Bail d’habitation : résiliation pour impayés et recours à l’astreinte

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en raison de la notification conforme de l’assignation à la préfecture, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle a également validé l’acquisition des effets de la clause résolutoire, en se fondant sur l’article 1103 du code civil et l’article 24 I de la même loi, en raison de l’inexécution des obligations locatives par la locataire. La résiliation du contrat de bail a été constatée à la date du 18 décembre 2025, entraînant l’obligation pour la locataire d’évacuer les lieux et de payer une indemnité d’occupation calculée sur la base des loyers dus.

Concernant le montant des arriérés, la juridiction a retenu que la locataire devait 2 213,64 €, en se basant sur l’article 7 de la loi n°89-462 et l’article 1353 du code civil, et a condamné la locataire à payer cette somme avec intérêts. Les demandes de délais de paiement ont été rejetées, car la locataire n’a pas justifié d’une reprise des paiements réguliers, conformément à l’article 24 V de la loi n°89-462. Enfin, la partie perdante a été condamnée aux dépens et à verser une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, en tenant compte des efforts du demandeur. La décision a été déclarée exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

La juridiction a constaté la recevabilité de l’action en raison de la notification conforme de l’assignation à la préfecture. Elle a validé l’acquisition des effets de la clause résolutoire en raison de l’inexécution des obligations locatives par la locataire. La résiliation du contrat de bail a été constatée, entraînant l’obligation pour la locataire d’évacuer les lieux et de payer une indemnité d’occupation. La locataire a été condamnée à payer 2 213,64 € avec intérêts, et les demandes de délais de paiement ont été rejetées.

Un contrat de location a été établi le 21 août 2024 entre un bailleur, représenté par la S.A.S. FONCIA ALSACE BOURGOGNE FRANCHE-COMTE, et une locataire pour un logement à usage d’habitation. Le loyer mensuel était fixé à 405 €, avec des provisions pour charges de 70 €. En raison de loyers impayés, le bailleur a signifié un commandement de payer le 6 novembre 2025, pour un montant total de 1 415,64 €. Ce commandement a été signalé à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions.

Le bailleur a ensuite assigné la locataire en référé devant le tribunal de Strasbourg le 20 mars 2026, demandant la résiliation du contrat, l’expulsion et le paiement des arriérés. La locataire, ayant rencontré des difficultés financières après une inaptitude médicale, a exprimé son souhait de mettre en place un plan d’apurement, ayant récemment retrouvé un emploi en Suisse.

Le bailleur a demandé la constatation de la clause résolutoire du contrat, la résiliation du bail au 18 décembre 2025, et a sollicité des indemnités pour occupation illégale. La locataire a comparu et a proposé un plan de paiement, mais n’a pas justifié sa capacité financière.

Le tribunal a jugé que les conditions de la clause résolutoire étaient réunies, condamnant la locataire à évacuer les lieux et à payer une indemnité d’occupation. Le montant des arriérés a été fixé à 2 213,64 €, avec des intérêts au taux légal. La locataire a également été condamnée à payer les dépens et une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La décision a été rendue exécutoire à titre provisoire.

• Notification de l’assignation à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 16 janvier 2026.
• Accusé de réception de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin le 7 novembre 2025.
• Commandement de payer signifié le 6 novembre 2025 pour un montant de 1 415,64 €.
• Preuve de l’inexécution des obligations locatives par la locataire, avec un paiement partiel de 750 € le 12 décembre 2025 et un prélèvement rejeté de 980 € le 19 décembre 2025.
• Décompte établi par le bailleur indiquant un arriéré de 2 441,10 € au 12 mars 2026, après déduction des frais de contentieux non justifiés.
• Propositions de paiement de la locataire à l’audience, sans justification de sa capacité financière.

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Dans cette affaire, le bailleur a obtenu gain de cause, entraînant des conséquences significatives pour les deux parties. Le bailleur peut désormais procéder à l’expulsion de la locataire et récupérer les arriérés de loyer, tandis que la locataire se retrouve dans une situation précaire, avec des obligations financières à honorer.

• Le bailleur peut procéder à l’expulsion de la locataire dans un délai de deux mois.
• Le bailleur a le droit de réclamer une indemnité d’occupation pour la période d’occupation illégale.
• Le montant des arriérés locatifs a été fixé à 2 213,64 €, avec intérêts au taux légal.
• Le bailleur peut récupérer les dépens liés à la procédure judiciaire.
• Le bailleur doit respecter les délais de notification pour l’expulsion.

Pour la locataire, les conséquences sont lourdes, notamment en raison de l’obligation de quitter les lieux et de rembourser les arriérés. Sa situation financière est mise à mal, et elle doit envisager des solutions pour faire face à ses obligations.

• La locataire doit évacuer les lieux dans un délai de deux mois.
• Elle est condamnée à payer une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à la libération des lieux.
• La locataire doit régler le montant des arriérés locatifs de 2 213,64 € avec intérêts.
• Elle doit assumer les dépens de la procédure judiciaire.
• La locataire doit envisager un plan de paiement pour éviter des complications supplémentaires.

Enseignements de cette décision

• Notification conforme de l’assignation à la préfecture est essentielle.
• La clause résolutoire doit être clairement stipulée dans le bail.
• Un commandement de payer doit être signifié avant d’agir en justice.
• La preuve de la capacité financière est cruciale pour obtenir des délais de paiement.
• Les arriérés locatifs doivent être justifiés par des documents précis.

À éviter

• Ne pas respecter les délais de notification des actes judiciaires.
• Omettre de justifier les paiements effectués ou les difficultés financières.
• Ignorer les clauses du contrat de bail concernant les impayés.
• Proposer un plan de paiement sans preuve de capacité financière.
• Ne pas tenir compte des frais de recouvrement non justifiés.

Quelle est la recevabilité de l’action en résiliation de bail ?

L’action est recevable car une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 1] par voie électronique le 16 janvier 2026, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. De plus, le demandeur a saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions, qui a accusé réception le 7 novembre 2025, conformément à l’article 24 I de la même loi.

Quels sont les critères d’acquisition des effets de la clause résolutoire ?

L’article 1103 du code civil stipule que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Selon l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tout contrat de bail d’habitation doit contenir une clause résolutoire pour défaut de paiement, qui ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, un commandement de payer a été signifié le 6 novembre 2025, et ce commandement est resté infructueux pendant plus de six semaines, ce qui a permis d’acquérir les effets de la clause résolutoire à la date du 18 décembre 2025.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation ?

L’indemnité d’occupation est qualifiée de paiement dû par l’occupant sans droit ni titre, en vertu de l’article 1240 du code civil. Cette indemnité est fixée au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et est payable mensuellement, au prorata temporis, jusqu’à la libération effective des lieux.

Quels sont les critères pour accorder des délais de paiement ?

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 stipule que le juge peut accorder des délais de paiement à condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience. En l’espèce, les derniers paiements effectués par le locataire ont été rejetés, et aucune reprise du paiement du loyer courant n’a été constatée avant l’audience, ce qui justifie le refus d’accorder des délais de paiement.

Quelle est la portée des demandes accessoires en matière de dépens ?

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, la partie perdante supporte la charge des dépens de l’instance, y compris le coût du commandement de payer. Le juge peut condamner la partie perdante à verser une somme à l’autre partie pour les frais exposés et non compris dans les dépens, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée. Dans cette affaire, le locataire a été condamné à verser 300,00 € au titre de l’article 700, incluant le coût du commandement de payer.

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