Imprimer → Enregistrer en PDF. Adresse : https://communes.legalplanet.pro/ressource/2176052/

Vente immobilière en redressement judiciaire : comment prouver l’accord sur la chose et le prix ? – Cour d’appel d’Orléans, 7 avril 2026, N° de RG 24/02900

Décision analysée : Cour d’appel d’Orléans, 7 avril 2026, N° de RG 24/02900
Thématiques : Immobilier — Accord sur la chose et le prix

📘 L’essentiel

La vente immobilière est parfaite avec accord sur la chose et le prix. La cour a confirmé que l’absence d’accord clair sur le périmètre et le prix a empêché la formation d’un contrat valide. La clause d’inaliénabilité a nécessité une autorisation préalable pour toute aliénation, non obtenue. Concernant la rupture des pourparlers, la cour a jugé que la partie ayant mis fin aux négociations avait agi de bonne foi, en raison de l’absence de diligence de l’autre partie. La demande reconventionnelle pour procédure abusive a été rejetée..


Source : Cour d’appel d’Orléans, 7 avril 2026, N° de RG 24/02900

🧾 Résumé de l’affaire

🏛️ Source : Cour d’appel d’Orléans, 7 avril 2026, N° de RG 24/02900

Le litige oppose une société immobilière à une société de laboratoire concernant un bail commercial et une proposition d’achat d’un bâtiment. En juin 2016, la société immobilière a loué un bâtiment à la société de laboratoire. En mai 2017, un tribunal a placé la société immobilière sous redressement judiciaire, interdisant la vente de son patrimoine immobilier sans autorisation.

En décembre 2021, la société de laboratoire a proposé d’acheter le bâtiment pour 430 000 euros. Après des négociations, la société immobilière a formulé une contre-proposition, et en janvier 2022, la société de laboratoire a accepté cette offre. Cependant, en mai 2022, la société immobilière a informé la société de laboratoire qu’elle renonçait à la vente. La société de laboratoire a alors assigné la société immobilière en justice pour exiger l’exécution de la vente.

Le tribunal a prononcé la résiliation du bail et a condamné la société de laboratoire à payer des loyers impayés. En appel, la cour a infirmé certaines décisions, notamment en ce qui concerne les délais de paiement accordés à la société de laboratoire, et a ordonné son expulsion.

Le tribunal a également statué sur la rupture des pourparlers, concluant que la société immobilière n’avait pas commis de faute en mettant fin aux négociations, car la société de laboratoire n’avait pas respecté les conditions nécessaires à la réalisation de la vente. En conséquence, la société de laboratoire a été déboutée de ses demandes de dommages et intérêts pour rupture abusive des pourparlers.

Finalement, la cour a infirmé le jugement initial en ce qui concerne les dommages et intérêts accordés à la société de laboratoire et a condamné cette dernière à payer les frais de procédure. La décision a été rendue par un arrêt contradictoire, confirmant certaines dispositions tout en infirmant d’autres.

📄 Accéder au texte intégral

Consulter cette jurisprudence

💡 Questions / réponses juridiques

Quel est le critère de formation d’un contrat de vente selon le Code civil ?

La vente est définie par l’ comme une convention par laquelle l’un s’oblige à livrer une chose, et l’autre à la payer. Selon l’article 1583, la vente est parfaite entre les parties dès qu’il y a accord sur la chose et sur le prix, même si la chose n’a pas encore été livrée ni le prix payé. Cela implique que le contrat est consensuel et opère le transfert de propriété dès l’échange des consentements, à condition que l’objet de la vente soit déterminé ou déterminable.

Quelles sont les conditions de validité d’un contrat de vente en matière d’inaliénabilité ?

L’ stipule que dans le jugement arrêtant le plan de redressement, le tribunal peut décider que les biens indispensables à la continuation de l’entreprise ne pourront être aliénés sans son autorisation. Dans le cas présent, le tribunal a prononcé l’inaliénabilité de l’ensemble immobilier appartenant au débiteur en procédure collective pour une durée de 10 ans, sauf autorisation spéciale sollicitée auprès du tribunal. Par conséquent, la vente ne peut être considérée comme parfaite qu’après obtention de cette autorisation.

Quelle est la charge de la preuve en matière de rupture abusive des pourparlers ?

Selon l’, l’initiative, le déroulement et la rupture des négociations précontractuelles sont libres, mais doivent respecter les exigences de la bonne foi. La charge de la preuve d’une faute dans la rupture des pourparlers incombe à la partie qui se prévaut de cette faute. En l’espèce, la société Laboratoire Cevrai FCV n’a pas établi que la rupture des pourparlers par la SCI Immojed était brutale ou inattendue, et n’a pas justifié des démarches suffisantes pour la réalisation de la vente.

Quels éléments déterminants la juridiction a-t-elle retenus pour conclure à l’absence d’accord sur la chose et le prix ?

La juridiction a constaté que les parties avaient convenu du principe de la vente, mais qu’il restait des éléments à finaliser, notamment le périmètre de la vente et le prix. La SCI Immojed a formulé une contre-proposition qui incluait des conditions non acceptées par la société Laboratoire Cevrai FCV. De plus, l’absence d’autorisation du tribunal pour lever la clause d’inaliénabilité a été un facteur déterminant pour conclure qu’il n’y avait pas d’accord parfait sur la chose et le prix.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre des frais irrépétibles ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la juridiction a condamné la société Laboratoire Cevrai FCV à payer à la SCI Immojed une somme sur le fondement de cet article, en tenant compte des frais engagés par la partie gagnante dans le cadre de la procédure.

🔎 Références