Fixation du loyer commercial renouvelé : enjeux de la valeur locative et intérêts – Tribunal judiciaire de Bordeaux, 29 avril 2026, N° de RG 23/08110

La juridiction a statué sur le montant du loyer du bail commercial renouvelé en se basant sur l’article R145-10 du code de commerce, prenant en compte la valeur locative établie par l’expert judiciaire pour un local qualifié de monovalent. Les parties ont convenu d’un loyer annuel de 26.400 euros hors taxes et hors charges. Les intérêts courent au taux légal à compter de l’assignation, et les dépens, y compris les frais d’expertise, seront partagés entre les parties.

Un bail commercial a été établi le 26 novembre 1974 entre un bailleur et la SA BANQUE NATIONALE DE PARIS pour un local à [Localité 2], avec un loyer initial de 12.000 francs. Ce bail a été renouvelé plusieurs fois, le dernier renouvellement prenant effet le 1er avril 2011, avec un loyer annuel de 14.000 euros. Suite au décès du bailleur en 1993, ses droits ont été transmis à un héritier, et la société preneuse a été renommée BNP [R] après une fusion.

Le 30 mars 2022, le bailleur a signifié un congé au preneur, proposant un renouvellement du bail à un loyer déplafonné de 26.400 euros. Après une notification préalable, l’héritier a assigné la société devant le juge des loyers commerciaux le 5 octobre 2023 pour fixer le loyer du bail renouvelé. Le 3 juillet 2024, le juge a ordonné une expertise, considérant le local comme monovalent. L’expert a rendu son rapport le 5 mars 2025.

La société a fait appel du jugement, mais la cour d’appel a confirmé la décision initiale le 26 janvier 2026. À l’audience, l’héritier a demandé la fixation du loyer à 26.400 euros, ainsi que des intérêts et des dépens. Il a soutenu que la valeur locative devait être déterminée selon les usages du secteur, tandis que la société a acquiescé au montant du loyer mais a contesté la date de début des intérêts.

Le juge a statué que le loyer devait être fixé à 26.400 euros, avec des intérêts à compter de l’assignation. Les dépens, y compris les frais d’expertise, ont été partagés entre les parties. L’héritier a été débouté de sa demande de frais irrépétibles. La décision a été signée par les autorités judiciaires compétentes.

La juridiction a statué sur la fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé en se fondant sur les dispositions de l’article R145-10 du code de commerce, qui permet de déterminer le prix des baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation selon les usages observés dans la branche d’activité. Le local a été qualifié de monovalent, ce qui a conduit à la prise en compte de la valeur locative établie par l’expert judiciaire. Les parties ont convenu d’un loyer annuel de 26.400 euros hors taxes et hors charges, ce qui a été retenu par le juge.

Concernant les intérêts, la juridiction a précisé que ceux-ci courent de plein droit au taux légal à compter de la date de l’assignation, conformément à l’article 1343-2 du code civil, et non à partir de la demande de renouvellement. En ce qui concerne les dépens, la décision a été prise en vertu de l’article 696 du code de procédure civile, stipulant que les dépens, y compris les frais d’expertise, seront partagés entre les parties, étant donné que l’expertise a été ordonnée dans leur intérêt commun. Enfin, la demande de remboursement des frais irrépétibles a été rejetée, chaque partie étant tenue aux dépens par moitié, ce qui a conduit à débouter la demande de l’une des parties sur ce point.

• Expertise judiciaire déterminant la valeur locative du local à 28.500 euros.
• Jugement du 03 juillet 2024 qualifiant le local de monovalent.
• Arrêt de la cour d’appel du 26 janvier 2026 confirmant la décision initiale.
• Assignation délivrée le 05 octobre 2023 pour la fixation du loyer.
• Rapport d’expertise rendu le 5 mars 2025.

Dans cette affaire, le bailleur et le preneur ont convenu d’un loyer annuel de 26.400 euros, ce qui a des implications significatives pour les deux parties. Le bailleur a réussi à obtenir un loyer conforme à ses attentes, tandis que le preneur a évité un loyer plus élevé, mais doit maintenant gérer les intérêts et les dépens partagés.

• Le bailleur obtient un loyer conforme à la valeur locative déterminée par l’expert.
• Le preneur évite un loyer déplafonné plus élevé, mais doit payer des intérêts à partir de l’assignation.
• Les dépens, y compris les frais d’expertise, sont partagés, ce qui réduit le coût pour chaque partie.
• Le preneur doit être vigilant sur la gestion des intérêts courants, qui peuvent affecter sa trésorerie.
• Les deux parties doivent établir des comptes pour les paiements effectués depuis le renouvellement du bail.

Enseignements de cette décision

• Fixation du loyer selon les usages de la branche d’activité.
• Importance de la qualification du local (monovalent) pour la détermination du loyer.
• Les intérêts courent à partir de l’assignation, pas de la demande de renouvellement.
• Partage des dépens, y compris les frais d’expertise, entre les parties.
• Rejet des demandes de frais irrépétibles si les dépens sont partagés.

À éviter

• Ne pas ignorer la qualification du local dans les demandes de renouvellement.
• Éviter de contester la date de début des intérêts sans fondement solide.
• Ne pas négliger l’importance de l’expertise judiciaire dans la fixation du loyer.
• Omettre de prendre en compte les usages du secteur lors de la détermination du loyer.
• Ne pas demander des frais irrépétibles si les dépens sont déjà partagés.

Quelle est la règle de droit applicable pour la fixation du montant du loyer du bail commercial renouvelé ?

En vertu de l’article L145-36 du code de commerce, les éléments permettant de déterminer le prix des baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation sont fixés par décret en Conseil d’Etat. L’article R145-10 du même code précise que le prix du bail des locaux construits en vue d’une seule utilisation peut être déterminé selon les usages observés dans la branche d’activité considérée, par dérogation aux articles L. 145-33 et R. 145-3 et suivants.

Quelles sont les conditions de compétence du juge des loyers commerciaux ?

Le juge des loyers commerciaux a des pouvoirs strictement limités, tels que définis par l’article R145-23 du code de commerce. Aucune condamnation en paiement ne peut être prononcée, ni aucune décision relative au montant du dépôt de garantie. Le juge est donc limité à la fixation du montant du loyer sans pouvoir ordonner d’autres condamnations.

Quels sont les critères déterminants pour la qualification d’un local comme monovalent ?

La qualification d’un local comme monovalent a été retenue par le jugement du 03 juillet 2024, confirmé par la cour d’appel le 26 janvier 2026. Cette qualification est essentielle pour l’application des dispositions de l’article R145-10 du code de commerce, qui permet de déterminer le loyer selon la valeur locative.

Quelle est la méthode de calcul des intérêts en cas de fixation du loyer ?

Les intérêts courent de plein droit au taux légal, non pas à compter de la date de demande de renouvellement, mais à compter de l’assignation délivrée le 05 octobre 2023. Conformément à l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts échus pour une année au mois sera ordonnée.

Comment sont répartis les dépens dans le cadre de la procédure ?

En vertu de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, sauf décision motivée du juge. Dans cette affaire, les dépens, y compris les frais d’expertise judiciaire, seront partagés par moitié entre les parties, car l’expertise a été ordonnée dans l’intérêt commun.

Quelles sont les conditions pour obtenir une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme déterminée pour les frais exposés et non compris dans les dépens. Toutefois, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, le demandeur a été débouté de sa prétention au titre des frais irrépétibles, chaque partie étant tenue par moitié aux dépens.

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