Bail d’habitation : résiliation et expulsion pour loyers impayés et charges – Tribunal judiciaire de Thionville, 30 avril 2026, N° de RG 25/00252

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail en raison de l’impayé des loyers, après un commandement de payer infructueux pendant plus de deux mois. La demande de résiliation a été jugée recevable, et l’absence de comparution des défendeurs n’a pas empêché le juge de statuer. L’expulsion a été ordonnée deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux. Les défendeurs ont été condamnés à verser une somme provisionnelle pour les loyers impayés et une indemnité d’occupation.

La S.A. [B] anciennement [D] a conclu un bail avec des locataires pour un appartement et un emplacement de stationnement, stipulant un loyer mensuel et des charges. Suite à des impayés, la S.A. a émis un commandement de payer en mars 2025, resté sans effet. En septembre 2025, elle a assigné les locataires devant le tribunal pour obtenir la résiliation du bail, leur expulsion, et le paiement des loyers dus.

Le tribunal a été saisi pour statuer sur la résiliation du bail et l’expulsion des locataires. Les locataires, bien que convoqués, ne se sont pas présentés à l’audience. Le bailleur a maintenu ses demandes et a fourni un décompte actualisé des sommes dues, s’élevant à 9.004,62 euros. Le tribunal a constaté que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, car les locataires n’avaient pas régularisé leur situation malgré les mises en demeure.

Concernant l’expulsion, le tribunal a noté que celle-ci ne pouvait être effectuée qu’après un délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux, sauf en cas de mauvaise foi, ce qui n’a pas été prouvé. Ainsi, l’expulsion a été ordonnée, mais le délai de deux mois a été maintenu.

En ce qui concerne les loyers impayés, le tribunal a condamné les locataires à payer la somme de 8.794,44 euros, avec intérêts, en raison de leur non-comparution et de l’absence de contestation de leur part. Une indemnité d’occupation a également été fixée, correspondant au montant des loyers dus depuis la résiliation du bail. Les locataires ont été condamnés aux dépens et à verser une somme au titre des frais de justice. L’ordonnance a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté la résiliation de plein droit du bail en raison de l’impayé des loyers, conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, qui impose un commandement de payer demeuré infructueux pendant plus de deux mois. La demande de résiliation a été jugée recevable, ayant été notifiée à la préfecture dans les délais requis. L’absence de comparution des défendeurs n’a pas empêché le juge de statuer sur le fond, en application de l’article 472 du code de procédure civile. Concernant l’expulsion, la juridiction a ordonné celle-ci deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, conformément à l’article L. 412-1 du Code des procédures civiles d’exécution, tout en rejetant la demande de réduction de ce délai, faute d’éléments justifiant une telle mesure. Sur le plan financier, les défendeurs ont été condamnés à verser une somme provisionnelle correspondant aux loyers impayés, en vertu des articles 1103 et 1104 du code civil, ainsi qu’à une indemnité d’occupation pour la période d’occupation sans droit ni titre. Les intérêts ont été ordonnés conformément aux articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, avec capitalisation des intérêts selon l’article 1343-2. Enfin, les défendeurs ont été condamnés à payer une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile pour couvrir les frais exposés par le bailleur.

• Notification de l’assignation à la préfecture de la Moselle par voie électronique le 10 septembre 2025.
• Lettre recommandée de la S.A. [B] à la Caisse des allocations familiales datée du 5 août 2024, justifiant la situation d’impayés.
• Commandements de payer signifiés le 20 mars 2025, demeurés infructueux pendant plus de deux mois.
• Décompte des sommes dues par M. [W] [X] et Mme [I] [T] s’élevant à 8.794,44 euros, produit par la S.A. [B].
• Absence de comparution des défendeurs lors de l’audience, sans contestation de leur part.

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Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bailleur obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser les locataires, tandis que ces derniers sont condamnés à payer des sommes importantes pour loyers impayés et indemnités d’occupation.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion des locataires dans un délai de deux mois après signification du commandement.
• Le bailleur a le droit de récupérer les loyers impayés, s’élevant à 8.794,44 euros, avec intérêts.
• Les locataires sont tenus de payer une indemnité d’occupation pour la période d’occupation sans droit ni titre.
• Les locataires doivent supporter les dépens de la procédure judiciaire.
• Le bailleur peut demander une somme au titre de l’article 700 pour couvrir ses frais de justice.
• Les locataires doivent envisager des options pour régulariser leur situation financière afin d’éviter des conséquences supplémentaires.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification des assignations.
• Conserver les preuves de l’envoi des mises en demeure.
• Vérifier la conformité des clauses résolutoires dans les baux.
• Préparer des éléments de défense en cas de comparution.
• Anticiper les conséquences d’une absence à l’audience.

À éviter

• Ignorer les commandements de payer émis par le bailleur.
• Ne pas répondre aux assignations en justice.
• Omettre de justifier sa situation financière lors d’une audience.
• Attendre la dernière minute pour contester une décision.
• Minimiser l’importance des délais d’expulsion légaux.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement ?

La résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement est régie par l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Selon l’article 24 I, « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». En l’espèce, deux commandements de payer ont été signifiés le 20 mars 2025 et sont demeurés infructueux pendant plus de deux mois, permettant ainsi la constatation de la résiliation à la date du 21 mai 2025.

Quels sont les critères de recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande de résiliation du bail est conditionnée par la notification de l’assignation à la préfecture, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En l’espèce, une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Moselle le 10 septembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ce qui respecte les exigences légales. De plus, la notification de la situation d’impayés à la Caisse d’allocations familiales a été effectuée par lettre recommandée le 5 août 2024, respectant ainsi l’article 24 II de la même loi.

Quelle est la procédure applicable en cas de non-comparution des défendeurs ?

Conformément à l’article 472 du code de procédure civile, en cas de non-comparution des défendeurs, le juge statue au fond, à condition que la demande soit régulière, recevable et bien fondée. L’ordonnance rendue dans ce cadre est réputée contradictoire, conformément à l’article 474 du même code, permettant ainsi de statuer même en l’absence des défendeurs.

Quels sont les éléments déterminants pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

Les éléments déterminants pour l’acquisition des effets de la clause résolutoire incluent la signification d’un commandement de payer demeuré infructueux et le respect des délais prévus par la loi. En l’espèce, les commandements de payer signifiés le 20 mars 2025 ont été infructueux pendant plus de deux mois, ce qui a permis de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 21 mai 2025.

Quelle est la qualification juridique des demandes de paiement des loyers et charges impayés ?

Les demandes de paiement des loyers et charges impayés sont fondées sur les articles 1103 et 1104 du code civil, qui stipulent que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En l’espèce, le décompte produit par le demandeur a établi que les défendeurs devaient la somme de 8.794,44 euros, ce qui a été confirmé par l’absence de contestation de la part des défendeurs.

Quels sont les critères pour l’octroi d’une indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est due lorsque les occupants restent dans les lieux sans droit ni titre après la résiliation du bail. En vertu de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de libérer les lieux à la résiliation du bail. Dans ce cas, les défendeurs étant considérés comme occupants sans droit ni titre depuis le 21 mai 2025, ils sont condamnés à verser une indemnité mensuelle d’occupation correspondant au montant du loyer et des charges, soit 591,68 euros pour le logement et 6,04 euros pour le parking.

Quelle est la règle applicable concernant les dépens et les frais de justice ?

La règle applicable concernant les dépens est énoncée à l’article 696 du code de procédure civile, qui stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. En l’espèce, les défendeurs, parties perdantes, sont condamnés in solidum à supporter la charge des dépens. De plus, en application de l’article 700 du code de procédure civile, les défendeurs sont également condamnés à verser une somme de 150 euros au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

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