Résiliation du bail : conditions, impayés et conséquences juridiques

Cadre juridique et définition

La résiliation peut résulter d’une clause résolutoire ou d’une inexécution suffisamment grave. Après la résiliation, le maintien dans les lieux ouvre droit à une indemnité d’occupation.

La résiliation du bail peut être constatée notamment en cas d’impayés, de défaut d’assurance locative ou d’inexécution grave des obligations du locataire. La non-occupation du logement lorsqu’il doit constituer la résidence principale peut également justifier la résiliation.

Lorsque le bail est résilié, l’occupant devient sans droit ni titre. Il doit alors une indemnité d’occupation, généralement fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux.

Conditions et critères de résiliation

Le non-paiement des loyers et charges constitue un manquement à l’obligation prévue par l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Lorsque le bail contient une clause résolutoire, celle-ci peut produire effet après un commandement conforme aux dispositions légales et contractuelles, resté infructueux dans le délai applicable.

Le défaut d’assurance peut également entraîner la résiliation lorsque le locataire ne produit pas l’attestation demandée après le commandement. La gravité de l’inexécution peut toutefois être appréciée au regard de la situation du locataire, notamment lorsqu’il a repris le paiement du loyer courant et propose un règlement de sa dette.

Pour un bailleur personne morale, la recevabilité de l’action suppose, sauf exception, la saisine préalable de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives et le respect du délai prévu. L’assignation doit également être notifiée au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.

• Un impayé locatif établi par un décompte.
• Un défaut d’assurance non régularisé.
• Une inexécution grave, telle que la non-occupation du logement.
• Un commandement régulier resté infructueux.

Principales situations examinées

Procédure et démarches pratiques

En cas d’impayés, le bailleur fait délivrer un commandement de payer reproduisant les dispositions applicables et les stipulations pertinentes du bail. Si la dette n’est pas régularisée dans le délai applicable, le juge peut constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner la libération des lieux et accorder une provision au titre de la dette locative.

Après la résiliation, l’expulsion nécessite un commandement de quitter les lieux. Le délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution doit être respecté avant l’expulsion, et l’indemnité d’occupation peut être due jusqu’à la libération effective.

Le juge peut accorder des délais et suspendre les effets de la clause résolutoire lorsque le locataire est en mesure de régler sa dette et a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Les frais de recouvrement ne peuvent pas être imputés au locataire dans les conditions rappelées par l’article 4 p) de la loi du 6 juillet 1989.

• Établir un décompte des loyers et charges dus.
• Délivrer un commandement conforme.
• Respecter les formalités de saisine et de notification.
• Faire délivrer un commandement de quitter les lieux après la résiliation.

Après la résiliation : occupation, expulsion et sommes dues

L’occupation sans droit ni titre ouvre droit à une indemnité jusqu’à la remise des clés ou la reprise effective des lieux.

Après la résiliation, le maintien dans les lieux transforme l’occupation en occupation sans droit ni titre. Une indemnité d’occupation peut alors être fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi, jusqu’à la libération effective matérialisée notamment par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion.

L’expulsion intervient après un commandement de quitter les lieux resté infructueux et dans le respect du délai applicable. Le juge peut également accorder une provision correspondant aux loyers, charges et indemnités échus, ainsi que mettre les dépens et une indemnité au titre des frais irrépétibles à la charge du locataire.

Les frais de recouvrement ne peuvent toutefois pas être imputés au locataire lorsque la loi du 6 juillet 1989 l’interdit. La dette locative doit être justifiée par un décompte et les éléments de preuve produits au dossier.

Situations particulières à distinguer

Le défaut d’assurance locative peut entraîner la résiliation lorsque le locataire ne produit aucun justificatif après le commandement. Dans les décisions examinées, cette carence a conduit à la résiliation du bail et à l’expulsion, avec fixation d’une indemnité d’occupation et condamnation au paiement de l’arriéré.

La non-occupation du logement peut également constituer une inexécution grave lorsque le bail impose au locataire d’en faire sa résidence principale. Des témoignages de voisins et des constatations de commissaire de justice ont été retenus pour établir que la locataire avait établi sa résidence ailleurs.

La reconnaissance de la dette, la reprise du paiement du loyer courant et la proposition d’un règlement échelonné peuvent être prises en compte. Un échéancier et une suspension des effets de la clause résolutoire peuvent alors être accordés lorsque les conditions prévues sont réunies ; à l’inverse, aucun délai n’a été accordé en l’absence de reprise des paiements et de demande de suspension.

Exemples tirés de nos contenus

Questions fréquentes