Préemption urbaine : fixation du prix d’acquisition en cas d’insalubrité

La juridiction a statué sur la fixation du prix d’acquisition des biens préemptés en application des dispositions de l’article L.213-4 du code de l’urbanisme, qui impose que le prix soit déterminé par la juridiction compétente en matière d’expropriation en l’absence d’accord amiable. Le juge a retenu la méthode de la récupération foncière, appropriée en raison de l’état d’insalubrité des biens, constaté par un arrêté préfectoral. La valeur du terrain nu a été évaluée à 400 €/m², en se basant sur des termes de comparaison récents et pertinents, ce qui a conduit à une valeur totale de 95.200 €.

Le coût de démolition a été fixé à 100 €/m² pour une surface de 850 m², totalisant 85.000 €. En appliquant la formule de calcul, la valeur des lots préemptés a été déterminée à 510 €, correspondant à la différence entre la valeur du terrain nu et le coût de démolition, multipliée par la quote-part des biens dans la copropriété. La demande de l’expropriant d’arrondir cette somme à 500 € n’a pas été justifiée. En conséquence, le juge a fixé le prix d’acquisition à 510 € et a condamné l’expropriant aux dépens, conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

La juridiction a statué sur le prix d’acquisition des biens préemptés selon l’article L.213-4 du code de l’urbanisme. Le juge a utilisé la méthode de la récupération foncière, en tenant compte de l’insalubrité des biens. La valeur du terrain nu a été évaluée à 400 €/m², totalisant 95.200 €. Le coût de démolition a été fixé à 85.000 €. La valeur des lots préemptés a été déterminée à 510 €, et le juge a condamné l’expropriant aux dépens.

La SCI LJC IMMO possède plusieurs lots dans un immeuble situé à [Localité 4], soumis au régime de la copropriété. Parmi ces lots, on trouve une cave, un appartement de type F2 et un grenier. En raison de l’insalubrité de l’immeuble, constatée par un arrêté préfectoral en décembre 2023, l’accès aux lieux a été interdit. En novembre 2024, la SCI a déclaré son intention de vendre ces biens pour 60.000 €, mais l’EPT Plaine Commune a exercé son droit de préemption en février 2025, proposant un prix de 500 €.

La SCI a refusé cette offre et a proposé un prix de 30.000 €. En mai 2025, l’EPT a saisi le juge de l’expropriation pour fixer le prix du bien préempté. La SCI n’était pas présente lors du transport judiciaire des lieux en novembre 2025, et l’audience a été fixée pour janvier 2026. À cette audience, l’EPT a demandé que le prix des lots soit fixé à 500 €, tandis que le commissaire du Gouvernement a proposé une évaluation de 2.210 €.

Le juge a examiné les éléments de comparaison et a retenu la méthode de la récupération foncière, adaptée à l’état d’insalubrité des biens. Il a déterminé que la valeur du terrain nu était de 400 €/m², ce qui, après déduction des coûts de démolition, a conduit à une valeur des lots préemptés de 510 €. En conséquence, le juge a fixé le prix d’acquisition des lots à 510 € et a condamné l’EPT Plaine Commune aux dépens. Ce jugement a été rendu public et mis à disposition au greffe.

• Arrêté préfectoral constatant l’insalubrité des biens
• Évaluation de la valeur du terrain nu à 400 €/m²
• Coût de démolition fixé à 100 €/m² pour une surface de 850 m²
• Comparaison avec des termes récents et pertinents
• Proposition de prix de 2.210 € par le commissaire du Gouvernement

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Le jugement rendu par le juge de l’expropriation a des conséquences significatives pour toutes les parties impliquées. D’une part, l’expropriant doit faire face à des coûts supplémentaires en raison de la condamnation aux dépens, tandis que la société propriétaire des biens préemptés doit s’adapter à la nouvelle évaluation de ses biens.

• Fixation du prix d’acquisition des biens à 510 €, impactant la valeur de marché des lots.
• Condamnation de l’expropriant aux dépens, entraînant des coûts juridiques supplémentaires.
• Possibilité pour la société propriétaire de contester la décision si elle estime que l’évaluation est insuffisante.
• Impact sur la stratégie de vente future des biens, en raison de l’insalubrité constatée.
• Obligation pour l’expropriant de respecter le jugement et de procéder au paiement dans les délais impartis.

Enseignements de cette décision

• La valeur d’acquisition peut être fixée par le juge en l’absence d’accord amiable.
• La méthode de récupération foncière est appropriée en cas d’insalubrité des biens.
• Le coût de démolition doit être pris en compte dans l’évaluation du prix.
• Les offres de prix doivent être justifiées pour être acceptées.
• Le jugement est public et mis à disposition au greffe, garantissant la transparence.

À éviter

• Ne pas négliger l’importance des arrêtés préfectoraux sur l’état des biens.
• Éviter de proposer un prix sans justification solide.
• Ne pas manquer les délais pour contester les décisions judiciaires.
• Ne pas ignorer la présence lors des transports judiciaires.
• Éviter de sous-estimer les coûts de démolition dans l’évaluation.

Quelle est la règle de droit applicable en matière de préemption urbaine ?

L’article L.213-4 du code de l’urbanisme dispose qu’en matière de préemption, à défaut d’accord amiable, le prix d’acquisition est fixé par la juridiction compétente en matière d’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment de l’indemnité de remploi. Le même article précise que le prix est fixé, payé ou, le cas échéant, consigné selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Quelles sont les conditions préalables à la détermination du prix d’acquisition ?

Selon les articles L.213-6 et L.213-4 du code de l’urbanisme, la date de référence à prendre en compte en matière d’expropriation est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant ou modifiant le plan local d’urbanisme ou le plan d’occupation des sols. En l’espèce, la date retenue est le 27 juin 2024, date à laquelle le plan local d’urbanisme a été modifié et est devenu opposable.

Quels sont les éléments déterminants pour la fixation du prix d’acquisition ?

Le juge fixe le prix d’acquisition en considération de la consistance matérielle et juridique des biens et de leur valeur à la date du jugement. En l’espèce, la méthode de la récupération foncière a été adoptée, consistant à déterminer la valeur d’un bien selon la consistance d’un terrain nu, à soustraire le coût de la démolition des constructions, et à diviser le résultat par le nombre de millièmes ou de tantièmes.

Quelle est la motivation du juge concernant la valeur des lots préemptés ?

Le juge a déterminé la valeur des lots n°37, 16 et 45 en considérant la valeur du terrain nu, estimée à 95.200 €, et le coût de démolition, évalué à 85.000 €. La valeur des lots préemptés a été calculée comme suit : [(95.200 – 85.000)] x 50/1000ème, aboutissant à un montant de 510 €. Le juge a également précisé que l’expropriant supporte seul les dépens de première instance, conformément à l’article L.312-1 du code de l’expropriation.

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