Réparations locatives et indécence du logement : obligations et recours des parties

La juridiction a statué sur la demande de paiement des réparations locatives en se fondant sur les dispositions de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, qui impose au locataire de répondre des dégradations survenues durant la durée du contrat, sauf preuve du contraire. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état, conformément à l’article 1731 du Code civil. Le constat d’huissier a révélé des dégradations significatives, et bien que des devis aient été présentés, seuls ceux non imputables aux locataires ont été retenus, aboutissant à une condamnation pour un montant de 32 192,85 euros.

Concernant la demande reconventionnelle pour indécence du logement, la juridiction a reconnu l’existence de problèmes d’humidité et de moisissures, en dépit de l’absence de preuve que le bailleur en avait été informé. En application des articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de fournir un logement décent, ce qui a été jugé non respecté, entraînant l’octroi de 3 000 euros de dommages et intérêts.

La demande de dommages et intérêts pour procédure abusive a été rejetée, faute de preuve d’une faute de la part du bailleur, et la demande pour exécution de mauvaise foi du contrat a également été déboutée, les éléments présentés ne caractérisant pas une exécution déloyale. Enfin, les dépens ont été mis à la charge des locataires, qui ont également été condamnés à verser 300 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile. Le jugement a été assorti de l’exécution provisoire.

La juridiction a statué sur la demande de paiement des réparations locatives, imposant au locataire de répondre des dégradations survenues durant le contrat. En l’absence d’état des lieux d’entrée, le preneur est présumé avoir reçu le logement en bon état. Des dégradations significatives ont été constatées, entraînant une condamnation de 32 192,85 euros. Concernant la demande reconventionnelle, des problèmes d’humidité ont été reconnus, entraînant l’octroi de 3 000 euros de dommages et intérêts. Les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ont été rejetées.

L’affaire concerne un litige entre une bailleresse et des locataires suite à un compromis de vente et un contrat de bail. En juin 2019, un compromis de vente a été signé pour une maison d’habitation, avec des conditions suspensives liées à la vente d’un autre bien par les locataires. En septembre 2019, un bail a été établi, permettant aux locataires d’occuper le bien pour un loyer mensuel de 850 euros, en attendant l’acceptation d’un crédit immobilier.

En janvier 2023, la bailleresse a signifié un congé pour vente aux locataires. En août 2025, elle a assigné ces derniers devant le juge des contentieux de la protection, réclamant des réparations locatives de 81 970,84 euros pour dégradations, ainsi que des frais de justice. Lors de l’audience, la bailleresse a soutenu que les locataires avaient restitué le logement dans un état déplorable, sans état des lieux d’entrée ni de sortie, ce qui a compliqué la situation.

Les locataires, quant à eux, ont contesté les accusations de dégradations, affirmant que des infiltrations et des problèmes d’humidité existaient déjà dans le logement. Ils ont produit des preuves photographiques et des attestations pour soutenir leur position. En réponse, la bailleresse a affirmé n’avoir jamais été informée de ces problèmes.

Le tribunal a constaté qu’aucun état des lieux d’entrée n’avait été réalisé, présumant ainsi que le logement avait été reçu en bon état. Toutefois, un constat d’huissier a révélé des dégradations significatives. Finalement, le tribunal a condamné les locataires à verser une somme pour les réparations locatives, tout en accordant des dommages et intérêts aux locataires pour préjudice de jouissance, en raison des problèmes d’humidité. Les demandes reconventionnelles des locataires pour procédure abusive et exécution de mauvaise foi ont été rejetées.

• Constat d’huissier établi par Maître [H] [L] le 17 août 2023, révélant de nombreuses dégradations dans le logement.
• Photographies jointes au procès-verbal de constat, illustrant l’état des lieux et les dégradations constatées.
• Devis de la société Global New Concept en date du 29 septembre 2023, détaillant les réparations nécessaires.
• Procès-verbal de constat non contradictoire établi par l’étude ELEGOET-HOLLANDE-[J] en date du 11 août 2021, attestant des problèmes d’humidité et de moisissures.
• Photographies horodatées fournies par les locataires, montrant les problèmes d’infiltrations et d’humidité dans le logement.

Cette affaire a des conséquences significatives pour chacune des parties impliquées. Le bailleur a obtenu une condamnation pour les réparations locatives, tandis que les locataires ont été reconnus pour le préjudice de jouissance en raison de l’état du logement. Les décisions prises par le tribunal influenceront leurs futures relations contractuelles et leurs obligations respectives.

• Le bailleur doit procéder à la mise en œuvre des réparations nécessaires dans le logement.
• Les locataires sont tenus de verser la somme de 32 192,85 euros pour les réparations locatives.
• Les locataires reçoivent 3 000 euros en dommages et intérêts pour préjudice de jouissance.
• Les frais de justice sont à la charge des locataires, augmentant leur coût total dans cette affaire.
• Le bailleur doit être vigilant quant à l’état de ses biens pour éviter de futurs litiges.
• Les locataires doivent conserver des preuves documentaires pour toute future réclamation ou contestation.

Enseignements de cette décision

• Importance de réaliser un état des lieux d’entrée pour prouver l’état du logement.
• Le bailleur doit prouver l’existence de dégradations pour obtenir des réparations.
• Les devis et factures doivent être fournis pour justifier les réparations demandées.
• Les problèmes d’humidité doivent être signalés par le locataire pour engager la responsabilité du bailleur.
• Les demandes reconventionnelles doivent être étayées par des preuves solides pour être recevables.

À éviter

• Ne pas négliger la réalisation d’un état des lieux d’entrée et de sortie.
• Omettre de documenter les problèmes d’humidité ou d’infiltrations dès leur apparition.
• Ignorer les délais de prescription pour les demandes de dommages et intérêts.
• Faire des accusations sans preuves tangibles lors d’un litige.
• Attendre trop longtemps avant de contester des dégradations ou des problèmes constatés.

Quelle est la règle de droit applicable concernant les dégradations locatives ?

La règle de droit applicable est énoncée à l’article 7 c) de la loi du 6 juillet 1989, qui stipule que « le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement ». De plus, l’article 1731 du Code civil précise que « s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire ».

Quels sont les critères de recevabilité des demandes en réparation locative ?

Les critères de recevabilité des demandes en réparation locative incluent la nécessité pour le bailleur de prouver l’existence de dégradations ou d’un défaut d’entretien, conformément à la jurisprudence (Civ. 3e, 20 mars 2012, n°11-13.728 ; Civ. 3e, 17 novembre 2016, n°15-16.368). En l’absence d’état des lieux d’entrée, le locataire est présumé avoir reçu le logement en bon état, sauf preuve du contraire.

Quelle est la qualification juridique des obligations du bailleur en matière de logement décent ?

Les obligations du bailleur en matière de logement décent sont définies par les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le bailleur doit délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, assurer la jouissance paisible du logement, et entretenir les locaux en état de servir à l’usage prévu par le contrat.

Quels éléments déterminants ont été retenus par la juridiction pour la demande de réparations locatives ?

La juridiction a retenu que, en l’absence d’état des lieux d’entrée, le logement est présumé avoir été reçu en bon état. Les constatations faites par un huissier de justice ont révélé des dégradations, mais aucune preuve n’a été fournie par les locataires pour justifier que ces dégradations étaient dues à un usage normal ou à des causes extérieures. Les devis et factures présentés par le bailleur ont été pris en compte, à l’exception des postes non imputables aux locataires.

Quelle est la procédure applicable en cas de demande reconventionnelle pour indécence du logement ?

La procédure applicable en cas de demande reconventionnelle pour indécence du logement repose sur les articles 1719 du Code civil et 6 de la loi du 6 juillet 1989. Le locataire doit prouver que le logement présente des défauts rendant son usage impossible ou dangereux. En l’espèce, des preuves d’humidité et de moisissures ont été fournies, mais la connaissance préalable du bailleur n’a pas été établie.

Quels sont les critères pour établir une procédure abusive selon le Code de procédure civile ?

Selon l’article 32-1 du Code de procédure civile, une procédure est considérée comme abusive si elle est dilatoire ou si elle résulte d’une faute susceptible d’engager la responsabilité civile de son auteur. L’appréciation erronée des droits d’une partie ne constitue pas en soi un abus, et il faut prouver une malice ou une mauvaise foi pour caractériser une procédure abusive.

Quels éléments ont conduit au rejet de la demande de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat ?

La demande de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi a été rejetée car les éléments présentés par les locataires, tels que des courriers et une plainte classée sans suite, n’ont pas été jugés suffisants pour établir une exécution déloyale du contrat. La juridiction a considéré que les difficultés relationnelles entre les parties ne constituaient pas un préjudice indemnisable.

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