Bail d’habitation : résiliation pour loyers impayés et recours de la caution – Tribunal judiciaire de Poitiers, 17 avril 2026, N° de RG 25/00616

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers, entraînant la résiliation du bail au 19 mai 2024. Le commandement de payer, signifié le 18 mars 2024, n’a pas été suivi de paiement dans le délai imparti. La demande de délais de paiement des locataires a été rejetée, car ils n’avaient pas repris le paiement intégral des loyers. Concernant l’acte de cautionnement, la demande d’annulation a été rejetée, et la caution a été condamnée solidairement au paiement de la dette locative.

L’affaire concerne un litige locatif entre une bailleresse et deux locataires, avec un garant solidaire. En février 2019, un contrat de bail a été signé pour une maison, avec un loyer mensuel de 855 euros. En mars 2024, un commandement de payer a été signifié aux locataires pour un montant de 5544,77 euros de loyers impayés. Les tentatives de recouvrement ont échoué, entraînant une assignation en justice par la bailleresse en septembre 2025.

La bailleresse a demandé la constatation de la résiliation du bail, l’expulsion des locataires, ainsi que le paiement des arriérés de loyer et des indemnités d’occupation. Les locataires ont contesté la demande de constatation de la clause résolutoire, arguant qu’ils n’avaient pas été notifiés conformément à la loi sur les expulsions locatives. Ils ont également sollicité des délais de paiement, invoquant leur bonne foi et leur situation financière difficile.

Le garant solidaire a demandé l’annulation de son acte de cautionnement, soutenant qu’il n’avait pas été correctement informé des implications de son engagement. Il a également demandé des délais de paiement en raison de sa situation financière.

Lors des audiences, la bailleresse a mis en avant le non-respect des obligations de paiement par les locataires, tandis que ceux-ci ont tenté de prouver leur bonne foi et leur volonté de régler leur dette. Le tribunal a finalement constaté la résiliation du bail au 19 mai 2024, ordonné l’expulsion des locataires et condamné ceux-ci, ainsi que le garant, à payer les arriérés de loyer et les indemnités d’occupation. Les demandes de délais de paiement ont été rejetées, et le tribunal a statué sur les frais de justice, condamnant les locataires et le garant aux dépens.

La juridiction a constaté l’acquisition de la clause résolutoire en raison de l’impayé de loyers, conformément à l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule que la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement ne produit effet qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant deux mois. En l’espèce, le commandement de payer a été signifié le 18 mars 2024, et le montant n’a pas été réglé dans le délai imparti, entraînant la résiliation du bail au 19 mai 2024. La demande de délais de paiement formulée par les locataires a été rejetée, car ils n’avaient pas repris le paiement intégral des loyers avant l’audience, ce qui est requis par l’article 24 V de la même loi.

Concernant l’acte de cautionnement, la juridiction a rejeté la demande d’annulation de celui-ci, considérant que la mention des conditions de résiliation était conforme aux exigences légales et que la caution avait été informée des engagements qu’elle prenait. Le juge a également noté que les charges locatives étaient incluses dans l’assiette du cautionnement, malgré l’absence de provisions. En conséquence, la caution a été condamnée solidairement avec les locataires au paiement de la dette locative, tandis que les frais du procès ont été mis à la charge des parties perdantes, conformément à l’article 696 du code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.

• Commandement de payer signifié le 18 mars 2024 pour un montant de 5544,77 euros de loyers impayés.
• Décompte produit par le bailleur justifiant la somme due de 13 305,76 euros au 10 février 2026, incluant l’indemnité d’occupation.
• Acte de cautionnement signé par Monsieur [E] [P] le 6 février 2019, garantissant les engagements des locataires.
• Attestation de la Caisse d’Allocations Familiales concernant l’existence d’un enfant né en 2025, présentée par Monsieur [E] [P].
• Relevé de la situation financière de Monsieur [E] [P] avec un revenu fiscal de référence de 45 353 euros, démontrant un niveau de revenus confortable.

Cette affaire locative a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur obtient la résiliation du bail et le droit d’expulser les locataires, tandis que ceux-ci, ainsi que le garant, sont condamnés à payer les arriérés de loyer et les indemnités d’occupation, sans possibilité de délais de paiement.

• Résiliation du bail au 19 mai 2024 pour les locataires.
• Ordre d’expulsion des locataires à compter de la date de résiliation.
• Condamnation des locataires et du garant au paiement de 13 305,76 euros d’arriérés de loyer.
• Rejet des demandes de délais de paiement pour les locataires.
• Condamnation des locataires et du garant aux dépens du procès.
• Exécution provisoire du jugement, permettant au bailleur de récupérer rapidement les sommes dues.

Enseignements de cette décision

• Notifiez l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Justifiez la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives si vous êtes un bailleur personne morale.
• Respectez les délais de paiement pour éviter la résiliation du bail.
• Assurez-vous de reprendre le paiement intégral des loyers avant l’audience pour demander des délais de paiement.
• Vérifiez les conditions de l’acte de cautionnement pour éviter des malentendus sur les engagements.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification et de paiement.
• Ignorer les clauses résolutoires dans le contrat de bail.
• Contester sans preuves solides les demandes du bailleur.
• Omettre de fournir des justificatifs de situation financière lors de la demande de délais de paiement.
• Ne pas se renseigner sur les implications d’un acte de cautionnement avant de le signer.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la clause résolutoire dans un contrat de bail ?

L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail signé entre les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de cet article, stipulant une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement de payer infructueux.

Quelles sont les conditions de recevabilité de l’assignation en résiliation de bail pour impayés locatifs ?

Selon l’article 24 II et III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. De plus, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, doit justifier avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives au moins deux mois avant la délivrance de l’assignation. En l’espèce, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département dans les délais requis, et le bailleur, étant une personne physique, n’encourt pas l’irrecevabilité de l’action.

Quels sont les critères pour l’octroi de délais de paiement en matière de loyers impayés ?

L’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le bailleur a justifié que le paiement du loyer intégral n’a pas été repris au jour de l’audience, ce qui a conduit à rejeter la demande de délais de paiement.

Quelle est la qualification juridique des obligations de paiement des locataires et de la caution ?

Les locataires sont tenus de payer les loyers, charges et accessoires dus en application du bail, conformément à la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail. En cas de non-paiement, la clause résolutoire s’applique, entraînant la résiliation du bail. La caution, en vertu de l’article 2292 du code civil, est solidairement responsable des engagements des locataires, mais les indemnités d’occupation ne sont pas dues solidairement. En conséquence, le débiteur principal (le locataire) est condamné à verser les indemnités d’occupation, tandis que la caution est également condamnée au paiement de la dette, mais pas des indemnités d’occupation à venir.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour trancher le litige ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer n’a pas été réglé dans le délai de deux mois, ce qui a conduit à la constatation de la résiliation du bail. De plus, le bailleur a produit un décompte des sommes dues, qui n’a pas été contesté. Concernant la demande de délais de paiement, le juge a constaté que le locataire n’avait pas repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui a justifié le rejet de cette demande. Enfin, la demande d’annulation de l’acte de cautionnement a été rejetée, car la caution avait été correctement informée de l’étendue de ses engagements.

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