Responsabilité du bailleur face à l’infestation de punaises de lit : indemnisation des préjudices – Cour d’appel de Reims, 28 avril 2026, N° de RG 25/00376

La cour a confirmé la responsabilité du bailleur en raison de son manquement à garantir un logement décent exempt de nuisibles. Malgré une intervention de désinsectisation, l’infestation a persisté, entraînant un préjudice de jouissance pour la locataire. L’indemnité initiale de 500 € a été portée à 2 000 € en raison de la durée de l’infestation et des conséquences sur la santé. Pour le préjudice matériel, la cour a retenu 858,62 € pour des meubles spécifiques, tandis que les demandes accessoires ont été rejetées.

Le 19 mai 2021, un contrat de location a été signé entre la SEM [Localité 1] Habitat Champagne-Ardenne et une locataire pour un logement situé à [Localité 1]. En mars 2022, la SEM a été alertée de la présence de punaises de lit dans le logement et a effectué une désinsectisation du 16 au 23 mars. Malgré cette intervention, la locataire a quitté le logement le 15 avril 2023, invoquant la persistance de l’infestation.

Le 15 mars 2024, la locataire a saisi le tribunal judiciaire de Reims pour demander une indemnisation pour les préjudices subis. Le bailleur a contesté sa responsabilité et a demandé le rejet de la demande, tout en réclamant une somme de 1 500 € pour couvrir ses frais. Le jugement rendu le 17 février 2025 a condamné la SEM à verser 500 € pour le préjudice de jouissance et 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, tout en déboutant la locataire du surplus de ses demandes.

Le 10 mars 2025, la locataire a interjeté appel, demandant une indemnisation plus élevée pour son préjudice de jouissance et des dommages matériels. En réponse, la SEM a formé un appel incident, contestant la responsabilité et demandant l’infirmation du jugement.

Le tribunal a examiné la responsabilité du bailleur, soulignant que celui-ci avait manqué à son obligation de garantir un logement décent. La cour a constaté que la locataire avait effectivement subi un préjudice de jouissance en raison de l’infestation persistante et a augmenté l’indemnité à 2 000 €. Concernant le préjudice matériel, la cour a retenu une somme de 858,62 € pour des meubles achetés spécifiquement pour le logement.

Enfin, le jugement a confirmé les dispositions relatives aux dépens, la SEM étant condamnée à en supporter les frais d’appel.

La cour a confirmé la responsabilité du bailleur en vertu des articles 1719 et 1721 du Code civil, en raison de son manquement à garantir un logement décent exempt de nuisibles. Malgré une première intervention de désinsectisation, le bailleur n’a pas pris les mesures nécessaires pour résoudre la persistance de l’infestation, ce qui a conduit à un préjudice de jouissance pour la locataire. La cour a jugé que l’indemnité initiale de 500 € était insuffisante au regard de la durée de l’infestation et des conséquences sur la santé de la locataire, la portant à 2 000 €. Concernant le préjudice matériel, la cour a retenu une somme de 858,62 € pour les meubles acquis spécifiquement pour le logement, en tenant compte des témoignages et des relevés bancaires. Les demandes accessoires relatives aux frais irrépétibles ont été rejetées, la locataire ne justifiant pas de frais engagés. La SEM a été condamnée aux dépens d’appel, confirmant ainsi la décision du premier juge sur ce point.

• Certificat médical du Docteur [G] [H] attestant des lésions cutanées et de l’état d’anxiété de Mme [Z] en lien avec l’infestation.
• Photographies des punaises de lit dans l’appartement de Mme [Z] et de l’état de sa langue et de ses bras.
• Témoignage de la sœur de Mme [Z] concernant les recommandations du bailleur de dormir dans son lit pour attirer les punaises.
• Relevés de compte bancaire de Mme [Z] prouvant l’achat de meubles pour son emménagement.
• Attestation de Mme [J] confirmant que Mme [Z] a dû jeter tous ses meubles et vêtements à cause des punaises de lit.
• Mail du 13 juillet 2022 de la SEM [Localité 1] Habitat à Mme [Z] concernant une nouvelle prise en charge pour une intervention de désinsectisation.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. Le bailleur, en raison de son manquement à ses obligations, doit faire face à des indemnités et à des frais supplémentaires, tandis que la locataire obtient une compensation pour les préjudices subis, ce qui pourrait influencer ses futures décisions de location.

• Le bailleur est condamné à verser une indemnité de 2 000 € pour le préjudice de jouissance.
• Le bailleur doit également payer 858,62 € pour le préjudice matériel lié aux meubles.
• Le bailleur est tenu de supporter les dépens d’appel, augmentant ses coûts juridiques.
• La locataire a renforcé sa position en matière de preuve, ce qui pourrait influencer d’autres litiges futurs.
• Le bailleur doit revoir ses procédures de gestion des nuisibles pour éviter des situations similaires à l’avenir.
• La locataire pourrait envisager de partager son expérience pour alerter d’autres locataires sur les risques liés à des logements non conformes.

Enseignements de cette décision

• Le bailleur doit garantir un logement décent exempt de nuisibles.
• Une intervention de désinsectisation ne suffit pas si le problème persiste.
• La locataire peut justifier son préjudice par des témoignages et des relevés bancaires.
• Le montant de l’indemnité doit refléter la durée et l’impact du préjudice.
• Les demandes accessoires doivent être justifiées par des frais engagés.

À éviter

• Ne pas informer les locataires des interventions programmées.
• Minimiser les conséquences d’une infestation sur la santé.
• Ignorer les plaintes répétées des locataires.
• Ne pas conserver de preuves des interventions effectuées.
• Contester la responsabilité sans éléments probants.

Quelle est la règle de droit applicable concernant l’obligation du bailleur de délivrer un logement décent ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 1719 du Code civil, qui stipule que le bailleur est obligé de délivrer au preneur un logement décent, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles. L’article 6 de la loi du 06 juillet 1989 précise également que le bailleur doit remettre au locataire un logement ne présentant pas de risques manifestes pour la sécurité physique ou la santé, et exempt de toute infestation.

Quels sont les critères de la responsabilité contractuelle du bailleur en cas de vices de la chose louée ?

Les critères de la responsabilité contractuelle du bailleur sont définis par l’article 1721 du Code civil, qui impose une garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, même si le bailleur n’en avait pas connaissance. Si ces vices causent une perte au preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Quelle est la procédure applicable pour l’appel et les conditions de recevabilité ?

La procédure d’appel est régie par le Code de procédure civile, qui impose que l’appel soit interjeté dans un délai de 1 mois à compter de la notification du jugement. L’appelant doit également justifier de sa qualité et de son intérêt à agir. En l’espèce, l’appel de la locataire a été jugé recevable, car il a été interjeté dans le délai légal et a respecté les formalités requises.

Quels sont les éléments déterminants pour établir le préjudice de jouissance ?

Les éléments déterminants pour établir le préjudice de jouissance incluent la durée de l’infestation, l’impact sur la santé du locataire, et les preuves médicales attestant des troubles subis. Dans cette affaire, le tribunal a pris en compte les certificats médicaux et les témoignages concernant l’état de santé de la locataire, ainsi que la durée de l’infestation, pour justifier l’indemnisation.

Quels sont les critères pour la fixation du préjudice matériel ?

La fixation du préjudice matériel repose sur la preuve de l’acquisition des biens endommagés et leur lien avec l’infestation. La cour a retenu que les factures présentées par la locataire, bien que libellées au nom de sa fille, étaient suffisamment prouvées par les relevés bancaires et les témoignages attestant que ces biens avaient été acquis pour son emménagement.

Quelle est la portée de l’article 700 du Code de procédure civile dans le cadre des frais irrépétibles ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la SEM [Localité 1] Habitat a été condamnée à verser une somme à la locataire sur ce fondement, tandis que la demande de la locataire pour ses propres frais a été rejetée, car elle ne justifiait pas avoir engagé des frais au titre de l’appel.

Quels moyens ont été rejetés par la cour concernant la responsabilité du bailleur ?

La cour a rejeté les moyens du bailleur qui soutenaient qu’il n’avait pas été alerté de la persistance des troubles après l’intervention de mars 2022. Les preuves fournies par la locataire, notamment des échanges de courriels et des réponses à une enquête de satisfaction, ont démontré que le bailleur était informé de la situation, ce qui a conduit à la reconnaissance de sa responsabilité.

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