Bail d’habitation : engager la responsabilité de la caution pour loyers impayés et dégradations locatives

La validité d’un acte de cautionnement repose sur la preuve de la signature de la caution, conformément à l’article 1373 du code civil. En cas de contestation de la signature, le juge peut ordonner une vérification d’écriture selon les articles 287 et 288 du code de procédure civile. Toutefois, la théorie de l’apparence peut s’appliquer lorsque la caution a manifesté un comportement laissant légitimement croire à son engagement, notamment par le paiement des loyers, ce qui rend l’acte opposable aux tiers de bonne foi. En matière de loyers impayés, le bailleur peut obtenir la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement des sommes dues, y compris les frais de remise en état du logement, sur la base des devis et factures produits. Le préjudice financier résultant de l’impossibilité de relouer le bien pendant les travaux peut être réparé sur le fondement de l’article 1240 du code civil. La preuve du préjudice moral doit être rapportée pour être indemnisée. Ces principes soulignent l’importance de la preuve et des règles protectrices des parties dans les relations locatives.

La validité d’un acte de cautionnement repose sur la preuve de la signature de la caution. En cas de contestation, le juge peut ordonner une vérification d’écriture. La théorie de l’apparence peut s’appliquer lorsque la caution a manifesté un comportement laissant croire à son engagement. Le bailleur peut obtenir la condamnation solidaire du locataire et de la caution au paiement des sommes dues, y compris les frais de remise en état.

Un bailleur a loué un appartement à un locataire, avec une société se portant caution solidaire. Des loyers sont restés impayés dès le début du bail. Le locataire a donné congé et a quitté les lieux. Un état des lieux de sortie a constaté des dégradations. Les bailleurs ont assigné le locataire et la caution pour obtenir le paiement des loyers impayés, des réparations locatives, et des dommages et intérêts. Le tribunal a condamné solidairement le locataire et la caution à payer les arriérés de loyers et les frais de remise en état, mais a rejeté les demandes de dommages et intérêts. La caution a interjeté appel, contestant notamment la validité de son engagement, alléguant une usurpation de signature. Les bailleurs ont soutenu la validité de la caution, invoquant la théorie de l’apparence et les paiements effectués par la société caution. La cour a confirmé la qualité de caution de la société, rejeté la demande de vérification d’écriture, condamné solidairement la caution et le locataire à payer les sommes dues, et a accordé aux bailleurs une indemnité pour frais irrépétibles. Les demandes de dommages et intérêts au titre du préjudice moral ont été rejetées.

• Contrat de bail du 1er juin 2022 et état des lieux d’entrée et de sortie
• Commandements de payer et assignations des bailleurs
• Jugement réputé contradictoire du 21 décembre 2023
• Conclusions des parties en appel
• Devis et factures des travaux de remise en état
• Procès-verbal de constat de dégradations

La société Hestia Service est reconnue caution solidaire du locataire et condamnée solidairement avec lui à payer les arriérés de loyers, les frais de remise en état du logement et un préjudice financier aux bailleurs. La demande de préjudice moral de ces derniers est rejetée.

• Confirmation de la qualité de caution de la société Hestia Service
• Condamnation solidaire pour arriérés de loyers et charges
• Condamnation solidaire pour frais de nettoyage et remise en état
• Condamnation solidaire pour préjudice financier
• Rejet de la demande de préjudice moral
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

Enseignements de cette décision

• Établir un état des lieux d’entrée et de sortie contradictoire
• Faire signifier un commandement de payer au locataire et à la caution
• Notifier la commission de prévention des expulsions locatives
• Assigner le locataire et la caution devant le tribunal judiciaire
• Produire des preuves des loyers impayés et des dégradations locatives

À éviter

• Ne pas contester sans preuve la validité de la caution
• Éviter de négliger les délais de paiement et de contestation
• Ne pas ignorer la théorie de l’apparence en matière de caution
• Ne pas omettre de produire les documents justificatifs des paiements
• Ne pas retarder la procédure judiciaire en cas d’absence de réponse

Quelle est la qualification juridique de la société Hestia Service en tant que caution ?

La société Hestia Service est qualifiée de caution solidaire de monsieur [V] pour les obligations résultant du bail. Malgré la contestation de la signature de l’acte de cautionnement, la cour retient la validité de cet acte en application de la théorie de l’apparence, considérant que les bailleurs ont légitimement cru à sa validité, notamment en raison des paiements effectués par la société Hestia Service au titre des loyers.

Quelles sont les conditions de preuve applicables à la contestation de la signature de l’acte de cautionnement ?

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. L’article 1373 du code civil prévoit que la partie à laquelle on oppose un acte sous signature privée peut désavouer son écriture ou sa signature, ce qui peut entraîner une vérification d’écriture en application des articles 287 et 288 du code de procédure civile.
En l’espèce, la cour constate l’impossibilité de déterminer l’exacte graphie de la signature contestée et écarte la valeur probante de l’attestation de monsieur [V] en raison d’éléments douteux, justifiant de ne pas ordonner la vérification d’écriture.

Quels sont les critères d’appréciation du préjudice financier lié à l’impossibilité de relouer le bien ?

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.
Les bailleurs justifient que les travaux de remise en état ont débuté immédiatement après le départ du locataire et ont duré jusqu’en août 2023, période durant laquelle ils n’ont pu percevoir de loyers. La cour retient que ce préjudice financier est constitué par le manque à gagner correspondant aux loyers non perçus pour les mois d’avril à juillet 2023, soit 2 800 €.

Quelle est la règle applicable à la condamnation aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile ?

La société Hestia Service, ayant succombé en appel, est condamnée à supporter les entiers dépens d’appel et est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile. En revanche, il est jugé inéquitable que les bailleurs supportent seuls leurs frais irrépétibles d’appel, qui sont indemnisés à hauteur de 1 500 €.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Limoges, 29 avril 2026, 24/00120 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Bail d’habitation —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.