cronos SAS à effet du 29 octobre 2012 ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à restituer l’intégralité des loyers indûment perçus depuis la signature du bail au 30 septembre 2022, dont le montant s’élève à 116 781,75 € (revalorisation incluse), à titre subsidiaire et a minima 81 747,22€, outre les intérêts à compter du premier paiement ;

-JUGER n’y avoir lieu à régler un loyer ou une indemnité d’occupation ni de charges locatives jusqu’au 26 mars 2025, date de départ effectif du logement litigieux et remise des clés par Mmes [T] et [V], à titre subsidiaire, JUGER que le loyer ou l’indemnité d’occupation ne peut dépasser 30% du loyer en vigueur jusqu’au 26 mars 2025 date de départ des appelantes du logement litigieux ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à restituer le montant du dépôt de garantie;

A titre subsidiaire,

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à payer à Mme [T] [J] et Mme [V] [L] la somme de 116 781,75 €, à titre subsidiaire et a minima 81 747,22€, en réparation de leur trouble de jouissance subi, outre les intérêts à compter du 29 octobre 2012, date de la première inexécution du bail ;

-JUGER n’y avoir lieu à régler un loyer ou une indemnité d’occupation ni de charges locatives depuis le 1er octobre 2022 jusqu’au 26 mars 2025, date de départ effectif du logement litigieux et remise des clés par Mmes [T] et [V], à titre subsidiaire, JUGER que le loyer/indemnité d’occupation ne peut dépasser 30% du loyer ;

En tout état de cause

-DÉBOUTER la société Foncière Cronos SAS de toutes ses demandes, fins et conclusions;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos à payer à Mme [T] [J] et Mme [V] [L] la somme de 15 305,00 € en réparation de leur préjudice de perte de temps, outre les intérêts à compter du 29 octobre 2012, date de la première inexécution du bail ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS aux intérêts légaux à compter de la signature du bail, date de la première inexécution du bail ;

-ORDONNER, en application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS à verser la somme de 1000€ aux concluantes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

-CONDAMNER la société Foncière Cronos SAS aux entiers dépens de première instance et d’appel, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.

La société Foncière Cronos, dans ses conclusions récapitulatives n°2 de 47 pages, déposées électroniquement le 18 mai 2026 demande à la cour de :

-Juger qu’en raison de la prescription triennale, Mmes [T] et [V] ne peuvent formuler aucune demande relative à des faits antérieurs au 13 mars 2020.

-Juger que la demande de Mmes [T] et [V] en restitution des loyers perçus antérieurement au 13 mars 2020 est irrecevable, eu égard à la prescription.

-Juger que Mmes [T] et [V] ne justifient pas du préjudice qu’elles prétendent avoir subi, ni dans son principe, ni dans son quantum.

-Débouter Mmes [T] et [V] de toutes leurs demandes, fins et conclusions.

-Confirmer les jugements entrepris en toutes leurs dispositions,

-A titre subsidiaire, ramener à de plus justes proportions la somme susceptible d’être allouée à Mmes [T] et [V] en réparation du trouble de jouissance qu’elles prétendent avoir subi.

-Condamner solidairement Mmes [T] et [V] à payer à la Société FONCIERE CRONOS une somme de 2.500,00 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

-Condamner Mmes [T] et [V] en tous les dépens, lesquels seront recouvrés directement par Maître Philippe Galland, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 mai 2026.

En vertu de l’article 455 du CPC, il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour un plus ample exposé du litige.

MOTIFS

La cour rappelle qu’en vertu de l’article 954 du code de procédure civile, elle ne statue que sur les prétentions énoncées aux dispositifs des conclusions des parties et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Par ailleurs elle n’est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à ’constater’, ’donner acte’ ’dire et juger’ en ce qu’elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions.

Enfin, si le volume des écritures n’entre pas dans les règles de la structuration des conclusions énoncées par l’article 954 du code de procédure civile, la cour observe cependant qu’en l’espèce,le caractère logorrhéique des conclusions des appelantes,l’inexistence de sommaire, l’absence d’effort de synthèse et la multiplication des répétitions les a rendues peu lisibles et a complexifié l’identification des prétentions et moyens.

1 – Sur l’annulation du jugement du 8 mars 2024

Mmes [T] et [V] sollicitent l’annulation du jugement du 8 mars 2024 en faisant valoir :

-l’irrégularité de la saisine du juge des contentieux de la protection de Paris par la Société Foncière Cronos qui a instrumentalisé de façon déloyale la demande reconventionnelle, en introduisant une nouvelle instance alors même que le juge des contentieux était déjà saisi d’une autre instance ayant pour objet la même affaire et ce, dans le but d’échapper à la fin de non recevoir d’ordre public prévue à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

– la méconnaissance par le premier juge de son office en ce qu’il a:

*méconnu le principe de loyauté procédurale

*violé le principe du contradictoire

* n’a pas répondu à la demande subsidiaire de considérer l’assignation de la Société Foncière Cronos comme une demande de rétablissement au rôle de la première instance

– la violation par le premier juge l’obligation de trancher le litige conformément aux règles de droit applicables en matière de demandes incidentes, de radiation et de résiliation du bail.

La Société Foncière Cronos conclut au rejet de la demande d’annulation en rappelant le caractère oral de la procédure de première instance et, le fait que la procédure engagée par les appelantes avait été radiée, le premier juge n’ayant jamais été saisi des écritures du bailleur.

Elle ajoute qu’il appartenait Mmes [T] et [V] de solliciter le rétablissement de l’affaire au rôle ou de former un incident de sursis à statuer devant le juge saisi de la deuxième instance.

Sur ce,

Les motifs d’annulation d’un jugement reposent soit sur la violation des prescriptions des articles 455 (alinéa 1) et 456 (alinéas 1 et 2) sur le fondement des stipulations de l’article 458 du code de procédure civile ou l’irrespect d’une formalité substantielle, tenant au respect des principes directeurs du procès dont celui du respect du contradictoire ou, au droit au procès équitable, soit à la nullité de l’acte de saisine initial soit encore à un défaut de communication obligatoire au ministère public.

Il entre dans la mission du juge de veiller à l’accomplissement de ces obligations qui fondent les principes essentiels d’un procès équitable.

Il résulte par ailleurs des dispositions de l’article 446-1 du Code de procédure civile que, la procédure sans représentation obligatoire étant orale, seules les conclusions écrites,

réitérées verbalement à l’audience des débats, saisissent valablement le Juge.

Ainsi, c’est donc à la date de l’audience des plaidoiries que s’apprécient la demande et les

moyens de défense et partant, les demandes reconventionnelles, lesquelles ne prennent effet que lors de leur présentation verbale à l’audience.

En l’espèce, la cour considère que les moyens développés à l’appui de la demande d’annulation du jugement du 8 mars 2024 sont totalement inopérants en raison notamment des propres manquements sur le plan procédural des appelantes.

La procédure devant le premier juge étant orale, en l’absence de comparution des deux parties lors de l’audience, la procédure initialement engagée par Mmes [T] et [V] a logiquement fait l’objet d’une radiation et les appelantes sont mal fondées à imputer cette décision de radiation à la déloyauté de la SAS Foncière Cronos qui aurait sciemment refusé de se présenter à l’audience pour échapper à l’irrecevabilité de sa demande reconventionnelle en acquisition de la clause résolutoire du fait de la non saisine dans les délais de la Préfecture.

Le fait que la SAS Foncière Cronos ait choisi d’introduire une nouvelle instance, la précédente étant radiée, plutôt que de solliciter un rétablissement au rôle de celle ayant fait l’objet d’une radiation, ne suffit pas non plus à caractériser sa déloyauté et ce d’autant plus qu’elle mentionne précisément dans son assignation, l’existence de cette précédente procédure radiée.

C’est donc à juste titre par des motifs que la cour adopte, que le premier juge a considéré qu’il n’avait jamais été saisi dans le cadre de la procédure radiée introduite le 13 mars 2023, d’une demande reconventionnelle de la SAS Foncière Cronos en relevant notamment que :

– en l’espèce les écritures échangées entre les parties antérieurement à l’audience n’ont, sur le plan juridique, qu’une existence virtuelle, conditionnée à la présence physique de la partie, ou de son représentant à l’audience, et à leur reprise par celle ci;

-le juge n’avait pas organisé les échanges entre les parties ni recueilli leur avis et n’avait prévu aucun calendrier de procédure ;

-Mmes [T] et [V] ne pouvaient donc se prévaloir des conclusions de la société Foncière Cronos qui leur avaient été adressées dans le cadre de la procédure initiée le 13 mars 2023 mais qui n’ont jamais été développées devant le tribunal ;

– la société Foncière Cronos n’avait jamais été en mesure de former de demandes reconventionnelles à l’audience après la radiation.

N’étant saisi d’aucune demande subsidiaire en défense au fond par Mmes [T] et [V] ou d’une demande de renvoi dans l’attente d’un rétablissement au rôle de la première instance avec éventuelle possibilité de jonction, c’est à juste titre après avoir constaté que l’objet du litige et le fait générateur des deux procédures étaient différents que le premier juge a déclaré recevables les demandes formulées par la SAS Foncière Cronos.

Il découle d’évidence de cette déclaration de recevabilité et des motifs énumérés ci dessus, que le premier juge a écarté de fait la demande visant à voir analyser l’introduction d’une nouvelle instance par la société Foncière Cronos comme une demande de rétablissement de la précédente affaire.

Dès lors les appelantes ne peuvent lui reprocher le défaut de motivation de ce chef.

Elles sont également mal fondées à lui reprocher d’avoir méconnu les principes de loyauté des débats et du contradictoire, dès lors qu’il y a eu débats sur le lien entre les deux procédures, que c’est du fait de leur propre carence procédurale comme déjà mentionné ci dessus que le premier juge a statué en l’état.

La cour observe en sus que lorsque la première instance a été rétablie au rôle en cours de délibéré, Mmes [T] et [V] n’ont pas non plus sollicité de réouverture des débats pour solliciter une jonction.

Au regard de l’ensemble des constatations ci dessus énoncées, les demandes d’annulation de l’assignation du 18 décembre 2023 et d’annulation du jugement du 8 mars 2024 sont rejetées.

Sont donc également rejetées les demandes subséquentes de nullité liée à l’exécution de ce jugement (nullité du commandement de quitter les lieux, de recours à la force publique ou de toutes décisions prise en application de ce jugement).

2 – Sur l’annulation du jugement du 14 février 2025

Mmes [T] et [V] sollicitent l’annulation du jugement du 14 février 2025 en faisant valoir:

-l’application à tort par le premier juge du principe de l’autorité de la chose jugée au jugement du 8 mars 2024, ledit jugement étant frappé d’irrégularités et faisant l’ objet d’un appel,

-la méconnaissance par le premier juge du principe de la concentration des moyens,

La Société Foncière Cronos conclut au rejet de la demande d’annulation en rappelant qu’une juridiction ne peut statuer sur un chef de demande déjà tranché par un jugement frappé d’appel et que la validité du commandement de payer avait été tranchée par le jugement du 8 mars 2024.

Sur ce,

La cour ayant rejeté la demande d’annulation du jugement du 8 mars 2024, le raisonnement des appelantes selon lequel le jugement du 14 février 2025 lui aurait accordé à tort l’autorité de la chose jugée quant à la demande de nullité du commandement de payer, n’est pas fondé.

Par ailleurs la mauvaise application par le juge du principe de la chose jugée ou de celui de la concentration des moyens ne constitue pas une cause de nullité du jugement mais un moyen de critique en vue de son infirmation.

Enfin la cour ayant joint les deux procédures d’appel dont ont fait l’objet les deux jugements critiqués, va réexaminer l’ensemble du dossier puisqu’elle est saisie de demandes d’infirmation. Dès lors les développements relatifs à l’autorité de la chose jugée ou à la concentration des moyens sont devenus inopérants.

3 – Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Pour s’opposer à l’acquisition la clause résolutoire l’appelante se prévaut de la nullité du commandement de payer et conteste le montant des sommes réclamées au titre dudit commandement en faisant valoir notamment l’exception d’inexécution, le défaut de régularisation des charges et la mauvaise foi du bailleur qui a délivré ledit commandement alors même qu’il existait un contentieux au sujet du manquement à ses propres obligations.

Sur la nullité du commandement de payer

Les appelantes se prévalent de la nullité du commandement de payer en faisant valoir:

-l’exception d’inexécution, la créance réclamée ne présentant pas de caractère certain et exigible en raison des manquements de la société bailleresse à ses propres obligations de délivrance d’un logement décent, et d’assurer une jouissance paisible des lieux loués,

– l’absence de régularisation et justification des charges locatives et donc leur défaut d’exigibilité

– la mise en oeuvre de mauvaise foi par le bailleur de la clause résolutoire

La Société Foncière Cronos conclut à la validité du commandement de payer en faisant valoir :

-l’absence de tous éléments de preuve permettant d’établir qu’elle n’aurait pas respecté ses obligations,

-l’impossibilité de faire valoir une exception d’inexécution

-l’effectivité de la régularisation des charges exigibles au moment de la délivrance du commandement de payer,

– son absence de mauvaise foi

Sur ce,

Selon l’article 24 – I alinéa 2 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 : ’le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l’article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en ’uvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l’adresse de saisine est précisée.’

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce, le commandement de payer doit ’ sous peine de nullité ’ porter les mentions suivantes :

« 1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette ;

2° Le montant mensuel du loyer et des charges ;

3° Le décompte de la dette ;

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion ;

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière ;

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction

Les moyens de l’appelante qui ne font nullement état de la violation de ces exigences légales de forme, celles ci étant d’ailleurs parfaitement respectées, ont en réalité pour finalité de démontrer l’existence d’obstacles à l’acquisition de la clause résolutoire. Sa demande en nullité du commandement est donc rejetée.

Par ailleurs, au regard des motifs ayant conduit la cour à rejeter les demandes d’annulation des jugements déférés, les allégations des appelantes invoquant la mauvaise foi du bailleur ne sont pas fondées.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance d’un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux et leur sécurité

Les appelantes se prévalent des manquements de ses bailleurs successifs et ce dès la délivrance du logement énumérant la succession de dégâts des eaux et des infiltrations ainsi subis depuis 2012 jusqu’à leur départ des lieux, rendant le logement indécent et inhabitable.

Elle considèrent par ailleurs que la persistance desdits désordres justifient le report du point de départ de la prescription, s’agissant de leurs troubles de jouissance, mentionnant également une prescription de 20 ans.

Le bailleur se prévaut de la prescription triennale et s’il reconnaît que le logement a été affecté d’un certain nombre de désordres, il affirme que les bailleurs successifs ont toujours été diligents et que le logement n’a jamais été inhabitable. Elle précise que depuis 2023, les appelantes n’ont par ailleurs pas permis l’accès aux entreprises mandatées par ses soins.

Sur la prescription

Aux termes de l’article 7-1, 1 alinéa de la loi n 89-462 du 6 juillet 1989,toutes actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d’exercer ce droit.

Aux termes de l’article 1709 du code civil, le louage des choses est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige de lui payer.

Selon l’article 6 de la loi précitée du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent dont les caractéristiques sont définies par décret en Conseil d’Etat.

L’obligation de délivrance d’un logement décent, continue, est exigible pendant toute la durée du bail.

Or selon la jurisprudence récente de la cour de cassation (3e Civ., 4 juin 2026, n° 24-11.437), le locataire d’un local à usage d’habitation est recevable, d’une part, à poursuivre l’exécution forcée en nature de l’obligation de délivrance d’un logement décent tant que le manquement perdure, d’autre part à obtenir la réparation des conséquences dommageables de l’inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance d’un logement décent sur une période de trois ans précédant sa demande en justice.

C’est donc à bon droit sans qu’il y ait lieu de répondre à tous les détails de l’argumentation des appelantes que le premier juge a déclaré irrecevables la demande de résolution du contrat de bail à effet du 31 octobre 2012 aux torts du bailleur et la demande d’indemnisation du trouble de jouissance subi antérieurement au 13 mars 2020.

Le jugement du 14 février 2025 sera donc confirmé de ce chef.

Sur l’exception d’inexécution

Aux termes de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable en l’espèce:  » Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. (…).

L’article 1719 du code civil pose le principe que les obligations de délivrance d’un logement décent, d’entretien de ce logement et de garantie de la jouissance paisible du preneur pèsent sur le bailleur de locaux à usage d’habitation principale, par la nature même du contrat, sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière.

L’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à l’espèce indique que : ’le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation.

Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage d’habitation principale ou à usage mixte mentionnés au premier alinéa de l’article 2 et les locaux visés au deuxième alinéa du même article, à l’exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques.

Le bailleur est obligé :

a) De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas ;

b) D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

c) D’entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat et d’y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués ;

d) De ne pas s’opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée.’

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

Seul un événement de force majeure peut exonérer le bailleur de cette obligation pendant la durée du contrat de bail.

En application de l’ article 1219 du code civil une partie peut refuser d’exécuter son obligation, alors même que celle-ci est exigible, si l’autre n’exécute pas la sienne et si cette inexécution est suffisamment grave. »

En matière de bail, le locataire peut suspendre le paiement de ses loyers en se prévalant de l’inexécution par le bailleur de son obligation de remise d’un logement décent à la condition de démontrer que ce manquement est suffisamment grave pour rendre le logement inhabitable.

La responsabilité du bailleur ne peut être engagée que si le preneur l’a informé des désordres subis, une mise en demeure n’étant cependant pas exigée.

Si le locataire s’oppose sans motifs légitimes à la réalisation des travaux, il ne peut plus se prévaloir de son préjudice de jouissance.

En l’espèce, au regard de la prescription, seuls des désordres postérieurs au 13 mars 2020 pourraient être pris en compte au titre de l’exception d’inexécution.

Si, comme l’a souligné le premier juge, l’essentiel des pièces versées aux débats sont des mails émanant des locataires, il est cependant également produit des échanges de courriels suffisamment explicites et des bons de commandes de travaux qui permettent d’établir la réalité d’un certain nombre de désordres non contestés d’ailleurs par le bailleur, à savoir:

-la défectuosité de la VMP dans la salle de douche signalée le 17 septembre 2020 (pièce 104) générant des moisissures et, ayant fait l’objet d’une intervention le 18 novembre 2020, (pièce 111),mais sans mise en conformité, étant précisé que le rapport des services techniques de la Ville de [Localité 7] du 10 août 2023 fait état d’un système de ventilation non satisfaisant et dans la salle d’eau et dans la cuisine (pièce 155) ;

– des infiltrations signalées le 10 août 2022 au niveau du placard de la cuisine, la réalité de ces infiltrations étant corroborées par le rapport du service technique de la Ville de [Localité 7] du 10 août 2023;

– des infiltrations signalées le 19 octobre 2022 au niveau du plafond de la pièce sur rue ayant fait l’objet d’un bon de commande pour recherche de fuite le 27 octobre 2022; (pièces122,125, pièce adverse 14) ;

– des nouvelles infiltrations signalées le 5 janvier 2023 (pièce 126) ayant fait l’objet d’un bon de commande de recherche de fuite le 22 mars 2023, la réalité de ces infiltrations étant corroborées par le rapport du service technique de la Ville de [Localité 7] du 10 août 2023;

– un dégât des eaux provenant du voisin du dessus signalé le 29 novembre 2021 et ayant fait l’objet d’une intervention le 16 décembre 2021 (pièce 112 à 116).

Le constat d’huissier établi le 8 avril 2024 permet par ailleurs de corroborer la réalité des infiltrations et des moisissures et du défaut d’étanchéité des fenêtres sans permettre par contre de dater l’apparition de ce défaut d’étanchéité et donc son antériorité à la délivrance du commandement de payer. Il en est de même du rapport du 20 mai 2024 relevant des taux d’humidité pouvant être importants.

Par contre l’absence de radiateur dans la cuisine si elle n’est nullement contestée, ne peut constituer en soi un désordre à défaut d’éléments permettant d’établir son caractère indispensable étant observé que les appelantes ne justifient nullement s’en être plainte auprès de leur bailleur.

Enfin, s’il est établi que le bailleur n’a effectivement pas fait procéder aux diagnostics préalables plomb -amiante avant la prise à bail et n’a pas respecté son obligation de communication desdits diagnostics avant le début des gros travaux des parties communes débutés en juin 2022, il n’est nullement démontré en quoi ce manquement aurait contribué à rendre le logement inhabitable, aucune preuve de l’existence d’un risque manifeste pour leur santé et leur sécurité physique n’étant rapportée.

Au regard de l’ensemble des constatations ci dessus énoncées, si la réalité des désordres énumérés est établie, en l’absence de constats d’huissiers, ou d’expertises techniques contemporains de ces désordres, il n’est nullement démontré qu’ils rendaient le logement inhabitable du fait de son indécence, les appelantes manifestant au contraire tout au long des procédures dont la cour est saisie, leur volonté de s’y maintenir.

Elles n’étaient donc pas fondées à se prévaloir des manquements du bailleur et de l’exception d’inexécution pour cesser de payer le loyer et les charges.

Sur la contestation des charges

Les appelantes se prévalent pour la première fois devant la cour de la non exigibilité des provisions pour charges réclamées pour les années 2021 et 2022 à la date du commandement (2828,19 euros) et suite à la régularisation des charges intervenues en cours de procédure contestent spécifiquement celles relatives à l’entretien courant et au ménage.

Sur ce,

Au vu des articles 23 et 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel qu’interprétés par une jurisprudence constante, il appartient au bailleur de régulariser annuellement les appels de provision pour charges et de mettre à disposition du locataire les pièces et documents en justifiant,à charge pour ce dernier, à réception de cette régularisation, de solliciter son bailleur afin de consulter ces justificatifs, la régularisation pouvant intervenir jusqu’à l’audience devant le juge.

A défaut de régularisation intervenue, les provisions ne sont pas exigibles et le locataire est bien fondé à en solliciter le remboursement, peu important que le bailleur doive par la suite prendre l’initiative de réclamer l’intégralité des charges dues pour la période concernée, dès lors que la régularisation interviendrait avant la prescription.

Le juge doit rechercher si les charges réclamées sont justifiées, étant précisé que la liste des charges récupérables est limitative. Il doit vérifier tant l’existence d’une régularisation annuelle que la justification des sommes réclamées, un simple décompte ne pouvant tenir lieu de justificatif.

Les décomptes doivent être individualisés, la production d’un décompte collectif concernant l’ensemble des locataires d’un immeuble ne répondant pas aux exigences de la loi.

Le défaut de justification ou le défaut de régularisation annuelle peut justifier le remboursement des provisions versées par le locataire, une réduction des sommes réclamées en l’attente des justificatifs, voire des dommages et intérêts.

Dès lors que le locataire conteste la somme qui lui est réclamée, il appartient au bailleur en application de l’article 9 du code de procédure civile de démontrer son exigibilité.

En l’espèce, les charges 2021 et 2022 exigibles à la date de délivrance du commandement ont finalement fait l’objet d’une régularisation en cours de procédure et la cour constate que seules les charges relatives à l’entretien courant et au ménage sont spécifiquement contestées suite à cette régularisation.

Or l’avenant n°5 au contrat de nettoyage daté du 24 juillet 2018 (pièce Cronos 25), et les décomptes individuels de régularisation (pièce appelant 210- pièce intimé 34) sont suffisants pour permettre de vérifier l’exigibilité des sommes réclamées de ce chef.

Il convient donc de rejeter toutes demandes de remboursement des provisions pour charges et contestations des causes du commandement de ce chef.

Sous le bénéfice de l’ensemble des développements ci dessus, il convient donc de confirmer le jugement du 8 mars 2024 qui a constaté la résiliation du bail du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, en a justement tiré les conséquences en ordonnant l’expulsion des locataires, en fixant à leur charge à compter du 13 mars 2023, une indemnité d’occupation, égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui aurait été dues si le bail n’avait pas été résilié et en les condamnant au paiement de la somme de 16 991,15 euros à la société Foncière Cronos, à la date du 6 février 2024 (février 2024 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus.

Compte tenu de la résiliation du bail, c’est donc à juste titre que le jugement du 14 février 2025 a rejeté les demandes d’expertise ou de suspension du paiement du loyer, les appelantes ayant perdu leur qualité de locataires et donc de créancières de l’obligation de délivrance du bailleur.

4 – Sur la demande de restitution du dépôt de garantie

Au vu du relevé locatif arrêté au 18 mai 2026, le montant du dépôt de garantie a été déduit du solde locatif réclamé aux appelantes après leur départ des lieux.

Leur demande en restitution de ce chef est donc non fondée.

5 – Sur les demandes de dommages et intérêts

En réparation de son préjudice de jouissance du fait des manquements du bailleur les appelantes sollicitent le remboursement de l’intégralité ou au moins de 70%, des loyers versés depuis la signature du bail.

Compte tenu de la prescription triennale retenue par la cour, la période d’indemnisation ne peut remonter au delà du 13 mars 2020.

Par ailleurs, à partir de la résiliation du bail, aucun préjudice de jouissance ne saurait être indemnisé, dès lors que les obligations du bailleur cessent et que, les locataires devenus occupants sans droit ni titre, commettent une faute à se maintenir dans les lieux.

Si les désordres dont l’existence a été reconnue ci dessus par la cour ne rendaient pas le logement inhabitable, ils ont nécessairement du fait de leur nature, (humidité moisissures), de leur fréquence, de leur persistance, causé un trouble de jouissance aux locataires.

Force est de constater que sur la période retenue par la cour, les locataires ont effectivement multiplié les démarches de signalement, se sont heurtés à des difficultés de communication avec le bailleur et à son absence de diligences, celui-ci mettant parfois plusieurs mois à intervenir sans manifestement réussir à solutionner de manière durable la cause des infiltrations ou à mettre en conformité la ventilation.

Par ailleurs contrairement à ce que prétend la bailleresse, les différents courriers et courriels n’établissent nullement que les locataires se seraient opposées à l’intervention des entreprises dans leur appartement pour procéder aux travaux nécessaires à la réparation des désordres dont elles se plaignaient. Ils traduisent seulement leur exaspération face à la multiplication des désordres, la multiplication des interventions des prestataires et leur volonté que ces interventions soient organisées en fonction de leur disponibilité.

A défaut de tout événement de force majeure pouvant l’exonérer de son obligation de délivrance pendant la durée du contrat de bail, il convient donc de dire que la société Cronos est tenue de réparer le trouble de jouissance subi, qui sera suffisamment dédommagé par l’allocation d’une somme de 4000 euros.

Il convient donc, infirmant le jugement du 14 février 2025, de condamner la société Foncière Cronos à leur payer la somme de 4000 euros de ce chef et ce, avec intérêts légaux à compter du présent arrêt avec capitalisation des intérêts échus dus pour une année entière.

Par contre, la seule production des mails ou échanges de mails ne suffit pas à caractériser un préjudice distinct au titre de la perte de temps à gérer les sinistres, de celui déjà réparé au titre du trouble de jouissance.

Il convient donc, mais par substitution de motifs de confirmer le jugement du 14 février 2025 ayant rejeté la demande de ce chef.

6 – Sur la demande de dommages et intérêts pour abus de droit et la demande d’amende civile

Au vu du sens de l’arrêt les appelantes ne rapportent pas la preuve du fait que la société bailleresse aurait commis une quelconque faute en défendant ses intérêts en justice. Leur demande de dommages et intérêts en réparation d’un préjudice moral de ce chef est donc rejetée.

Il en est de même de la demande au titre de l’amende civile à l’appui de laquelle aucun moyen spécifique n’est développé, étant rappelé en sus que les dispositions de l’article 559 du code de procédure civile ne sont pas applicables à l’intimée.

7 – Sur les demandes accessoires

Au vu du sens de l’arrêt, les dispositions du jugement du 8 mars 2024 et celles du jugement du 14 février 2025 relatives aux dépens et aux frais irrépétibles sont confirmées.

Les appelantes succombant pour une grande parties de leurs demandes, elles supporteront les dépens d’appel mais il est équitable de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens.

PAR CES MOTIFS

La Cour, statuant par arrêt contradictoire,

Déboute Mme [T] [J] et Mme [V] [L] de leurs demandes en annulation des jugements déférés,

Déboute Mme [T] [J] et Mme [V] [L] de leur demande tendant à voir prononcé la nullité du commandement de payer du 12 janvier 2023,

Confirme le jugement du 8 mars 2024 dans toutes ses dispositions,

Confirme le jugement du 14 février 2025, en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le rejet de la demande d’indemnisation au titre du trouble de jouissance,

Condamne la SASU Foncière Cronos à payer à Mme [T] [J] et Mme [V] [L] la somme de 4000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation

[…texte tronqué, 456 caractère(s) coupé(s) — limite de 50 000 caractères par cellule Google Sheets. Texte intégral toujours disponible via l’API Judilibre avec cet ID…]