Indemnité d’occupation et congé locatif : gérer les risques d’occupation prolongée et garanties du bailleur

Le congé donné par un seul des co-titulaires du bail ne met fin qu’à son égard. La validité du congé doit être appréciée au regard des règles de forme et de délai prévues par la loi du 6 juillet 1989, notamment les articles 12 et 15. L’indemnité d’occupation est due par le locataire qui occupe les lieux après la fin du bail, conformément aux articles 544 et 1240 du code civil. L’appel en garantie fondé sur l’enrichissement sans cause est recevable si le tiers bénéficie d’une occupation sans contrepartie. La charge de la preuve du paiement incombe au locataire. L’article 700 du code de procédure civile permet d’allouer une indemnité pour frais irrépétibles. Il convient de vérifier la qualité pour agir, la validité du congé et la preuve des paiements pour statuer sur les demandes.

Le congé donné par un seul co-titulaire du bail ne met fin qu’à son égard. La validité du congé doit respecter les règles de forme et délai de la loi du 6 juillet 1989. L’indemnité d’occupation est due par le locataire occupant après la fin du bail. L’appel en garantie fondé sur l’enrichissement sans cause est recevable si le tiers occupe sans contrepartie. La charge de la preuve du paiement incombe au locataire. Il convient de vérifier la qualité pour agir, la validité du congé et la preuve des paiements.

La SA d’HLM ICF Nord Est a consenti un bail d’habitation à un couple, qui a donné congé. Le bailleur a assigné les locataires pour constater la validité du congé, prononcer la résiliation du bail, ordonner l’expulsion et obtenir le paiement de loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité d’occupation. Le tribunal a constaté la validité du congé, ordonné la libération des lieux et condamné les locataires au paiement des sommes dues. Les locataires ont interjeté appel, contestant la recevabilité de l’action et demandant la garantie d’un tiers occupant. La cour a confirmé le jugement, rejeté la demande d’irrecevabilité, condamné les appelants au paiement des sommes dues, et a condamné le tiers occupant à garantir les appelants pour ces sommes. Les appelants ont été déboutés de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

• Acte d’huissier d’assignation du 11 janvier 2023
• Jugement du tribunal judiciaire de Metz du 8 février 2024
• Déclaration d’appel des parties
• Assignation en intervention forcée
• Ordonnance du conseiller de la mise en état du 25 septembre 2025
• Conclusions des appelants

Le tribunal judiciaire de Metz a validé le congé donné par les locataires et ordonné leur expulsion en cas de non-libération des lieux. Les appelants sont condamnés au paiement des loyers, charges, indemnités d’occupation et à garantir M. [I] [Q] de toute condamnation. Les dépens et frais irrépétibles sont également à leur charge.

• Validation du congé et ordonnancement d’expulsion
• Condamnation au paiement de 23 597,07 € de loyers et charges
• Indemnité mensuelle d’occupation équivalente au loyer
• Condamnation à garantir M. [I] [Q]
• Condamnation aux dépens et frais irrépétibles

Enseignements de cette décision

• Respecter les formalités de congé et préavis
• Restituer les lieux et les clés dans les délais impartis
• Assumer le paiement des loyers et charges dus
• Présenter les preuves de paiement valides
• Engager les procédures d’appel dans les délais

À éviter

• Ne pas donner congé sans signature des co-titulaires
• Omettre de restituer les clés et libérer les lieux
• Ignorer les condamnations aux indemnités d’occupation
• Ne pas justifier les paiements effectués
• Ne pas respecter les décisions relatives aux dépens et article 700

Quelle est la règle de recevabilité d’une action en justice selon l’article 32 du code de procédure civile ?

L’article 32 du code de procédure civile dispose que toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir est irrecevable.

Quelle est la condition de qualité à agir pour le bailleur dans une action en paiement et expulsion ?

Le bailleur a qualité à agir à l’encontre des locataires titulaires du bail, même si un tiers occupe les lieux sans accord écrit du bailleur.

En l’espèce, le bailleur n’a pas consenti à la substitution du locataire occupant les lieux, qui ne libère pas les anciens locataires de leurs obligations.

Quelles sont les conditions de forme et de délai pour la résiliation du bail par congé donné par le locataire ?

Selon l’article 12 de la loi n°49-462 du 6 juillet 1989, le locataire peut résilier le contrat de location à tout moment, dans les conditions de forme et de délais prévues.

L’article 15 de la même loi précise que le délai de préavis est de trois mois lorsque le congé émane du locataire.

Quelle est la portée du congé donné par un seul conjoint co-titulaire du bail ?

Le congé donné par un seul conjoint co-titulaire du bail ne fait cesser le bail qu’à son égard.

Quelle est la charge de la preuve du paiement des loyers et charges par le locataire ?

Conformément à l’article 1353 du code civil, le locataire supporte la charge de la preuve du respect de son obligation de paiement des loyers et charges.

Quelle est la qualification juridique de l’indemnité d’occupation due par le locataire occupant sans droit ni titre ?

Par application combinée des articles 544 et 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est due par le locataire qui se maintient indûment dans les lieux loués après expiration du bail, commettant ainsi une faute quasi-délictuelle.

Quels sont les critères d’application de l’enrichissement sans cause en matière d’occupation sans titre ?

Selon l’article 1303 du code civil, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit indemniser celui qui s’en trouve appauvri.

L’article 1303-1 précise que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri, ni de son intention libérale.

En l’espèce, le tiers occupant le logement sans titre bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment des anciens locataires, qui doivent être garantis de toute condamnation mise à leur charge.

Quels sont les effets de la décision sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile ?

Le tiers occupant qui succombe est condamné aux dépens d’appel.

Il n’y a pas lieu d’allouer les frais irrépétibles au titre de l’article 700 du code de procédure civile en cause d’appel, les appelants étant déboutés de leur demande.

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🇫🇷 Point juridique LegalPlanet.pro  — Cour d’appel de Metz, 29 avril 2026, 24/00490 – Thématiques associées : Baux d’habitation / Logement — Indemnité d’occupation —  Paternité des données brutes : Ministère de la justice / Cour de cassation — Licence Open Data — Date de dernière mise à jour des données réutilisées 17 mai 2026.