Résiliation de bail pour impayés : conditions et recours en expulsion – Tribunal judiciaire de Bobigny, 16 avril 2026, RG n° 26/00112

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 novembre 2025, suite à un commandement de payer signifié le 14 octobre 2025, resté infructueux. La demande d’expulsion a été jugée recevable, le bailleur ayant respecté les formalités de notification. Bien que le locataire n’ait pas fait preuve de mauvaise foi, des éléments de violence ont justifié une réduction du délai de deux mois. Une indemnité mensuelle d’occupation a été fixée à 550 €.

Un contrat de bail a été établi le 8 janvier 2024, permettant à un locataire d’occuper une chambre en colocation pour un loyer mensuel de 550 € et une provision sur charges de 75 €. Suite à des loyers impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer le 14 octobre 2025, puis a assigné le locataire devant le juge des contentieux de la protection le 23 décembre 2025, demandant la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des arriérés.

Lors de l’audience du 12 mars 2026, le bailleur a soutenu que la clause résolutoire du bail avait été acquise, en raison de l’absence de paiement depuis juin 2025 et des comportements agressifs du locataire, notamment des menaces et des dégradations dans le logement. Le locataire, bien que convoqué, n’était pas présent ni représenté. Aucun diagnostic social ou financier n’a été fourni avant l’audience.

Le juge a constaté que l’action était recevable, car le commandement de payer avait été signifié dans les délais requis. Il a également confirmé que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies, permettant ainsi d’ordonner l’expulsion du locataire. Concernant la demande de suppression du délai de deux mois pour l’expulsion, le juge a décidé de le réduire de moitié en raison de la mauvaise foi du locataire, qui avait fait preuve d’agressivité.

Le bailleur a également demandé le paiement d’un arriéré locatif de 5.500 €, ce qui a été accordé, ainsi qu’une indemnité mensuelle d’occupation de 550 € jusqu’à la libération des lieux. En revanche, la demande de dommages-intérêts pour dégradations a été rejetée, faute de preuve et de respect du principe de contradiction. Le locataire a été condamné aux dépens, et la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire.

La juridiction a constaté que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le bail étaient réunies à la date du 26 novembre 2025, conformément à l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. En effet, un commandement de payer a été signifié le 14 octobre 2025, demeuré infructueux pendant plus de six semaines, ce qui a permis d’activer les effets de la clause résolutoire. La demande d’expulsion a été jugée recevable, le bailleur ayant respecté les formalités de notification à la préfecture, conformément à l’article 24 III de la même loi.

Concernant la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, bien que le locataire n’ait pas fait preuve de mauvaise foi, des éléments de violence et d’agressivité à l’égard des occupants ont justifié une réduction de ce délai. La juridiction a également ordonné le paiement d’une somme de 5.500 € au titre de l’arriéré locatif, le locataire n’ayant pas contesté cette dette. Une indemnité mensuelle d’occupation a été fixée à 550 € pour la période d’occupation indue. En revanche, la demande de dommages-intérêts a été rejetée, le principe de la contradiction n’ayant pas été respecté et l’absence de précisions sur le montant réclamé. Les dépens ont été mis à la charge du locataire, incluant les frais liés au commandement de payer et à l’assignation. La décision est exécutoire à titre provisoire.

• Commandement de payer signifié le 14 octobre 2025, demeuré infructueux pendant plus de six semaines.
• Procès-verbal de plainte établi par l’épouse du bailleur, attestant de l’agressivité de Monsieur [F] [U].
• Attestations produites par le bailleur concernant le comportement agressif de Monsieur [F] [U] envers les occupants de la maison.
• Décompte démontrant que Monsieur [F] [U] reste devoir la somme de 5.500 € à la date du 11 mars 2026.

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Cette décision a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées dans cette affaire. Le bailleur obtient une reconnaissance de ses droits et des mesures pour récupérer son bien, tandis que le locataire fait face à des obligations financières et à une expulsion imminente.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire, réduisant ainsi le risque d’occupation indue de son bien.
• Le bailleur a le droit de récupérer les arriérés de loyer, soit 5.500 €, ce qui améliore sa situation financière.
• Une indemnité mensuelle d’occupation de 550 € est due jusqu’à la libération des lieux, augmentant les coûts pour le locataire.
• Le bailleur doit supporter les dépens, mais ceux-ci sont compensés par les sommes dues par le locataire.
• Le locataire doit se préparer à quitter les lieux dans un délai réduit, ce qui peut nécessiter une recherche urgente de logement.
• Le locataire risque d’avoir des difficultés à trouver un nouveau logement en raison de l’expulsion et des arriérés de loyer.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de notification pour la recevabilité de l’action.
• Vérifier l’acquisition des effets de la clause résolutoire avant d’agir.
• Documenter les comportements agressifs pour justifier une réduction de délai d’expulsion.
• Préparer des preuves solides pour toute demande de dommages-intérêts.
• Anticiper la présence ou la représentation du défendeur lors de l’audience.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification à la préfecture.
• Omettre de signifier un commandement de payer dans les délais requis.
• Ignorer les comportements du locataire pouvant justifier une expulsion rapide.
• Ne pas fournir de preuves suffisantes pour contester une dette.
• Faire des demandes non mentionnées dans l’assignation initiale.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail d’habitation ?

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que « tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Dans le cas présent, le bail conclu le 8 janvier 2024 contient une clause résolutoire, et un commandement de payer a été signifié le 14 octobre 2025, demeurant infructueux pendant plus de six semaines. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 26 novembre 2025.

Quelle est la recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 3] par voie électronique le 23 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Quels sont les critères pour la suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ?

L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution stipule que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement, sauf si le juge constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou si des manœuvres, menaces ou voies de fait ont été utilisées pour entrer dans les locaux.

Dans cette affaire, bien que le défendeur n’ait pas été établi comme de mauvaise foi, le demandeur a justifié que le défendeur se montrait particulièrement agressif envers les personnes présentes dans la maison. Par conséquent, le délai de deux mois a été réduit de moitié.

Quels éléments déterminants ont été retenus pour la condamnation au paiement de l’arriéré locatif ?

Le demandeur a produit un décompte démontrant que le défendeur devait la somme de 5.500 € à la date du 11 mars 2026. Le défendeur, n’ayant pas comparu, n’a apporté aucun élément pour contester le principe ni le montant de cette dette. Ainsi, le tribunal a condamné le défendeur à titre provisionnel au paiement de cette somme.

Quelles sont les conditions pour la demande de dommages-intérêts provisionnels en réparation des dégradations et du préjudice moral ?

Les articles 5 et 14 du code de procédure civile stipulent que le juge ne peut accueillir une demande que si le défendeur a été mis en mesure de s’expliquer contradictoirement sur cette demande. Dans ce cas, le demandeur a sollicité des dommages-intérêts provisionnels sans les mentionner dans l’assignation et sans avoir informé le défendeur avant l’audience. De plus, le montant des dommages-intérêts n’a pas été précisé, ce qui a conduit à un rejet de la demande en réparation.

Quelle est la portée des dépens dans cette décision ?

Le défendeur, partie perdante, supportera la charge des dépens, qui incluent le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Toutefois, le coût de la notification du commandement de payer à la commission de prévention des expulsions locatives n’est pas inclus, car cette notification n’était pas requise dans cette affaire.

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