Résiliation de contrat de résidence : obligations de paiement et recours possibles – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 16 avril 2026, RG n° 26/00224

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de résidence en raison de l’inexécution des obligations de paiement par la locataire. La mise en demeure a respecté le délai de préavis d’un mois, rendant la résiliation effective au 29 décembre 2025. La locataire a été jugée occupant sans droit ni titre, justifiant l’ordonnance d’expulsion. La S.A.E.M. a prouvé une dette de 3 394,83 €, et la demande de délais de paiement a été acceptée, permettant un échelonnement compatible avec sa situation financière.

Le 4 septembre 2024, un contrat de résidence a été signé entre la S.A.E.M. [Y] et une bénéficiaire, lui conférant la jouissance d’un logement pour un mois renouvelable, moyennant une redevance mensuelle de 595,21 €. Cependant, la bénéficiaire a cessé de régler ses loyers, accumulant une dette de 1 429,46 € à la date de mise en demeure, signifiée le 20 novembre 2025. La S.A.E.M. [Y] a alors assigné la bénéficiaire en référé le 20 mars 2026, demandant la résiliation du contrat, son expulsion et le paiement d’une indemnité d’occupation.

Lors de l’audience, la S.A.E.M. [Y] a exposé que la bénéficiaire n’avait pas payé de loyer depuis un an, et que la dette avait atteint 3 394,33 €. De son côté, la bénéficiaire a déclaré percevoir des allocations familiales et a exprimé son souhait de rester dans le logement, proposant un plan de paiement.

Le juge a constaté que la résiliation du contrat était acquise au 29 décembre 2025, en raison de l’inexécution des obligations de paiement. Il a également reconnu que la bénéficiaire occupait le logement sans droit ni titre. L’expulsion a été ordonnée, mais le juge a suspendu les effets de la résiliation, permettant à la bénéficiaire de régler sa dette en mensualités de 200 €, sous certaines conditions.

La S.A.E.M. [Y] a été autorisée à réclamer une indemnité d’occupation mensuelle, et la bénéficiaire a été condamnée à payer les dépens ainsi qu’une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire, avec des dispositions pour garantir le respect des délais de paiement.

La juridiction a constaté la résiliation du contrat de résidence en raison de l’inexécution des obligations de paiement par la locataire, conformément à l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui permet la résiliation en cas d’impayé. La mise en demeure, signifiée par acte de commissaire de justice, a respecté le délai de préavis d’un mois, permettant ainsi à la résiliation d’être effective à compter du 29 décembre 2025. La locataire a été jugée occupant sans droit ni titre, justifiant l’ordonnance d’expulsion. Concernant le montant des arriérés locatifs, la S.A.E.M. a produit un décompte prouvant une dette de 3 394,83 €, en application de l’article 1353 du code civil, la locataire n’ayant pas contesté ce montant. La demande de délais de paiement a été acceptée, en vertu des articles 1228 et 1343-5 du code civil, permettant un échelonnement compatible avec la situation financière de la locataire. Les demandes d’astreinte ont été jugées inopérantes, et la locataire a été condamnée à payer une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

• Décompte du 18 mars 2026 prouvant la dette de 3 394,83 € de Mme [P] [C] envers la S.A.E.M. [Y].
• Mise en demeure signifiée le 20 novembre 2025, mentionnant le délai de régularisation de 8 jours.
• Contrat de résidence signé le 4 septembre 2024, stipulant les obligations de paiement de la bénéficiaire.
• Assignation en référé du 20 mars 2026 demandant la résiliation du contrat et l’expulsion de la bénéficiaire.
• Déclaration de la bénéficiaire concernant ses allocations familiales et sa proposition de plan de paiement.

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La décision rendue a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le gestionnaire du logement obtient la résiliation du contrat et l’expulsion de l’occupant, tout en ayant la possibilité de récupérer les arriérés de loyer. D’autre part, l’occupant, bien que reconnu comme occupant sans droit ni titre, a la possibilité de régulariser sa situation par un plan de paiement.

• Résiliation effective du contrat de résidence au 29 décembre 2025.
• Ordonnance d’expulsion de l’occupant sans droit ni titre.
• Possibilité pour le gestionnaire de réclamer une indemnité d’occupation mensuelle.
• Suspension des effets de la résiliation, permettant à l’occupant de régler sa dette en mensualités.
• Condamnation de l’occupant à payer les dépens et une somme de 100 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
• Exécution provisoire de la décision, garantissant le respect des délais de paiement.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais de préavis pour la résiliation de contrat.
• Documenter les mises en demeure avec preuve de réception.
• Conserver un décompte précis des arriérés locatifs.
• Prévoir un plan de paiement en cas de difficultés financières.
• Être conscient des droits et obligations en matière d’expulsion.

À éviter

• Ignorer les notifications de mise en demeure.
• Accumuler des arriérés sans communication avec le créancier.
• Ne pas respecter les termes du contrat de résidence.
• Omettre de contester les montants dus en cas de désaccord.
• Attendre trop longtemps avant de demander un délai de paiement.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la résiliation du contrat de résidence ?

La résiliation du contrat de résidence est régie par l’article R. 633-3 du code de la construction et de l’habitation, qui stipule que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat en cas d’inexécution par le résident d’une obligation, notamment en cas d’impayé. La résiliation doit être signifiée par huissier ou notifiée par courrier écrit, et le résident est redevable des sommes correspondant à la période d’occupation effective des lieux pendant le préavis.

Quels sont les critères pour constater l’occupation sans droit ni titre ?

L’occupation sans droit ni titre est constatée lorsque la personne se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat. En l’espèce, il a été établi que le défendeur s’est maintenu dans le logement après la résiliation, ce qui constitue une occupation sans droit ni titre.

Quelle est la procédure applicable pour l’expulsion d’un occupant sans droit ni titre ?

L’expulsion d’un occupant sans droit ni titre est ordonnée selon les modalités précisées par le juge, conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution. Ces textes stipulent que la personne expulsée décide du lieu d’entrepôt des meubles, et que le juge n’a pas compétence pour désigner un lieu d’entrepôt.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation du montant de l’arriéré locatif ?

La fixation du montant de l’arriéré locatif repose sur l’article 1353 du code civil, qui impose à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver. En l’espèce, le créancier a produit un décompte justifiant la somme due par le débiteur, qui n’a pas contesté le principe ni le montant de cette dette.

Quelles sont les conditions pour accorder des délais de paiement au débiteur ?

Les délais de paiement peuvent être accordés par le juge selon l’article 1228 du code civil, qui permet de prononcer la résolution ou d’ordonner l’exécution du contrat en accordant un délai au débiteur. L’article 1343-5 du même code précise que le juge peut reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette décision ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Dans cette affaire, le juge a condamné le débiteur à verser 100 € au créancier, en tenant compte de l’équité et de la situation économique du débiteur.

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