Bail d’habitation : Comment gérer les impayés et obtenir des délais de paiement ? – Tribunal judiciaire de Strasbourg, 28 avril 2026, N° de RG 25/08909

La juridiction a déclaré recevable la demande de constat de résiliation du bail, en raison de la subrogation de la caution après le paiement de la dette locative. La notification de l’assignation a été effectuée dans les délais requis, respectant ainsi les conditions de recevabilité. Le commandement de payer a été signifié légalement, et la clause résolutoire a été acquise. Le locataire a été condamné à payer la somme due, avec des intérêts, tout en étant autorisé à s’acquitter de sa dette selon un échéancier.

En décembre 2020, un bail d’habitation a été conclu entre un bailleur et un locataire pour des locaux situés à une adresse précise, avec un loyer mensuel de 580 euros et des charges de 80 euros. La société ACTION LOGEMENT SERVICES a accepté de se porter caution solidaire pour le locataire, via un contrat de cautionnement VISALE. Cependant, en raison de la défaillance du locataire, le bailleur a sollicité la caution pour le paiement des loyers impayés. La société a réglé une partie de la dette locative en août 2025, après avoir reçu une quittance subrogative.

En janvier 2025, un commandement de payer a été délivré au locataire, lui demandant de régler un arriéré locatif de 6 033,88 euros dans un délai de deux mois, en mentionnant la clause résolutoire du contrat. La commission de coordination des actions de prévention des expulsions a été informée de la situation peu après. En septembre 2025, la société ACTION LOGEMENT SERVICES a saisi le tribunal pour faire constater la résiliation du bail et demander l’expulsion du locataire, ainsi que le paiement de diverses sommes.

Lors de l’audience de mars 2026, la société a exprimé sa volonté d’accorder des délais de paiement au locataire, qui a reconnu sa dette et a proposé un plan de remboursement. Le tribunal a constaté que le locataire avait des revenus suffisants pour respecter un échéancier de paiement. En conséquence, des délais de paiement ont été accordés, et la clause résolutoire a été suspendue pendant cette période.

Le tribunal a également condamné le locataire à rembourser la somme due, avec des intérêts, tout en lui permettant de s’acquitter de sa dette selon les modalités convenues. Les frais de justice ont été mis à la charge du locataire, qui a été également condamné à verser une somme pour les frais non compris dans les dépens. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, compte tenu de la nature de l’affaire.

La juridiction a déclaré recevable la demande de constat de résiliation du bail, en vertu des articles 2309 et 1346 du code civil, en raison de la subrogation de la caution dans les droits du bailleur après le paiement de la dette locative. La notification de l’assignation au représentant de l’État a été effectuée dans les délais requis par l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ce qui a permis de respecter les conditions de recevabilité. Concernant l’acquisition de la clause résolutoire, le commandement de payer a été signifié conformément aux dispositions légales, et le locataire n’ayant pas réglé sa dette dans le délai imparti, la clause résolutoire a été acquise. Toutefois, la juridiction a également pris en compte la demande de délais de paiement formulée par le locataire, en application de l’article 24 de la loi n°89-462, permettant ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire pendant la durée de ces délais. Le locataire a été condamné à payer la somme due, avec des intérêts, tout en étant autorisé à s’acquitter de sa dette selon un échéancier. Les frais de procès ont été mis à la charge du locataire, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, et une indemnité a été accordée à la partie demanderesse sur le fondement de l’article 700 du même code. L’exécution provisoire de la décision a été maintenue, en raison de la nature de l’affaire et des délais de paiement accordés.

• Contrat de cautionnement VISALE n°A10091544790 du 10 décembre 2020, attestant de la caution solidaire de la société ACTION LOGEMENT SERVICES.
• Quittance subrogative en date du 29 août 2025, prouvant le paiement de la dette locative par ACTION LOGEMENT SERVICES.
• Commandement de payer signifié à M. [S] [N] le 20 janvier 2025, mentionnant la clause résolutoire et le montant de l’arriéré locatif.
• Historique des versements démontrant le non-paiement de la somme de 6 033,88 euros par le locataire dans le délai imparti.
• Demande de délais de paiement formulée par M. [S] [N] lors de l’audience du 10 mars 2026, acceptée par la société bailleresse.
• Décompte et quittances subrogatives versés aux débats par la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES, justifiant le montant de la dette locative.

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Cette affaire a des conséquences significatives pour chaque partie impliquée. Le bailleur, ayant obtenu la reconnaissance de la résiliation du bail, peut désormais envisager des actions pour récupérer les loyers impayés, tandis que le locataire bénéficie de délais de paiement pour régulariser sa situation financière.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion du locataire en cas de non-respect des délais de paiement.
• Le bailleur a le droit de récupérer les frais de justice engagés dans cette procédure.
• Le bailleur peut renforcer sa position en cas de futurs litiges grâce à la reconnaissance de la clause résolutoire.
• Le locataire doit respecter l’échéancier de paiement pour éviter la résiliation définitive du bail.
• Le locataire a la possibilité de régulariser sa situation sans subir d’expulsion immédiate.
• Le locataire doit être vigilant sur le respect des modalités de paiement pour éviter des complications supplémentaires.

Enseignements de cette décision

• Vérifier la subrogation de la caution après paiement de la dette locative.
• Notifier l’assignation au représentant de l’État au moins six semaines avant l’audience.
• Respecter le délai de deux mois pour le paiement après commandement de payer.
• Accorder des délais de paiement si le locataire est en mesure de régler sa dette.
• Maintenir l’exécution provisoire en cas de dettes anciennes et de délais de paiement accordés.

À éviter

• Ne pas ignorer les délais de notification requis par la loi.
• Omettre de justifier le montant de la dette locative réclamée.
• Ne pas établir un plan de paiement en cas de demande de délais par le locataire.
• Éviter de négliger les frais de justice et les indemnités à la partie demanderesse.
• Ne pas oublier que la clause résolutoire peut être acquise sans nouvelle décision si les paiements ne sont pas respectés.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la subrogation de la caution dans les droits du créancier ?

La subrogation de la caution dans les droits du créancier est régie par l’article 2309 du code civil, qui stipule que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ». De plus, l’article 1346 du même code précise que la subrogation a lieu par le seul effet de la loi au profit de celui qui, y ayant un intérêt légitime, paie, dès lors que son paiement libère envers le créancier celui sur qui doit peser la charge définitive de tout ou partie de la dette.

Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de constat de résiliation du bail ?

Selon l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, l’assignation aux fins de constat de la résiliation doit être notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience. En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a notifié l’assignation le 1er octobre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, ce qui rend la demande recevable.

Quels sont les critères d’acquisition de la clause résolutoire selon la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer ou des charges. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Toutefois, la loi du 27 juillet 2023 ne s’applique pas rétroactivement aux contrats conclus avant cette date, ce qui signifie que les contrats antérieurs demeurent régis par les stipulations en vigueur au moment de leur conclusion.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour constater l’acquisition de la clause résolutoire ?

La juridiction a retenu que le commandement de payer a été signifié le 20 janvier 2025 et que le débiteur n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois suivant cette signification. Aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai, ce qui permet à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire, acquise depuis le 21 mars 2025.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les délais de paiement accordés au locataire ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, le juge a constaté l’accord des parties sur l’octroi de délais de paiement, permettant ainsi la suspension des effets de la clause résolutoire.

Quels sont les critères de preuve de la dette locative selon le code civil ?

Selon l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a produit un décompte et des quittances subrogatives prouvant que le débiteur lui devait la somme de 7 223,80 euros, ce que le débiteur n’a pas contesté.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les dépens et les frais non compris dans les dépens ?

L’article 696 du code de procédure civile stipule que la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. De plus, l’article 700 du même code permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. En l’espèce, le débiteur a été condamné aux dépens et à verser 500 euros pour les frais non compris dans les dépens.

Quelles sont les conditions d’exécution provisoire d’une décision de première instance ?

L’article 514 du code de procédure civile prévoit que les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire. L’article 514-1 permet au juge d’écarter l’exécution provisoire s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Dans cette affaire, le juge a décidé de ne pas écarter l’exécution provisoire, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette ainsi que de l’octroi de délais de paiement.

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