Bail verbal et obligations des bailleurs : restitution des loyers indus et réparations locatives

La cour a confirmé le jugement de première instance en ce qui concerne la qualification du contrat de bail, retenant l’existence d’un bail verbal, conformément aux dispositions de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au bailleur d’assurer la jouissance paisible du logement. La cour a également constaté un manquement à cette obligation, justifiant la restitution des loyers indûment perçus pour la période où le locataire n’a pas pu accéder à son logement, en application de l’article 7 de la même loi. La cour a retenu que le montant des loyers à restituer s’élevait à 1.538,52 €, représentant 40 % des sommes perçues durant la période litigieuse. Concernant les réparations locatives, la cour a jugé que les bailleurs n’avaient pas prouvé que les dégradations étaient imputables au locataire, sauf pour le nettoyage et l’entretien de la chaudière, pour lesquels le locataire a été condamné à payer 428 €. La cour a également rejeté les demandes de restitution du dépôt de garantie, considérant que les bailleurs avaient respecté leurs obligations en matière d’entretien. Les dépens ont été répartis entre les parties, sans application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, chaque partie supportant ses propres frais.

La cour a confirmé le jugement de première instance, reconnaissant l’existence d’un bail verbal et un manquement à l’obligation de jouissance paisible du logement. Elle a ordonné la restitution de 1.538,52 € de loyers indûment perçus pour la période d’impossibilité d’accès au logement. Concernant les réparations, les bailleurs n’ont pas prouvé que les dégradations étaient dues au locataire, sauf pour le nettoyage de la chaudière, pour lequel le locataire a été condamné à 428 €. Les dépens ont été répartis entre les parties.

En décembre 2017, un bail a été conclu entre des bailleurs et des locataires pour un logement. En février 2018, l’un des locataires a donné congé, laissant l’autre occupant seul. En septembre 2019, ce dernier a été interpellé par la police et incarcéré. Les bailleurs ont alors remplacé la porte d’entrée du logement. En janvier 2020, l’occupant a demandé la remise des clés à son garant. En mai 2020, les bailleurs ont délivré un congé pour vente au locataire.

L’état des lieux de sortie a été réalisé en décembre 2020, et le bien a été vendu en août 2021. L’occupant a été libéré peu après et a déposé plainte pour vol, affirmant que ses effets personnels n’avaient pas été restitués. En septembre 2022, il a assigné les bailleurs pour obtenir la restitution de loyers indûment perçus entre octobre 2019 et décembre 2020.

Le jugement rendu en juillet 2023 a constaté le désistement de la demande de communication de pièces et a reconnu l’existence d’un bail verbal. Les bailleurs ont été condamnés à rembourser des loyers indûment perçus et des provisions sur charges, tandis que le locataire a été condamné à payer des réparations locatives. Les deux parties ont été déboutées de leurs demandes supplémentaires.

En septembre 2023, les bailleurs ont interjeté appel, demandant la réformation du jugement. Ils ont contesté les condamnations financières et ont sollicité des paiements pour des loyers non réglés. En réponse, le locataire a demandé la confirmation du jugement initial.

La cour a jugé que les bailleurs avaient manqué à leur obligation de délivrance, entraînant une réduction des loyers dus. Les réparations locatives ont également été examinées, et la cour a confirmé que les bailleurs n’avaient pas prouvé l’ensemble des dégradations. Finalement, la cour a confirmé le jugement en partie, en réduisant le montant des loyers indûment perçus.

• État des lieux d’entrée et de sortie, comparant l’état du logement avant et après la location.
• Courriers échangés entre M. [K] et les bailleurs concernant la remise des clés.
• Témoignage de M. [E], garant de M. [K], attestant des difficultés rencontrées pour accéder au logement.
• Attestation de la conseillère d’insertion et de probation de M. [K] sur les démarches effectuées pour récupérer les clés.
• Factures et devis présentés par les bailleurs pour les réparations locatives.

Cette affaire a des conséquences significatives pour les deux parties impliquées. D’une part, le locataire a obtenu une restitution partielle des loyers indûment perçus, tandis que les bailleurs ont été condamnés à rembourser une somme importante, tout en étant tenus de prouver les dégradations alléguées. D’autre part, les bailleurs doivent également faire face à des obligations financières et à des impacts sur leur réputation.

• Restitution de 1.538,52 € au locataire pour loyers indûment perçus.
• Obligation pour les bailleurs de prouver les dégradations pour justifier les réparations locatives.
• Le locataire doit payer 428 € pour le nettoyage et l’entretien de la chaudière.
• Les deux parties supportent leurs propres dépens, ce qui peut affecter leur situation financière.
• Impact sur la réputation des bailleurs en tant que propriétaires, pouvant influencer de futurs locataires.
• Possibilité pour le locataire de contester d’autres demandes des bailleurs en cas de manquement à leurs obligations.

Enseignements de cette décision

• Confirmer l’existence d’un bail verbal en l’absence de contrat écrit signé par toutes les parties.
• Documenter toutes les demandes de remise des clés pour prouver la volonté d’accès au logement.
• Respecter l’obligation de délivrance pour assurer la jouissance paisible du logement.
• Évaluer et justifier les montants des réparations locatives par des devis et factures clairs.
• Conserver des preuves de paiement des loyers et des charges pour éviter les litiges.

À éviter

• Ne pas négliger la communication écrite avec le locataire concernant les demandes d’accès au logement.
• Ignorer les obligations de maintenance et d’entretien du logement pendant la location.
• Omettre de réaliser un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie du locataire.
• Ne pas justifier les dégradations alléguées par des preuves tangibles et vérifiables.
• Attendre trop longtemps pour agir sur des demandes de restitution de loyers ou de dépôt de garantie.

Quelle est la qualification juridique du contrat de bail dans cette affaire ?

La juridiction a retenu l’existence d’un bail verbal portant sur le logement litigieux, moyennant un loyer mensuel de 480 €, comprenant 450 € au titre du loyer et 30 € au titre des provisions sur charges. Il a été établi qu’aucun contrat écrit n’a été signé par le locataire, qui a continué à s’acquitter du loyer pendant plus de deux ans, ce qui a conduit à la confirmation de la qualification de bail verbal par le juge.

Quels sont les obligations du locataire et du bailleur selon la loi du 6 juillet 1989 ?

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. L’article 6 de cette même loi impose au bailleur d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement. En cas de manquement à ces obligations, le locataire peut contester le paiement des loyers.

Quelles sont les conséquences d’un manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur ?

Le manquement à l’obligation de délivrance par le bailleur justifie que le loyer et les charges, qui sont la contrepartie de l’accès au logement, ne soient pas dus. Dans cette affaire, le juge a constaté que le bailleur n’avait pas respecté son obligation de délivrance, ce qui a conduit à la restitution de loyers indûment perçus.

Comment la juridiction a-t-elle évalué le montant des loyers indûment perçus ?

La juridiction a retenu que le montant total des loyers perçus pour la période du 20 janvier au 16 décembre 2020 s’élevait à 3.736,94 € et les provisions sur charges à 109,35 €. En raison du manquement à l’obligation de délivrance, la cour a décidé de réduire le montant des loyers à restituer à 40 % de ces sommes, soit 1.538,52 €.

Quelle est la charge de la preuve en matière de réparations locatives ?

L’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989 stipule que le locataire est responsable des dégradations survenues pendant la durée du contrat, sauf preuve du contraire. La juridiction a retenu que les bailleurs n’avaient pas prouvé que les dégradations étaient imputables au locataire, ce qui a conduit à la confirmation de la décision du premier juge sur ce point.

Quels sont les critères pour la restitution du dépôt de garantie selon la loi du 6 juillet 1989 ?

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de deux mois après la remise des clés, déduction faite des sommes dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. En l’espèce, la cour a confirmé que le dépôt de garantie ne devait pas être restitué au locataire en raison des obligations de nettoyage et d’entretien qui lui incombaient.

Quelle est la portée de l’article 700 du code de procédure civile dans cette affaire ?

L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme au titre des frais irrépétibles. Dans cette affaire, la cour a décidé de ne pas faire application de cet article, déboutant les parties de leurs demandes respectives à ce titre.

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