Action en paiement de loyers et indemnités : qualité pour agir et garantie contre enrichissement injustifié

Le congé donné par un seul co-titulaire du bail ne produit effet qu’à son égard, la validité du congé des locataires est constatée à compter du 1er juin 2022. L’absence de consentement du bailleur à la substitution du locataire occupant les lieux ne libère pas les preneurs initiaux de leurs obligations. L’indemnité d’occupation est due à compter du terme du préavis, correspondant au loyer et charges contractuels, conformément à la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 et à l’article 1353 du code civil. L’enrichissement injustifié du tiers occupant est reconnu, engageant sa garantie envers les preneurs initiaux (articles 1303 et 1303-1 du code civil). Le jugement est confirmé en toutes ses dispositions, y compris sur les dépens. Cette décision illustre la protection des droits du bailleur et la responsabilité des occupants successifs.

Le congé donné par un seul co-titulaire du bail produit effet à son égard. La validité du congé des locataires est constatée au 1er juin 2022. L’absence de consentement du bailleur à la substitution du locataire n’exonère pas les preneurs initiaux de leurs obligations. L’indemnité d’occupation est due à compter du terme du préavis, correspondant au loyer et charges. L’enrichissement injustifié du tiers occupant engage sa garantie envers les preneurs initiaux.

La SA d’HLM ICF Nord Est a consenti un bail à un couple. Après congé donné par les locataires, la SA a assigné ces derniers pour constater la validité du congé, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion, et obtenir le paiement de loyers, charges et indemnités d’occupation. Le tribunal a constaté la validité du congé, ordonné la libération des lieux, condamné les locataires au paiement des sommes dues, et fixé une indemnité d’occupation. Les locataires ont interjeté appel, contestant la recevabilité de l’action, la validité du congé, et demandant la garantie d’un tiers occupant. La cour a confirmé le jugement, rejeté la demande d’irrecevabilité, validé le congé à l’égard des locataires, condamné solidairement les locataires au paiement des sommes dues, et condamné le tiers occupant à garantir les locataires. Les dépens d’appel sont à la charge du tiers occupant.

• Bail consenti le 6 mars 2019
• Jugement du tribunal judiciaire de Metz du 8 février 2024
• Assignation en intervention forcée de M. [I] [Q]
• Déclaration d’appel des locataires du 14 mars 2024
• Factures d’électricité et déclaration manuscrite de M. [Q]
• Observations des parties sur l’enrichissement injustifié

La cour confirme le jugement condamnant M. et Mme [E] à libérer les lieux et à payer les loyers, charges et indemnités d’occupation dus. M. [Q] est condamné à garantir les appelants pour ces sommes en raison de son enrichissement injustifié. Les dépens d’appel sont à la charge de M. [Q].

• Confirmation de la validité du congé et résiliation du bail
• Obligation de libération et restitution des clés
• Condamnation au paiement des loyers et indemnités
• Condamnation de M. [Q] à garantir les appelants
• Condamnation aux dépens d’appel

Enseignements de cette décision

• Respecter le délai de libération des lieux après congé.
• Restituer les clés au bailleur.
• Payer les loyers et charges dus.
• Suivre les procédures d’expulsion si nécessaire.
• Garantir les obligations en cas de substitution de locataire.

À éviter

• Donner congé sans signature de tous titulaires.
• Ne pas restituer les clés malgré départ.
• Ignorer les indemnités d’occupation.
• Omettre de justifier les paiements effectués.
• Confondre occupation matérielle et juridique des lieux.

Quelle est la règle de recevabilité d’une action en justice selon la qualité pour agir ?

Selon l’article 32 du code de procédure civile, toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable. En l’espèce, il n’est pas démontré que la SA d’HLM ICF Nord Est a consenti à la substitution du locataire occupant actuel, de sorte que l’action dirigée contre les anciens preneurs est recevable.

Quelles sont les conditions de forme et de délai pour la résiliation du bail par le locataire ?

L’article 12 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire peut résilier le contrat à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues. L’article 15 précise que le délai de préavis est de trois mois lorsque le congé émane du locataire. Le congé donné par un seul conjoint co-titulaire ne fait cesser le bail qu’à son égard. En l’espèce, le congé donné par M. [E] est valable à son égard, mais pas à celui de Mme [E] qui n’a pas justifié avoir donné congé.

Quels sont les critères pour fixer l’indemnité d’occupation due par les locataires après la résiliation du bail ?

Le premier juge a condamné solidairement les appelants à verser une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant des loyers et charges, à compter du terme du mois de juin 2022 jusqu’à la libération effective des lieux caractérisée par la restitution des clés. La cour approuve cette appréciation des faits et des droits des parties.

Quelle est la charge de la preuve concernant le paiement des loyers et charges ?

Selon l’article 7 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il supporte la charge de la preuve du respect de cette obligation. En l’espèce, l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation s’élève à 23.597,07 euros au 23 mai 2023, non contesté et non justifié par un quelconque paiement.

Quels sont les critères de l’appel en garantie pour enrichissement sans cause ?

L’article 1303 du code civil dispose que celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit une indemnité à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement. L’article 1303-1 précise que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation, ni d’une intention libérale. En l’espèce, M. [Q] occupe les locaux sans titre et sans payer les loyers, ce qui constitue un enrichissement injustifié au détriment des appelants, qui doivent être garantis par M. [Q].

Quelle est la règle applicable aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile en appel ?

Les dispositions du jugement sur les frais irrépétibles et les dépens sont confirmées. M. [Q], partie perdante, est condamné aux dépens d’appel. Il n’y a pas lieu d’appliquer l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, de sorte que les appelants sont déboutés de leur demande à ce titre.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Metz, 29 avril 2026, 24/00490 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Action en paiement —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.