Responsabilité du vendeur en cas d’infiltrations : indemnisation et recours possibles – Tribunal judiciaire de Marseille, 28 avril 2026, N° de RG 23/12900

La juridiction a confirmé la responsabilité de la SCI pour les infiltrations dans l’appartement, en vertu des articles 1646-1 et 1792 du Code civil. Le rapport d’expertise a été jugé valide, et les demandes d’indemnisation ont été partiellement accueillies, avec 1.450 euros pour les préjudices matériels et 12.000 euros pour la perte de loyers. Les demandes pour préjudice moral ont été rejetées. Les appels en garantie de la SCI ont été partiellement retenus, et les frais irrépétibles alloués selon l’article 700 du Code de procédure civile.

En juillet 2019, un couple a acquis un appartement et un parking auprès d’une société immobilière, avec une livraison ayant eu lieu en novembre 2020. En mai 2021, des infiltrations d’eau ont été constatées dans leur appartement, attribuées à une fuite dans le réseau d’évacuation des eaux usées d’un autre lot. Après avoir saisi le juge des référés, un expert a été désigné pour évaluer la situation, et son rapport a été déposé en avril 2023.

En décembre 2023, le couple a assigné la société immobilière devant le tribunal, demandant des indemnités pour divers préjudices, y compris des frais de remise en état, des pertes de loyers et des préjudices moraux. En juin 2024, la société immobilière a appelé en garantie une entreprise de plomberie et son assureur, cherchant à contester les demandes du couple et à établir la responsabilité de l’entreprise de plomberie pour les infiltrations.

Les procédures ont été jointes, et les parties ont maintenu leurs demandes respectives. En juillet 2024, la société immobilière a demandé le débouté du couple, tandis que l’entreprise de plomberie a contesté le rapport d’expertise. L’assureur a également demandé à être exonéré de toute responsabilité, invoquant des limites de garantie.

Le tribunal a examiné les demandes d’indemnisation du couple, allouant des sommes pour les préjudices matériels et de jouissance, tout en rejetant les demandes de préjudice moral. La société immobilière a été reconnue responsable des infiltrations, et les appels en garantie des autres parties ont été partiellement accueillis. En conséquence, les trois entités ont été condamnées à payer des frais et des dépens, ainsi qu’une somme pour les frais irrépétibles engagés par le couple. L’exécution de la décision a été ordonnée à titre provisoire.

La juridiction a confirmé la responsabilité de la SCI en raison des infiltrations constatées dans l’appartement, en application des articles 1646-1 et 1792 du Code civil, qui imposent au vendeur d’un immeuble à construire de garantir les dommages affectant la solidité de l’ouvrage. Le rapport d’expertise a été jugé valide, malgré les contestations de la partie adverse, car l’expert a pu évaluer les désordres sur la base des éléments fournis, respectant ainsi le principe du contradictoire. Les demandes d’indemnisation ont été partiellement accueillies, avec une allocation de 1.450 euros pour les préjudices matériels et 12.000 euros pour la perte de loyers, en tenant compte des périodes de préjudice et des éléments de preuve fournis. La juridiction a également rejeté les demandes au titre du préjudice moral, faute de justification. Les appels en garantie formulés par la SCI à l’encontre des autres parties ont été partiellement retenus, en raison de la responsabilité de l’entrepreneur pour les désordres. Les frais irrépétibles ont été alloués sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, en tenant compte de l’équité. Enfin, la décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, sans qu’aucune circonstance ne justifie un obstacle à son exécution.

• Rapport d’expertise de Monsieur [X] constatant les infiltrations et les réparations effectuées.
• Devis pour la remise en état des peintures et frais de nettoyage fournis par Monsieur [L] [R] et Madame [O] [D] épouse [R].
• Courriels échangés entre la SCI SCCV [V] [J] [Q] et Monsieur [L] [R] et Madame [O] [D] épouse [R] concernant l’état des réparations et la gestion du sinistre.
• Constatations des professionnels ayant réalisé des recherches de fuite, indiquant la source des infiltrations.
• Évaluations de la valeur locative du bien par l’expert, fixée à 1.200 euros par mois.

Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée, notamment en termes de responsabilités financières et d’actions futures à entreprendre. Le demandeur a obtenu des indemnités pour les préjudices subis, tandis que le défendeur et les autres parties doivent faire face à des obligations de paiement et à des implications sur leur responsabilité.

• Le demandeur recevra 1.450 euros pour les préjudices matériels et 12.000 euros pour la perte de loyers.
• Le défendeur devra assumer les coûts des réparations et des pertes de loyers, impactant sa trésorerie.
• L’entreprise de plomberie et son assureur devront indemniser le défendeur pour les préjudices matériels, renforçant leur responsabilité.
• Les frais de justice seront partagés entre les parties, augmentant les coûts pour le défendeur et l’entreprise de plomberie.
• Le demandeur peut envisager d’autres actions légales si les paiements ne sont pas effectués dans les délais impartis.
• Les parties doivent revoir leurs contrats d’assurance pour éviter des situations similaires à l’avenir.

Enseignements de cette décision

• Respecter le principe de la contradiction lors des expertises.
• Documenter toutes les réparations effectuées avec des preuves écrites.
• Évaluer les préjudices matériels avec des devis validés par un expert.
• Informer rapidement les parties concernées des réparations et de leur état.
• Prévoir des justificatifs pour les pertes de loyers et les préjudices moraux.

À éviter

• Ne pas contester un rapport d’expertise sans argumentation solide.
• Ignorer les délais de prescription pour les demandes d’indemnisation.
• Omettre de fournir des preuves de la valeur locative d’un bien.
• Attendre trop longtemps avant d’informer les parties des désordres.
• Ne pas documenter les échanges avec les assureurs et les entrepreneurs.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la responsabilité du vendeur d’un immeuble à construire ?

La responsabilité du vendeur d’un immeuble à construire est régie par l’article 1646-1 du Code civil, qui stipule que le vendeur est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations des architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage. Ces garanties bénéficient aux propriétaires successifs de l’immeuble. L’article 1792 du Code civil précise que tout constructeur est responsable de plein droit des dommages compromettant la solidité de l’ouvrage ou le rendant impropre à sa destination, sauf preuve d’une cause étrangère.

Quels sont les critères de nullité d’un rapport d’expertise selon le Code de procédure civile ?

Selon l’article 175 du Code de procédure civile, la nullité des décisions et actes d’exécution relatifs aux mesures d’instruction est soumise aux dispositions régissant la nullité des actes de procédure. L’article 114 précise qu’aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme, sauf si la nullité est expressément prévue par la loi ou en cas d’inobservation d’une formalité substantielle ou d’ordre public. La méconnaissance du principe de la contradiction est une cause de nullité du rapport à l’égard de toutes les parties.

Quelle est la charge de la preuve en matière de nullité d’un rapport d’expertise ?

La charge de la preuve du grief causé par l’irrégularité incombe à la partie qui invoque la nullité, même lorsqu’il s’agit d’une formalité substantielle ou d’ordre public, conformément à l’article 114 du Code de procédure civile.

Quels sont les éléments déterminants pour établir la responsabilité du vendeur en cas d’infiltrations ?

L’expertise a établi que les infiltrations dans l’appartement du demandeur étaient dues à un défaut d’étanchéité du réseau d’évacuation des eaux vannes, ce qui a été confirmé par plusieurs professionnels. L’expert a constaté que les infiltrations rendaient l’appartement impropre à sa destination, ce qui engage la responsabilité de la SCI SCCV [V] [J] [Q] en vertu des articles 1646-1 et 1792 du Code civil.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnisation pour préjudice matériel ?

Pour obtenir une indemnisation pour préjudice matériel, le demandeur doit prouver l’existence du préjudice, son montant et son lien de causalité avec le fait générateur de responsabilité. Dans cette affaire, le demandeur a produit des devis validés par l’expert, ce qui a permis d’allouer la somme de 1.450 euros pour la remise en état des peintures et le nettoyage.

Quelle est la méthode de fixation de la créance pour perte de loyers ?

La créance pour perte de loyers est fixée sur la base de la valeur locative du bien, évaluée par l’expert à 1.200 euros par mois. Le tribunal a retenu la période de préjudice locatif du 10 mai 2021 au 27 avril 2022, soit un total de 12.000 euros, en tenant compte de la cessation des infiltrations et de la gestion du sinistre par la SCI SCCV [V] [J] [Q].

Quels sont les critères pour l’allocation des frais irrépétibles selon l’article 700 du Code de procédure civile ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge doit tenir compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, la SCI SCCV [V] [J] [Q], la SA [Localité 1] ELETRICITE PLOMBERIE et la SA AXA FRANCE IARD ont été condamnées in solidum à payer 4.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Quels sont les effets de l’exécution provisoire d’une décision de première instance ?

Conformément à l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire de la loi ou de la décision rendue. Dans cette affaire, aucune circonstance ne justifie de faire obstacle à l’exécution provisoire de la décision.

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