Expertise judiciaire en construction : obtenir une provision pour non-conformité des travaux

La juridiction des référés a ordonné une expertise judiciaire en application de l’article 145 du code de procédure civile, considérant que le syndicat des copropriétaires avait justifié d’un motif légitime pour établir la preuve de faits susceptibles d’affecter la solution d’un litige futur. Les multiples réserves et désordres constatés lors de la livraison des parties communes, ainsi que les déclarations de sinistre, ont permis de conclure à la nécessité d’une expertise pour vérifier la réalité des vices et défauts de conformité. Concernant la demande de provision relative à la non-conformité des casiers à ski, la juridiction a rejeté cette demande, estimant que la contestation soulevée par la société était suffisamment sérieuse pour échapper au pouvoir du juge des référés, conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile. En revanche, la demande de provision ad litem a été accueillie, la société ayant échoué à justifier des mesures prises pour lever les réserves, entraînant une condamnation à verser une provision au syndicat des copropriétaires. Les dépens ont été mis à la charge de la société, qui a également été condamnée à verser des frais irrépétibles, conformément aux articles 696 et 700 du code de procédure civile.

La juridiction des référés a ordonné une expertise judiciaire, considérant que le syndicat des copropriétaires avait un motif légitime pour établir la preuve de faits affectant un litige futur. Les désordres constatés lors de la livraison des parties communes ont justifié cette expertise. La demande de provision pour la non-conformité des casiers à ski a été rejetée, tandis que la demande de provision ad litem a été accueillie, entraînant une condamnation de la société à verser une provision au syndicat des copropriétaires.

La société civile de construction vente So Pur a initié la construction d’un ensemble immobilier, la « Résidence So Pure », avec l’assistance de la société Genesis Group et la maîtrise d’œuvre de la société Distingo. La livraison des parties communes a eu lieu le 12 novembre 2024, accompagnée d’un procès-verbal comportant des réserves. Le syndicat des copropriétaires a ensuite dénoncé des réserves complémentaires le 10 décembre 2024 et a déclaré un sinistre à l’assureur dommages-ouvrage le 30 septembre 2025.

Le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a assigné la SCCV So Pur, ainsi que les sociétés impliquées, devant le tribunal judiciaire d’Albertville. Il a demandé une expertise judiciaire pour vérifier la validité des réserves, décrire les vices de construction et rechercher leurs causes. En outre, il a sollicité des indemnités provisionnelles pour des non-conformités, notamment concernant des casiers à ski.

La SCCV So Pur a contesté les demandes, tout en ne s’opposant pas à l’expertise. Elle a demandé que l’expert précise si les désordres étaient apparents lors de la livraison. Concernant les casiers à ski, elle a soutenu qu’il n’y avait pas de non-conformité avérée. Le syndicat des copropriétaires a maintenu ses prétentions, ajoutant une demande subsidiaire pour la mise en conformité des casiers à ski sous astreinte.

Le tribunal a ordonné une expertise judiciaire pour évaluer les désordres et a rejeté la demande de provision pour les casiers à ski, considérant que la contestation était sérieuse. En revanche, il a accordé une provision ad litem de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires, en raison de l’absence de mesures prises par la SCCV So Pur pour lever les réserves. Les dépens ont été mis à la charge de la SCCV So Pur, qui a également été condamnée à verser des frais au syndicat des copropriétaires.

• Procès-verbal de livraison des parties communes du 12 novembre 2024, mentionnant des réserves sur des vices de construction.
• Constat dressé par huissier de justice le 12 novembre 2024, détaillant des défauts de conformité et des désordres.
• Liste complémentaire d’observations envoyée par le syndicat des copropriétaires le 10 décembre 2024, énumérant 322 vices apparents.
• Déclaration de sinistre dommages-ouvrage transmise le 30 septembre 2025, listant 132 réserves concernant divers éléments de construction.
• Constat dressé le 19 novembre 2025 par un commissaire de justice, décrivant des désordres tels que l’effondrement d’un plafond et des problèmes de ventilation.

Dans cette affaire, les conséquences pratiques pour chaque partie concernée sont significatives. Le syndicat des copropriétaires a obtenu une expertise judiciaire, ce qui lui permettra de faire valoir ses droits concernant les vices de construction, tandis que le vendeur en état futur d’achèvement devra faire face à des obligations financières et à une potentielle mise en conformité. Les actions et effets suivants en découlent :

• Obtention d’une expertise judiciaire pour évaluer les désordres constatés.
• Possibilité de réclamer des réparations financières pour les vices de construction identifiés.
• Condamnation à verser une provision ad litem de 10 000 euros au syndicat des copropriétaires.
• Responsabilité accrue du vendeur en cas de non-conformité avérée des travaux.
• Impact sur la réputation et la crédibilité du vendeur dans le secteur immobilier.

Enseignements de cette décision

• Justifier d’un motif légitime pour demander une expertise judiciaire.
• Documenter les réserves et désordres constatés lors de la livraison.
• Établir la crédibilité des suppositions sur les vices de construction.
• Prendre des mesures pour lever les réserves avant d’assigner.
• Préparer des éléments probants pour soutenir une demande de provision.

À éviter

• Ignorer les réserves émises lors de la livraison des parties communes.
• Ne pas justifier l’absence de mesures prises pour corriger les défauts.
• Contester sans éléments probants sur la non-conformité.
• Attendre trop longtemps pour agir sur des vices apparents.
• Omettre de documenter les échanges avec le vendeur concernant les non-conformités.

Quel est le fondement juridique de la demande d’expertise judiciaire ?

La demande d’expertise judiciaire est fondée sur l’article 145 du code de procédure civile, qui stipule que s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé. Le juge doit constater qu’un procès est possible et qu’il a un objet et un fondement suffisamment déterminés.

Quelles sont les conditions pour ordonner une expertise judiciaire ?

Pour ordonner une expertise judiciaire, il faut que le demandeur démontre la probabilité de faits précis, objectifs et vérifiables susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel. Le juge ne doit pas trancher le débat de fond, mais vérifier que le litige potentiel n’est pas manifestement voué à l’échec et que la mesure est de nature à améliorer la situation probatoire du demandeur.

Quelle est la portée de l’article 1642-1 du code civil dans le cadre de la responsabilité du vendeur d’immeuble à construire ?

L’article 1642-1 du code civil précise que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur, des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Cela signifie que le vendeur est responsable des vices apparents jusqu’à un mois après la prise de possession.

Quels critères déterminent l’existence d’une obligation non sérieusement contestable pour accorder une provision ?

Selon l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Une contestation est considérée comme sérieuse lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond.

Quels éléments ont été retenus par la juridiction pour justifier la demande d’expertise ?

La juridiction a retenu que le procès-verbal de livraison des parties communes et le constat d’huissier ont acté de multiples réserves, ainsi qu’une liste complémentaire d’observations détaillant 322 vices apparents. Ces éléments démontrent l’existence d’un motif légitime pour ordonner une expertise judiciaire afin de vérifier la réalité des désordres et défauts de conformité.

Quelles sont les conséquences de la contestation de la non-conformité des casiers à ski ?

La contestation de la non-conformité des casiers à ski a conduit la juridiction à rejeter la demande de provision, car le défaut de conformité allégué ne relevait pas de l’évidence et les contestations émises étaient suffisamment sérieuses pour échapper au pouvoir du juge des référés. L’expertise judiciaire ordonnée doit permettre d’établir l’existence et la nature des désordres.

Quel est le régime applicable aux frais d’expertise dans le cadre d’une procédure de référé ?

Le régime applicable aux frais d’expertise dans le cadre d’une procédure de référé stipule que la demande de provision pour frais d’instance ne peut être accueillie que si l’obligation d’indemnisation de la partie à l’égard de laquelle cette demande est formée n’est pas sérieusement contestable. En l’espèce, la juridiction a condamné le défendeur à verser une provision au demandeur pour couvrir les frais d’expertise.

Quels sont les critères pour la condamnation aux dépens et aux frais irrépétibles ?

La partie perdante est condamnée aux dépens, sauf si le juge, par décision motivée, n’en met la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. En l’espèce, la société défenderesse a été considérée comme perdante, entraînant la mise à sa charge des dépens et des frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

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