Résiliation de bail suspendue par des délais de paiement accordés aux locataires en référé

En référé, l’article 834 du Code de procédure civile permet d’ordonner les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse. L’article 835, alinéa 2, autorise l’octroi d’une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. La dette locative, établie par un décompte actualisé et non contestée, justifie ainsi une provision avec intérêts au taux légal.

L’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 impose le paiement du loyer et des charges aux termes convenus. La clause résolutoire était acquise après l’expiration du délai contractuel de deux mois prévu par le bail, le commandement comportant les mentions exigées par l’article 24 de cette loi.

Toutefois, l’article 24 VII permet au juge de suspendre les effets de la clause lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut apurer sa dette. Les délais peuvent être accordés dans la limite de trois ans, sans suspendre le paiement du loyer courant. En l’espèce, un échéancier de trente-six mois a été retenu au regard des revenus des locataires et du diagnostic social et financier. Le défaut de paiement d’une échéance ou du loyer courant entraîne la déchéance du moratoire, l’exigibilité immédiate du solde, la reprise de la clause résolutoire et l’expulsion.

L’article 696 du Code de procédure civile fonde la condamnation aux dépens, tandis que l’article 700 justifie l’allocation d’une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens.

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Après des impayés, des bailleurs ont assigné deux locataires en référé pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement de la dette. Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais accordé trente-six mois pour apurer l’arriéré, avec suspension des effets sous réserve du respect de l’échéancier et du paiement courant.

Des bailleurs ont donné à bail un logement à deux locataires moyennant un loyer mensuel charges comprises. Après accumulation d’un arriéré, les bailleurs ont fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, puis ont assigné les locataires en référé afin d’obtenir la résiliation du bail, leur expulsion et le paiement des sommes dues.

La procédure a été reportée à plusieurs reprises. À l’audience, les locataires ne contestaient pas la dette et sollicitaient des délais de paiement, en proposant de verser une somme mensuelle en complément du loyer courant. Le diagnostic social et financier a été communiqué aux parties.

Le juge a constaté l’acquisition de la clause résolutoire, mais a accordé un délai de trente-six mois pour apurer la dette, avec suspension de ses effets. Il a condamné les locataires au paiement d’une provision correspondant à l’arriéré arrêté à la date retenue, ainsi qu’aux dépens et à une indemnité au titre des frais irrépétibles. Le non-respect de l’échéancier ou du loyer courant permet la reprise de la clause, l’expulsion et la facturation d’une indemnité d’occupation.

• Commandement de payer comportant les mentions obligatoires prévues par l’article 24.
• Absence de régularisation de la dette dans le délai contractuel de deux mois.
• Reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience.
• Capacité financière à régler simultanément le loyer courant et la dette.
• Échelonnement de la dette dans la limite légale de trois années.
• Respect permanent des échéances et du paiement des loyers courants.

• Contrat de bail prévoyant la clause résolutoire et le délai de deux mois.
• Commandement de payer délivré par commissaire de justice.
• Décompte actualisé de la dette locative au 7 juin 2026.
• Diagnostic social et financier communiqué à l’audience.
• Éléments de revenus mensuels des locataires.
• Reconnaissance de la dette et reprise du paiement du loyer courant.

Les bailleurs obtiennent une provision, les dépens et une indemnité au titre de l’article 700, mais doivent patienter pendant l’échéancier accordé. Les locataires conservent le bail sous réserve du paiement ponctuel du loyer courant et des mensualités.

• Verser 35 mensualités de 300 euros puis le solde final.
• Maintenir le paiement intégral du loyer et des charges à échéance.
• Surveiller chaque échéance et formaliser tout défaut de paiement.
• Après défaillance, réclamer l’exigibilité immédiate du solde.
• Engager l’expulsion après reprise de la clause et commandement requis.
• Appliquer une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux.

À faire

• Vérifier les mentions du commandement de payer.
• Conserver le décompte locatif actualisé.
• Contrôler le paiement du loyer courant.
• Suivre les mensualités de l’échéancier.
• Notifier rapidement tout impayé constaté.

À éviter

• Interrompre le paiement du loyer courant.
• Modifier unilatéralement les modalités du moratoire.
• Négliger la preuve des règlements effectués.
• Réclamer immédiatement les frais d’exécution futurs dans les dépens.
• Expulser sans respecter les commandements et délais légaux.

La clause résolutoire des baux d’habitation

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 subordonne l’effet de la clause à un commandement de payer demeuré infructueux. Lorsque le bail prévoit encore le délai antérieur de deux mois, celui-ci reste applicable. Le commandement doit comporter les mentions prescrites à peine de nullité. L’absence de régularisation dans ce délai permet de constater la résiliation.

La suspension de la clause résolutoire

Selon l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut suspendre les effets de la clause si le locataire a repris le paiement intégral du loyer courant et peut régler sa dette. Les délais sont accordés dans la limite de trois ans. Tout nouvel impayé ou non-respect du calendrier met fin à la suspension.

La provision pour obligation non sérieusement contestable

En application de l’article 835, alinéa 2, du Code de procédure civile, une provision peut être accordée lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Un décompte actualisé, non contesté, a permis de fixer la provision due au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, Article 24 de la loi du 6 juillet 1989, Article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, Articles 484 et suivants du Code de procédure civile, Articles 834 et suivants du Code de procédure civile, Article 835 du Code de procédure civile, Article 696 du Code de procédure civile, Article 700 du Code de procédure civile, Articles L.411-1 et L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, Articles L.433-1 et L.433-2 du Code des procédures civiles d’exécution, Article R.433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution