Charges de copropriété : obligations de paiement et contestations des copropriétaires

Le tribunal a ordonné la jonction des deux instances en raison de l’identité des parties et de l’objet des litiges, conformément à l’article 367 du code de procédure civile. Les oppositions formées par la société aux ordonnances d’injonction de payer ont été jugées recevables, respectant les délais prévus par l’article 1416 du même code. Sur le fond, la société a été condamnée à payer les charges relatives à la cage d’escalier et, si son lot dispose d’un interphone, les charges d’interphone, en vertu de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, qui impose aux copropriétaires de participer aux charges d’entretien des parties communes. En revanche, la société n’a pas l’obligation de payer les charges d’ascenseur, car celles-ci sont considérées comme des charges relatives aux services collectifs, et son lot étant situé au rez-de-chaussée, elle ne bénéficie pas de l’utilité objective de cet équipement. Le syndicat des copropriétaires a été débouté de sa demande en raison de l’insuffisance des pièces justificatives pour établir le montant de sa créance. La demande de dommages et intérêts formulée par la société a également été rejetée, le tribunal considérant que l’exercice des voies de droit par le syndicat ne constituait pas un abus. Enfin, le syndicat a été condamné aux dépens, incluant les frais des procédures en injonction de payer.

Le tribunal a ordonné la jonction des deux instances en raison de l’identité des parties et de l’objet des litiges. Les oppositions de la société aux ordonnances d’injonction de payer ont été jugées recevables. La société a été condamnée à payer les charges relatives à la cage d’escalier et, si son lot dispose d’un interphone, les charges d’interphone. En revanche, elle n’a pas l’obligation de payer les charges d’ascenseur, son lot étant situé au rez-de-chaussée. Le syndicat a été débouté de sa demande.

La SCI LIBERTE, représentée par son gérant, est propriétaire d’un lot dans un immeuble soumis à la copropriété. Le syndicat des copropriétaires a obtenu une ordonnance d’injonction de payer en novembre 2023, demandant le règlement de charges impayées. La SCI LIBERTE a formé opposition à cette ordonnance en janvier 2024, suivie d’une seconde injonction en mars 2024, à laquelle elle a également opposé une contestation en juin 2024. Les deux affaires ont été enrôlées et retenues pour audience en octobre 2025.

Lors de cette audience, le syndicat des copropriétaires a demandé la jonction des deux procédures, le rejet de l’opposition de la SCI LIBERTE et la condamnation de cette dernière à régler les sommes dues. Le syndicat a mis en avant que les charges réclamées étaient justifiées par le règlement de copropriété et que la SCI LIBERTE n’avait jamais contesté les délibérations des assemblées générales fixant ces charges.

En réponse, la SCI LIBERTE a maintenu ses demandes, contestant la légitimité des charges d’ascenseur, de cage d’escalier et d’interphone, arguant qu’elle n’utilisait pas ces services. Elle a également demandé une nouvelle répartition des charges et des dommages-intérêts pour abus de procédure.

Le tribunal a ordonné la jonction des affaires, a jugé recevables les oppositions de la SCI LIBERTE et a statué sur les charges dues. Il a confirmé l’obligation de la SCI LIBERTE de payer les charges relatives à la cage d’escalier et à l’interphone, tout en la déchargeant des charges d’ascenseur. Le syndicat des copropriétaires a été débouté de ses demandes, et la SCI LIBERTE a vu sa demande de dommages-intérêts rejetée. Les dépens ont été mis à la charge du syndicat des copropriétaires.

• Relevé de compte daté du 9 juillet 2025 mentionnant un total de 7 943,95 euros.
• Décomptes de charges et appels produits fournis par le syndicat des copropriétaires.
• Règlement de copropriété, notamment les articles 31 et 32 concernant les charges d’ascenseur.
• Articles 10 et 43 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 sur la répartition des charges en copropriété.
• Correspondance entre la SCI LIBERTE et le syndicat des copropriétaires concernant les contestations des charges.

Cette décision judiciaire a des conséquences significatives pour les parties impliquées. D’une part, le syndicat des copropriétaires doit revoir sa stratégie de recouvrement des charges, tandis que la société propriétaire du lot doit s’assurer de respecter ses obligations de paiement pour les charges d’entretien des parties communes.

• Le syndicat des copropriétaires doit ajuster ses demandes de paiement en fonction des charges jugées dues.
• La société propriétaire doit s’acquitter des charges relatives à la cage d’escalier et à l’interphone.
• Le syndicat des copropriétaires est condamné aux dépens, ce qui impacte ses finances.
• La société propriétaire peut contester les charges d’ascenseur à l’avenir, renforçant sa position sur l’utilité objective.
• Le syndicat doit améliorer la transparence de ses décomptes de charges pour éviter de futurs litiges.
• La société propriétaire peut envisager de demander une révision des charges lors des prochaines assemblées générales.

Enseignements de cette décision

• Respecter les délais pour former opposition aux ordonnances d’injonction de payer.
• Justifier les charges réclamées par des pièces claires et détaillées.
• Comprendre la distinction entre charges de conservation et charges de services collectifs.
• Utiliser les voies de droit disponibles sans craindre un abus de procédure.
• Vérifier la conformité des clauses du règlement de copropriété avec la loi.

À éviter

• Ignorer les délais de contestation des ordonnances judiciaires.
• Se baser sur des arguments non fondés pour contester des charges.
• Omettre de produire des preuves suffisantes pour soutenir une créance.
• Confondre les charges d’entretien avec celles des services non utilisés.
• Ne pas tenir compte des décisions antérieures des assemblées générales.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la jonction des instances ?

Le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble (article 367 du code de procédure civile). En l’espèce, le tribunal a jugé que les deux procédures concernent les mêmes parties, le même objet (charges de copropriété impayées) et des périodes qui se suivent, justifiant ainsi la jonction des deux affaires.

Quelles sont les conditions de recevabilité des oppositions formées par le débiteur ?

L’opposition est formée dans le mois qui suit la signification de l’ordonnance. Si la signification n’a pas été faite à personne, l’opposition est recevable jusqu’à l’expiration du délai d’un mois suivant le premier acte signifié à personne (article 1416 du code de procédure civile). En l’espèce, les oppositions formées par le débiteur ont été jugées recevables car elles ont été effectuées dans le délai imparti après la signification des ordonnances.

Quelle est la qualification juridique des charges dues par le débiteur en matière de copropriété ?

Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot (article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965). Les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes sont dues par tous les copropriétaires, indépendamment de leur usage des services.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction concernant les charges de copropriété ?

La juridiction a retenu que les charges de cage d’escalier et d’interphone sont des charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, et que le débiteur est donc tenu d’y participer, même s’il n’en fait pas usage. En revanche, les charges relatives à l’ascenseur ne sont pas dues par le débiteur, car son lot est situé au rez-de-chaussée et n’a pas d’utilité objective pour lui, conformément aux dispositions du règlement de copropriété.

Quelle est la règle de droit applicable concernant la preuve de la créance du créancier ?

Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention (article 9 du code de procédure civile). En l’espèce, le créancier n’a pas pu justifier sa créance en raison de l’absence de décomptes clairs permettant d’isoler les charges relatives à l’ascenseur, ce qui a conduit à son déboutement.

Quelles sont les conditions pour obtenir des dommages et intérêts en cas d’abus de procédure ?

Pour qu’il y ait abus de procédure, il faut démontrer un fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, obligeant celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (article 1240 du code civil). En l’espèce, la juridiction a rejeté la demande de dommages et intérêts formulée par le débiteur, considérant que le créancier a agi dans le cadre de ses droits en mettant en œuvre des procédures d’injonction de payer.

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