Résiliation de bail commercial et provision pour loyers impayés en référé

Sur le fondement des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut constater la résiliation d’un bail lorsque la clause résolutoire a été mise en œuvre et que les impayés ne sont pas sérieusement contestables. Le défaut de régularisation dans le mois suivant le commandement de payer a entraîné la résiliation au 25 octobre 2025.

La libération matérielle des locaux ne suffit pas à mettre fin à l’indemnité d’occupation : celle-ci court jusqu’à la remise des clés et l’établissement de l’état des lieux de sortie, intervenus le 11 juin 2026. Une provision de 11 352,04 euros a donc été allouée au bailleur, après déduction d’un loyer indu.

La compensation du dépôt de garantie avec les sommes réclamées a été écartée, car elle était sérieusement contestable au regard des stipulations contractuelles prévoyant sa conservation en cas de résiliation imputable au preneur. Les parties pourront toutefois régler ultérieurement son sort, notamment en fonction des réparations locatives.

En application des articles 491, alinéa 2, et 696 du Code de procédure civile, le preneur, partie perdante, supporte les dépens, incluant le coût du commandement. Il est également condamné à 1 000 euros au titre de l’article 700 du même code.

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La clause résolutoire a produit effet après le défaut de régularisation des impayés. L’indemnité d’occupation a couru jusqu’à la remise des clés et l’état des lieux de sortie, permettant l’allocation d’une provision de 11 352,04 euros. La compensation avec le dépôt de garantie a été écartée. Le preneur a été condamné aux dépens et à 1 000 euros.

La SCI MICASAMA a donné à bail à la SAS SCT PARTNER des locaux à usage de bureaux, moyennant un loyer mensuel de 2 500 euros. Plusieurs loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré un commandement de payer visant la clause résolutoire le 25 septembre 2025.

Le preneur n’ayant pas régularisé les sommes dues dans le délai contractuel, le bailleur a saisi le juge des référés afin d’obtenir le paiement d’une provision, la constatation de la résiliation et l’expulsion. Le preneur a indiqué avoir libéré les locaux le 29 mai 2026, mais la remise des clés et l’état des lieux de sortie n’ont été réalisés que le 11 juin 2026.

La juridiction a constaté la résiliation au 25 octobre 2025, fixé la dette provisionnelle à 11 352,04 euros et refusé d’imputer le dépôt de garantie sur les sommes dues.

• Existence d’un bail comportant une clause résolutoire
• Établissement de loyers et charges demeurés impayés
• Délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire
• Absence de régularisation dans le délai d’un mois
• Restitution effective des clés et établissement de l’état des lieux
• Absence de contestation sérieuse concernant l’obligation provisionnelle

• Bail conclu le 7 octobre 2024
• Décompte actualisé des loyers, charges et indemnités
• Commandement de payer délivré le 25 septembre 2025
• Clause résolutoire stipulée au contrat
• Remise des clés et état des lieux du 11 juin 2026

Le preneur doit régler la provision locative, les frais accessoires et les dépens, tandis que le bailleur obtient la constatation de la résiliation sans qu’une expulsion soit nécessaire. Le dépôt de garantie ne peut pas être imputé immédiatement sur la dette provisionnelle, son sort devant être examiné au regard des stipulations contractuelles et des éventuelles réparations locatives.

• Paiement de 11 352,04 euros au titre de la provision
• Versement de 1 000 euros au titre de l’article 700
• Prise en charge des dépens et du coût du commandement
• Maintien de l’indemnité d’occupation jusqu’au 11 juin 2026
• Examen ultérieur du dépôt de garantie et des réparations locatives

À faire

• Vérifier la clause résolutoire du bail
• Établir un décompte actualisé et documenté
• Produire le commandement de payer
• Justifier la date de remise des clés
• Contrôler les réparations locatives imputables

À éviter

• Imputer unilatéralement le dépôt de garantie
• Arrêter l’indemnité avant la restitution effective
• Omettre les charges du décompte
• Négliger le délai suivant le commandement
• Réclamer une expulsion après libération des lieux

La résiliation de plein droit du bail par clause résolutoire

La clause résolutoire produit effet lorsque les loyers demeurés impayés ne sont pas régularisés dans le mois suivant le commandement de payer. Le juge des référés a constaté la résiliation au 25 octobre 2025, les impayés et la délivrance du commandement étant établis par les pièces produites.

L’indemnité d’occupation jusqu’à la restitution effective des locaux

La libération alléguée des lieux le 29 mai 2026 ne suffisait pas. La remise des clés et l’état des lieux de sortie n’étant intervenus que le 11 juin 2026, l’indemnité d’occupation restait due jusqu’à cette date. Le juge a déduit la période postérieure du décompte.

La compensation du dépôt de garantie avec les loyers impayés

La compensation était sérieusement contestable au regard du bail, qui interdisait l’imputation du dépôt sur la dernière échéance et prévoyait sa conservation en cas de résiliation imputable au preneur. Le juge des référés ne l’a donc pas prononcée, réservant le règlement définitif aux parties.

Articles 446-1 et 446-2-1 du Code de procédure civile, Article 834 du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 491 alinéa 2 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles 450 à 453 du Code de procédure civile

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