MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur l’intérêt à agir de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES :
Il ressort des dispositions des articles 31 et 32 du code de procédure civile qu’est irrecevable toute prétention émise par une personne dépourvue d’intérêt légitime au succès d’une prétention.
En application de l’article 2309 du Code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
La Convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de [Localité 2] indique dans son article 7.1 que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation du bail en lieu et place du bailleur (résiliation judiciaire ou mise en œuvre de la clause résolutoire) ».
En conséquence, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES subrogée aux droits et actions du bailleur tant dans le cadre du recouvrement des sommes dues au titre de l’occupation du logement et qu’en ses actions aux fins de mettre un terme au bail à raison des impayés locatifs, démontre sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du contrat de bail litigieux.
Sur la demande de résiliation :
Sur la recevabilité :
L’article 24 II et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 impose aux bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives au moins deux mois avant de délivrer une assignation aux fins de constat de résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, et ce, sous peine d’irrecevabilité de la demande.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives en date du 6 février 2025. Le délai de 2 mois avant l’assignation du 29 avril 2025 est donc respecté.
L’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au présent contrat de bail, impose au bailleur, toujours à peine d’irrecevabilité de la demande, que l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail ou aux fins de prononcé de la résiliation du bail lorsque celle-ci est motivée par l’existence d’une dette locative, soit notifiée à la préfecture au moins six semaines avant l’audience.
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES justifie d’une notification de l’assignation à la préfecture le 30 avril 2025, soit plus de six semaines avant l’audience du 27 janvier 2026.
La demande est donc recevable.
Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire :
L’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose, dans sa version applicable au présent contrat de bail, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, le bail prévoit une clause résolutoire rappelant cette condition légale.
L’article 641 du code de procédure civile dispose que lorsqu’un délai est exprimé en en mois, ce délai expire le jour du dernier mois ou de la dernière année qui porte le même quantième que le jour de l’acte, de l’événement, de la décision ou de la notification qui fait courir le délai. A défaut d’un quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois.
L’article 642 du code de procédure civile précise par ailleurs que tout délai expire le dernier jour à vingt-quatre heures et que le délai qui expirerait normalement un samedi, un dimanche ou un jour férié ou chômé, est prorogé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.
Le 5 février 2025, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à Monsieur [P] [C] un commandement de payer visant la clause résolutoire inscrite au bail, pour la somme en principal de 2 214,68 euros, au titre des loyers et charges impayés.
Or en l’absence de production d’un historique des versements du locataire, le tribunal ne peut s’assurer que ladite somme n’a pas été versée dans le délai de deux mois. En effet, la mention des sommes mensuellement réglée par la caution apparaissant dans une colonne intitulée « compensé » permet d’en déduire que des versements ont bien été effectués par le locataire sans que la juridiction puisse en déterminer ni la date ni le montant.
La demanderesse est donc mal fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire.
Sur la demande subsidiaire de résiliation judiciaire :
Conformément aux dispositions des articles 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste au paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.
Il ressort de la combinaison des articles 1224 et 1227 du code civil que le juge peut prononcer la résiliation judiciaire du contrat en cas d’inexécution suffisamment grave.
L’article 1229 du code civil prévoit qu’en tel cas, la résiliation prend effet à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.
En l’espèce, il ressort des quittances subrogatives versées au débat que Monsieur [P] [C] s’est abstenu au moins partiellement du paiement de son loyer depuis le mois d’août 2024.
Monsieur [P] [C] s’est toutefois maintenu dans les lieux jusqu’au mois de mars ou d’avril 2025 sans formuler aucune offre pour apurer l’arriéré et reprendre le paiement du loyer courant. Il a ensuite quitté les lieux sans en informer son bailleur et sans lui remettre ses clés.
Ces manquements constituent des faits répétés et suffisamment graves pour justifier la résiliation judiciaire du contrat à compter du prononcé du présent jugement.
En l’espèce, bien que le locataire affirme avoir quitté depuis le mois de mars ou d’avril 2025 il n’en apporte pas la preuve de sorte que son expulsion sera ordonnée pour le cas où il occuperait toujours le logement.
Sur l’indemnité d’occupation :
En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.
En l’espèce, bien que le locataire affirme avoir quitté depuis le mois de mars ou d’avril 2025 il n’en apporte pas la preuve de sorte qu’il sera prévu, pour le cas où il occuperait toujours le logement, qu’il sera redevable d’une indemnité d’occupation.
Son montant sera égal au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.
L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 28 avril 2026, et ne cessera d’être due qu’à la notification de la libération des lieux à la bailleresse ou à son mandataire.
Elle ne sera due à la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES qu’à condition que cette dernière justifie d’une quittance subrogative dans les droits du bailleur.
Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés :
En vertu de l’article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus pendant la durée du contrat de bail.
L’article 23 de la même loi précise que les charges ne sont dues que sur justificatif.
L’article 1353 du code civil dispose que : « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ».
En l’espèce, la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES produit aux débats un décompte et des quittances subrogatives ne reprenant que le montant des sommes versées au bailleur, sans faire le détail de la cause dédites créances alors même qu’elles varient et divergent considérablement du montant dû en vertu du contrat produit. Dès lors, la juridiction n’est pas en mesure de vérifier que l’ensemble des sommes étaient légitimement justifiées ni à quel titre elles ont été versées (éventuelles régularisations de charges supposant la production de justificatifs, possible imputation de charges non dues).
Dès lors, faute de mettre en mesure la juridiction de contrôler le montant des sommes réclamées, la demande en paiement de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES sera rejetée.
Dès lors, la demande de délai de paiement de Monsieur [P] [C] est devenue sans objet.
Sur les demandes accessoires :
Sur les dépens :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
Les parties succombant pour partie toutes les deux, les dépens seront partagés à égale proportion entre elles.
Sur l’article 700 du code de procédure civile :
L’article 700 du code de procédure civile permet au juge de condamner la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre, pour les frais exposés mais non compris dans les dépens, une somme qu’il détermine, en tenant compte de l’équité et de la situation économique de cette partie.
En l’espèce, aucune considération tirée de l’équité ou de la situation économique des parties ne justifie qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Sur l’exécution provisoire :
Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, dans sa version applicable aux instances engagées à compter du 1er janvier 2020, « les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. L’article 515 du même code ajoute que « hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi. Elle peut être ordonnée pour tout ou partie de la condamnation. »
En l’espèce, il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.